原標題：首付貸卷土重來，監管層嚴查消費貸流入房地產

來源：華夏時報（ID：chinatimes）華夏時報記者 肖君秀 張夏楠 深圳、北京報道

整理： Bank資管

雖然房地產執行了史上最嚴的限購限貸政策，然而炒房者并沒有罷休，如今又一次找到了新途徑，那就是通過銀行消費貸套出資金，用于購房首期款，輕松突破樓市調控政策，“首付貸”再出江湖。

今年以來，銀行的消費貸款呈現猛增，今年前7個月新增已經超過去年全年，對此，海通證券首席經濟學家姜超稱，短期消費性貸款的爆發式增長可能與地產銷售密不可分，去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成。

這引起了監管部門的高度關注，《華夏時報》記者獲得一份中國人民銀行深圳支行的風險提示，稱“近期轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規流入房地產市場的風險，可能對房地產金融調控造成負面影響”，并要求加強個人消費貸款管理。此外，《華夏時報》記者還了解到，9月5日北京銀監局也發文，要求轄內銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。

按規定購房首付款應為自有資金，防止買房杠桿過高造成風險，但首付貸通過銀行消費貸再次卷土重來。中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼認為，首付貸需要綜合整治，不僅僅是銀行做好入口管理，還要對P2P平臺、地產中介、房地產商共同加強管理。      

消費貸流向房地產  

不久前，北京的張先生從3家銀行申請到了多筆消費貸，合計100多萬元?！岸际倾y行主動與我所在的單位聯系的，上門來辦理消費貸，今年以來上單位推銷消費貸的有一家國有大行、一家股份行和三家城商行，單位很多同事都申請了貸款?！?/p>

張先生說，從他周圍同事來看，買房是最常見的用途?！拔疑暾埖馁J款有一部分借給了一位同事買房，當然同事自己也貸了消費貸用于買房。一般大家還是比較謹慎，除了買房，幾乎沒有把錢拿去做別的投資的?！?/p>

目前銀行房貸按揭利率為基準利率上浮5%、10%上下，但消費貸利率一般上浮20%、30%，利率要比房貸高出一大截，因此銀行個貸經理推銷起來更加賣力。消費貸包括信用貸和抵押貸，信用貸只要有穩定的收入和工作即可，抵押貸則需要房子作抵押。

本報記者拿到一家城商行的產品宣傳頁，該行提供三類信用消費貸產品，主要面向公務員、事業單位正式在編人員、金融、電信、煙草、電力等正式在編人員，申請時需要提供本人身份證，公積金查詢記錄以及其他輔助材料，三類產品的額度均在30萬-50萬元左右。張先生和其同事正是通過這種信用貸款，獲取了每筆數十萬的貸款，且基本上都是用于購房款。

除了張先生申請的信用類消費貸款，另外一種就是炒房者已有房且房本在手，拿房本去做抵押貸，這種消費貸金額更大，一線城市的房子可以做到數百萬甚至上千萬。

記者到銀行咨詢如何用房子抵押貸款，并用作二套房“首付貸”。一家國有銀行深圳某支行個貸經理詳解道，“如果有房子的話，抵押貸很方便，一般可以貸到七成，比如1000萬的房子，可以貸到700萬。以個人房子作抵押，再以公司名義申請貸款，錢打到公司賬戶，再拿去用就可以了?！?/p>

對于消費貸用于購房，房地產中介則顯得更加隨便，深圳一家地產中介售樓經理對本報記者打包票，“銀行抵押貸、信用貸都可以做，很多客戶都這么做，大部人都用作首付款。如果抵押貸首付款不夠的話，還可以將房子作‘高評’處理?！彼^“高評”，就是房子評估的時候，想辦法價格評高一些，這樣抵押貸款可以得到更多資金，從而買房、炒房不受資金掣肘。

消費貸暗中流向房地產，貸款數據已經給出了答案。今年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，累計同比多增7137億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億，今年前7個月新增貸款已超過了去年全年。

姜超進一步分析稱，消費性貸款和公積金貸款合計占了居民中長期貸款的八成以上，相應的經營性貸款比重在2014年以來則從17%降至當前的13%。居民消費性中長貸和公積金貸款的最主要用途均是購房。

監管層已經注意到這一風險，中國人民銀行深圳支行在上述金融風險提示中還稱，商業銀行應審慎發放個人其他消費貸款，要認真審核借款人申報的消費貸款用途。北京銀監局下發的《北京銀監局人行營業管理部關于開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》也稱，下一階段北京銀監局、人行營業管理部將視銀行業金融機構自查情況，有針對性地開展專項檢查，對于檢查發現的問題，依法依規，從嚴處理。

