我國實(shí)行商品房預(yù)售許可制度，開發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》前，各地主管部門會要求提供抵押權(quán)人出具同意預(yù)售函等文件作為前提條件。齊精智律師提示銀行同意開發(fā)商出售已經(jīng)抵押的商品房，抵押權(quán)消滅。銀行只能對買受人支付的購房款行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。一、 抵押權(quán)人同意抵押人處分抵押物，抵押權(quán)消滅。裁判要旨：雙方爭議的焦點(diǎn)是：抵押權(quán)人同意抵押人銷售抵押房產(chǎn)的情況下，能否認(rèn)定抵押權(quán)消滅。首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定，債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)的，擔(dān)保物權(quán)消滅。對于債權(quán)人同意抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，能否認(rèn)定抵押權(quán)已經(jīng)消滅，結(jié)合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”之規(guī)定，可以作出這樣的理解，本條確立了”抵押權(quán)人同意方可轉(zhuǎn)讓”的基本原則，如果抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的情況下，則不應(yīng)由受讓人代為清償債務(wù)，在抵押物的交換價值實(shí)現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價金。本案中，農(nóng)行道外支行向哈爾濱市房地產(chǎn)交易中心出具了《關(guān)于允許抵押人繼續(xù)售房的函》，同意轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)視為放棄抵押權(quán)，此時農(nóng)行道外支行對于在建房屋已不再享有抵押權(quán)，其只能對買受人支付的購房款行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。至于農(nóng)行道外支行因無法行使價金代位權(quán)而造成的損失，系農(nóng)行道外支行與中財公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)另行主張。其次，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十條規(guī)定：”擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”。從該條規(guī)定來看，擔(dān)保物權(quán)的法律效力主要體現(xiàn)在享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，其優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價值，而非取得抵押物的所有權(quán)，在抵押物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的情況下，作為購買人取得的是抵押物的所有權(quán)，特別是在購房人已經(jīng)支付對價，并且是善意的情況下，如果再將抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給購房人，顯然不利于保護(hù)購房者的所有權(quán)。基于上述分析，原判決對于農(nóng)行道外支行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的訴訟請求未予支持，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。裁定：駁回農(nóng)行道外支行的再審申請。案件來源：最高人民法院（2016）最高法民申887號，《哈爾濱中財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱道外支行借款合同糾紛》。二、抵押權(quán)人同意出售抵押物并不意味其喪失了抵押權(quán)。裁判要旨：王國華在與鑫東源公司于2014年5月25日簽訂《商品房預(yù)售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登記給海控公司。即便海控公司在辦理抵押之后明確同意鑫東源公司出售案涉房屋，也不能由此認(rèn)定海控公司喪失了對案涉房屋享有的抵押權(quán)。可見，王國華作為購房者，其現(xiàn)在對抗的是海控公司針對案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，故本案需參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條來判斷王國華對案涉房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。原審查明，王國華與鑫東源公司簽訂《商品房預(yù)售合同》后，又將案涉房屋委托給萬寧興隆億云山水溫泉度假酒店有限公司管理經(jīng)營，且王國華的住所地在北京，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以認(rèn)定王國華購買案涉房屋的目的不是用于滿足生活居住所需，而應(yīng)認(rèn)定為商業(yè)性投資。因此，即便本案王國華在案涉房屋查封之前與鑫東源公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，且王國華已經(jīng)支付全部購房款，但本案情形仍不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。故，王國華對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，二審判決駁回王國華的訴訟請求并無不當(dāng)。案件來源：王國華與海南海控小額貸款有限公司、海南鑫東源旅業(yè)有限公司、陳剛案外人執(zhí)行異議之訴案裁判案號：（2018）最高法民申6179號。三、經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)并未消滅。裁判要旨：依照我國物權(quán)法第一百九十一條關(guān)于“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”的規(guī)定，在有效平衡抵押權(quán)人、抵押人、受讓人之間利益的基礎(chǔ)上，為充分發(fā)揮物的效益，我國法律并不禁止抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為。該條第一款規(guī)定的是在抵押權(quán)人同意的情況下，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，此時抵押權(quán)人通過使抵押物提前變現(xiàn)的方式，將其支配權(quán)的客體從抵押物轉(zhuǎn)移到變現(xiàn)價金上來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，受讓人則獲得對抵押物的完整權(quán)利。案件來源：四川省高級人民法院(2016)川民初36號。四、銀行同意開發(fā)商出售已經(jīng)抵押的商品房，抵押權(quán)消滅。裁判要旨：在建工程抵押，銀行出具函件明確表示開發(fā)商在抵押期間對抵押房產(chǎn)可以出售并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，且已抵押的房產(chǎn)全部銷售，則銀行的抵押權(quán)消滅。案件來源：黑龍江省高級人民法院（2015）黑高商終字第00197號民事判決書。綜上，銀行同意開發(fā)商出售已經(jīng)抵押的商品房，抵押權(quán)消滅。銀行只能對買受人支付的購房款行使價金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。齊精智律師，陜西明樂律師事務(wù)所高級合伙人，金融、合同、公司糾紛專業(yè)律師轉(zhuǎn)載請在顯著位置注明出處及作者，否則訴訟維權(quán)。
