進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，動(dòng)作最為迅速和積極的當(dāng)屬建設(shè)銀行。

2017年11月2日，建行廣東省分行與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，建行將以為政府監(jiān)管提供平臺(tái)、為客戶交易提供保障為目標(biāo)，在未來(lái)5年從技術(shù)、資金、渠道等方面給予大力支持。

同一天，中國(guó)銀行宣布，該行廈門市分行與廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局合作。雙方將在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應(yīng)、試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開(kāi)展合作。

一天后，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪等11家企事業(yè)單位進(jìn)行了住房租賃戰(zhàn)略合作簽約，推出5000余套長(zhǎng)租房源，并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品。

2017年12月18日，建行北京分行則聯(lián)合北京保障房中心、首開(kāi)集團(tuán)、金融街控股等機(jī)構(gòu)共同推出了1500多套“CCB建融家園”房源。該行陸續(xù)與重慶、十堰、中山、蚌埠、長(zhǎng)沙、遼寧等地政府和房企簽訂住房租賃合作協(xié)議。

工商銀行也將進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的首個(gè)目的地選在了廣東。2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000億元授信資金支持；12月中下旬，工商銀行北京分行也宣布，未來(lái)五年，將為北京住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。

緊接著，交通銀行也進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。2017年12月18日，交行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺(tái)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予了包括萬(wàn)科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內(nèi)的簽約主體合計(jì)超過(guò)1500億元意向性授信額度，專項(xiàng)用于金融支持住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。

此前，交行已經(jīng)以廣東為試點(diǎn)，為佛山市建鑫住房租賃有限公司提供20年期融資支持，實(shí)現(xiàn)廣東地區(qū)銀行業(yè)第一筆住房租賃支持融資落地，為破解住房租賃融資瓶頸給出了交行方案。

除國(guó)有大行外，股份制銀行也頻頻在住房租賃市場(chǎng)亮相。中信銀行在去年10月底宣布，未來(lái)三年將為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金，同時(shí)提供綜合化金融服務(wù)。

無(wú)獨(dú)有偶，平安銀行行長(zhǎng)胡躍飛近日在平安銀行的地產(chǎn)金融年會(huì)上也表示，目前平安集團(tuán)正在積極開(kāi)展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，希望聯(lián)手各大房企共同推動(dòng)主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度早日建立。

國(guó)有大行進(jìn)軍租房租賃市場(chǎng)的動(dòng)力十足。有研究稱，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為1.1萬(wàn)億元，同期房屋交易市場(chǎng)規(guī)模約為15萬(wàn)億元，租賃市場(chǎng)規(guī)模僅為交易市場(chǎng)的7%，與美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)平均超過(guò)40%的比例相比，差距很大。

易居研究院認(rèn)為，未來(lái)10年將是租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，預(yù)計(jì)2027年全國(guó)城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求；租金規(guī)模將達(dá)3.86萬(wàn)億元，比2017年增長(zhǎng)138%。

當(dāng)前，我國(guó)的金融業(yè)仍以銀行融資為主。隨著銀行資本進(jìn)入租賃用住房市場(chǎng)，將有效推進(jìn)更多主體參與租賃用住房市場(chǎng)。

在具體模式上，國(guó)有銀行除了與政府簽署協(xié)議、為房企授信之外，還為承租者配以更多金融產(chǎn)品作為支持。

工商銀行北京分行為租賃住房建設(shè)主體推出“租賃住房開(kāi)發(fā)貸款”，融資金額可達(dá)項(xiàng)目總投資80%、期限可達(dá)25年；為個(gè)人承租者推出“個(gè)人租賃住房貸款”，融資金額可達(dá)100萬(wàn)元、期限可達(dá)10年。

2017年12月中旬，建設(shè)銀行針對(duì)房東(出租人)推出“存房貸”，意味著房子也能“存銀行”了。建行廣東分行將“存房貸”分為三部曲：房東將自己的住房租賃權(quán)出售給建行，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬(wàn)元一次性交付給房東；然后，建行將房源交由專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)出租。

在2017年12月20日舉行的中國(guó)住房租賃高峰論壇上，中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍透露，目前建行廣東分行已有公司、投行、個(gè)人三大類、40個(gè)金融產(chǎn)品用于購(gòu)租改建、裝修維護(hù)、資產(chǎn)盤活、租房消費(fèi)等一站式、全品類、有保障的租賃金融服務(wù)體系。

時(shí)代周報(bào)記者從交通銀行廣東分行獲悉，在住房租賃領(lǐng)域，交行已推出從融資支持、平臺(tái)建設(shè)、個(gè)人住房租賃、咨詢服務(wù)等“全鏈條覆蓋、全產(chǎn)品配套、整合平臺(tái)支撐”的金融服務(wù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，銀行目前提供的租賃信貸產(chǎn)品，很可能會(huì)出現(xiàn)信貸資金挪用以及二房東囤房炒租賃的可能性，需要銀行增加對(duì)貸款者的審核。