“偷渡”路徑

銀行的消費貸有嚴格的審核規定以及資金流向監控，那么是如何流向了房地產市場呢？

一家股份制銀行北京分行的個貸人士向《華夏時報》記者解釋，按照規定，消費貸是不允許被挪作他用的。銀行也有一系列的規定，比如大部分的消費貸都是委托支付，只有在見到合同之后，銀行才直接轉賬給商家，用于裝修的就直接打給裝修公司，用于個人經營的貸款也必須是打給有業務關聯的企業。

然而，事實上又如何呢？“在這種情況下，有可能存在用戶偽造合同來套現。另一種情況下，消費貸款審批后直接打在用戶的銀行賬戶里。這時，消費、轉賬等操作，包括ATM取現后，存入他行的同名賬戶等，也都可以監測到的，但如果ATM機取現后直接花掉，就無法監控了。”上述個貸人士稱。

上述深圳地產中介售樓經理進一步透露，“如果消費貸直接打到個人賬戶，A銀行申請的消費貸要把資金從A銀行取現，再存到B銀行去作首付貸，不在同一家銀行操作就可以了?！?/p>

而一家股份制銀行深圳個貸人士則建議，最好找其他渠道借款支付首付款，在按揭貸款審批下來之后，再去申請消費貸，把首付款還給別人。雖然這樣做兜了一大圈，但規避了監管審批，不過本質上還是將消費貸變成了首付貸。

“只要覺得用戶有還款能力，有些時候為了業績，銀行對于用戶偽造合同等情況也是睜只眼閉只眼?！鄙鲜龉煞葜沏y行北京分行個貸人士稱。

目前，北京、深圳已經相繼掄起了消費貸監管的大棒，那么究竟采用何種措施，才能更加有效地杜絕首付貸，從而防范房地產、金融風險的灰犀牛呢？

“商業銀行辦理住房按揭貸款的時候，要加強對購房首付資金的審查，盡量做好入口的把關，如果來自其他借貸領域要加強監管、審查，就不能審批通過。對于提供首付貸的互聯網平臺，要加強監管、整治的力度；對于房屋中介機構、房地產開發商，總是明里暗里想做這樣的事情，也要加強對他們的管理。” 董希淼認為，必需打監管、整治的組合拳。

刀口舔血  

按照規定，購房首付需自有資金，不允許從金融機構拆借，這是為了控制房地產的杠桿與風險。

一位深圳金融管理部門人士稱，一旦首付都是借貸而來，金融機構的風險大增，同時也容易助長房地產市場泡沫。同時，一般銀行的消費貸都是三、五年短期貸款，那么購房者短借長用，容易造成個人流動性風險，最終風險也在銀行等金融機構。

2016年3月，深圳等城市也嚴厲打擊首付貸，控制杠桿加大的投機行為。當時首付貸主要從網貸平臺等民間金融渠道流入，而今又從銀行撕開了一個口子，借消費貸之名行首付貸之實。

但是今非往昔，居民的杠桿已加無可加了。姜超在上述報告中稱，如果考慮到長短期貸款、住房公積金貸款，我國居民部門債務占GDP的比重2017年7月已經突破了53%，如果按照當前速度擴張，到2017年底預計將達到56%左右。

我國居民進一步加杠桿的空間還有多大呢？“衡量居民部門的償債能力，還要考慮居民部門分配到了多少可支配收入。美國收入分配主要傾向居民部門，但我們則傾向政府和企業部門，導致我國居民部門債務占居民可支配收入的比重已經達到了90%，美國當前僅有106%，日本的這一比例從上世紀90年代以來基本都低于100%，再考慮到中國居民部門從父母、親戚、朋友處獲得的隱性負債，我國居民加杠桿的空間已經不多。此外，目前我國居民凈存款比2016年初縮水了16%，已降至2013年初水平，也意味著居民舉債空間并不大。”姜超分析稱。

董希淼呼吁房地產信貸實施差別化政策，根據購房區域、主體不同，綜合運用手段，既調控總量又調整價格，一是合理確定銀行個人住房貸款總量；二是調整貸款價格，提高或降低個人住房貸款利率水平；三是調整貸款條件，收緊或放松購房主體貸款資格條件；四是調整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率。