此外，租金回報(bào)率也是一個(gè)問(wèn)題。中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在近期一次演講中提及他所做的調(diào)研數(shù)據(jù)：目前各大城市租金回報(bào)率確實(shí)不高，基本在3%以下，比如，上海為1.33%，深圳為1.34%。

不久前，在2017中國(guó)住房租賃行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇上，中國(guó)銀行投資銀行與資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理?xiàng)钴娬劶拔覈?guó)住房租賃資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)。楊軍表示：“住房租賃行業(yè)運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，租金回報(bào)率較低，盈利模式存在不確定性，缺乏成熟財(cái)務(wù)測(cè)算模型，證券化時(shí)租金現(xiàn)金流預(yù)測(cè)市場(chǎng)接受程度較低，大多數(shù)需要外部增信，增加融資成本；可證券化資產(chǎn)難尋，長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)大量的租房資源供給比較短缺。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，雖說(shuō)租賃住房市場(chǎng)的盈利水平暫時(shí)不高，不過(guò)國(guó)有銀行積極參與其中，也是有一定的相應(yīng)政策導(dǎo)向，改革先行，相信后續(xù)會(huì)有更大的參與者跟進(jìn)。

在萬(wàn)億級(jí)的住房租賃市場(chǎng)中，如何解決資金投入時(shí)間長(zhǎng)、租賃回報(bào)率低、資金需求量大等問(wèn)題？資產(chǎn)證券化或是上述問(wèn)題的解決方法。

對(duì)此，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率僅為3%，很多項(xiàng)目回報(bào)甚至不達(dá)融資成本水平。未來(lái)，可加大住房金融支持力度，豐富房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的稅收優(yōu)惠和分紅制度，拓展多元產(chǎn)品類型。

2017年，我國(guó)市場(chǎng)上相繼推出了多單公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。特別是在年底短短兩個(gè)月時(shí)間里，6筆長(zhǎng)租公寓融資計(jì)劃密集落地，涉及資金近400億元。

2017年10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”，自此打開(kāi)了長(zhǎng)租公寓的融資大門。

2017年10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲批，保利地產(chǎn)(行情600048,診股)發(fā)行，額度為50億元；12月1日，全國(guó)首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓抵押貸款證券化產(chǎn)品獲批，招商蛇口(行情001979,診股)發(fā)行，額度60億元。

2017年12月11日，銀行間市場(chǎng)首單長(zhǎng)租公寓ABN發(fā)布，招商蛇口與建設(shè)銀行共同推出200億元的“飛馳-建融招商長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)(ABN)；12月26日，國(guó)內(nèi)首單民企長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架類權(quán)益型REITs獲交易所通過(guò)，涉及金額30億元。

“2016年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在新增的融資規(guī)模中，銀行占比達(dá)到74%。”楊軍表示，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型的企業(yè)而言，這種傳統(tǒng)的融資方式有一定的局限性，而資產(chǎn)證券化是以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流為基礎(chǔ)進(jìn)行融資。

“在融資方式上解決主體信用的問(wèn)題，更重要的是加快了資金的周轉(zhuǎn)，對(duì)于盤活存量，提升流動(dòng)性乃至改善財(cái)務(wù)狀況等都有非常積極的作用。”楊軍說(shuō)道。

第一太平戴維斯上海估價(jià)部董事甘啟善指出，2016年，國(guó)內(nèi)以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品占所有的證券化產(chǎn)品的6%左右，到2017年，這一比例已經(jīng)迅速上升到12%-13%。由于國(guó)內(nèi)的投資渠道不多，因此，這類新型的金融產(chǎn)品在市場(chǎng)上很受投資者歡迎。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究中心高級(jí)研究員李佩佳表示，當(dāng)前我國(guó)租賃住房證券化市場(chǎng)仍處于初期探索階段。雖然其中仍面臨諸多問(wèn)題，比如資產(chǎn)收益率偏低、配套金融工具欠缺等，但隨著進(jìn)一步的探索，將為后期包含政策、配套在內(nèi)多方面提供經(jīng)驗(yàn)。

“對(duì)于金融端的創(chuàng)新，預(yù)計(jì)2018年在租賃企業(yè)發(fā)債、進(jìn)行證券化等方面會(huì)有各類政策支持。類似融資也是資金回籠的一個(gè)較好方式，有助于降低成本，也是機(jī)構(gòu)類型租賃產(chǎn)品創(chuàng)新的重要體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，鑒于2017年已經(jīng)有了幾單類房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)品推出，預(yù)計(jì)2018年相關(guān)的支持型政策會(huì)出臺(tái)，基本符合先試點(diǎn)后確立規(guī)范的做法。