文 / 金融學博士、高級CSERM、重慶金融學院兼職教授 范琨

來源：《貿易金融》雜志2017年8月刊，貿易金融公眾號，（ID：trade_finance），華貿融出品

融資租賃作為一種集融資與融物、貿易與技術更新于一體的新型金融產業，在推動產業創新升級、拓寬中小微企業融資渠道、帶動新興產業發展和促進經濟結構調整等方面發揮著重要作用。本文從我國住房租賃市場的發展現狀出發，分析探討融資租賃能否參與住房租賃市場、如何參與住房租賃市場、可能的方向和面臨的風險，并提出相關建議。

（二）住房租賃市場供應體系不健全。

我國住房租賃市場房源主要有市場主導和政府主導兩大類，其中政府方面主要以公租房和廉租房為主的公共租賃住房體系，保障大部分低收入群體。市場化租賃房源主要以個人私房為主，由私人租賃和租賃中介機構租賃，承租者和出租者直接或通過中介簽訂住房租賃協議，進行租賃活動。

在新型城鎮化加快、城市化率不斷提高的背景下，城市吸聚人口提速。特別是部分人口凈流入的熱點城市，流動人口的持續增長帶來較大規模需求，而交易市場的供不應求一定程度上影響租賃市場房源供給，房價持續上漲，推動部分房源轉租為售，導致住房租賃房源減少，供求矛盾突出，尤其是小戶型、低總價房源供不應求，推動低端市場租金水平的持續上漲。

（三）住房租賃市場需求旺盛。

我國流動人口規模較大，租賃住房是其解決居住問題的重要途徑。國家衛生計生委流動人口司發布《中國流動人口發展報告2016》顯示，2015年我國流動人口規模達2.47億人，占總人口的18%，相當于每六個人中有一個是流動人口。

未來一二十年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照《國家新型城鎮化規劃》的進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口。“十三五”時期，人口繼續向沿江、沿海、沿主要交通線地區聚集，超大城市和特大城市人口繼續增長，中部和西部地區省內流動農民工比重明顯增加。

由此可見，我國的住房租賃市場尚處于初期發展階段，未來發展空間巨大，供應主體單一與需求旺盛之間的矛盾是當前我國住房租賃市場的主要問題。住房租賃市場的培育和發展事關民生福祉，是當前供給側改革的重要著力點，也是解決當前房地產行業部分城市房價居高不下、庫存高企的重要舉措之一。

（一）融資租賃的交易結構

融資租賃的交易模式有十多種，目前在中國應用最多的是直接租賃和售后回租兩種。其中直接融資租賃的交易結構為：出租人（融資租賃企業）根據承租人（租賃需求方）對租賃物和供貨人（生產廠商）的選擇或認可，將其從供貨人處取得的租賃物按合同約定出租給承租人占有、使用，并根據融資租賃合同安排向承租人收取租金。

融資租賃的交易結構涉及到“一個標的物”，即租賃物；“兩個合同”，即《買賣合同》和《融資租賃合同》；“三方當事人”，即出租方、承租方。供貨方。售后回租業務中，承租方和供貨方為同一方。融資租賃與銀行信貸的根本區別在于融資租賃交易結構中必須有明確、合法、合規的標的物件，對標的物管理與處置能力亦是融資租賃公司的核心競爭力之一。

（二）不動產作為融資租賃標的物的可行性

融資租賃參與住房租賃市場，必定會將不動產作為交易標的物，對于不動產能否作為融資租賃業務標的物，業界一直存在爭議，但從相關政策、司法實踐和具體業務運行現實看，不動產作為融資租賃標的物仍具有一定的操作空間，應理應對待、審慎支持。

首先，三類融資租賃公司適用的管理辦法并未限制不動產作為融資租賃標的物，由中國銀監會批準設立的金融租賃公司，適用規章為《金融租賃公司管理辦法》，其中第四條規定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產，銀監會另有規定的除外”；由商務部和國家稅負總局審批和監管的內資租賃公司，適用規章為《融資租賃企業監督管理辦法》，其中第十條規定“融資租賃企業開展融資租賃業務應當以權屬清晰、真實存在且能夠產生收益權的租賃物為載體”；由省級商務部門審批并報商務部備案的外資融資租賃公司，適用辦法為《外商投資租賃業管理辦法》及其補充規定，其中第六條規定“本辦法所稱租賃財產包括：

(一)生產設備、通信設備、醫療設備、科研設備、檢驗檢測設備、工程機械設備、辦公設備、信息技術設備等各類動產；

(二)飛機、汽車、船舶等各類交通工具；

(三)工業廠房、倉儲用房、商用地產、附著于不動產的其他設備(如電梯、空調系統等)等其他用于生產經營的資產；

(四)本條(一)、(二)、(三)項附帶的軟件、技術等無形資產，但附帶的無形資產價值不得超過租賃財產價值的三分之二。”；

其次，我國尚未出臺專門的融資租賃法，現有《合同法》、《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也未對租賃物的范圍進行明確界定，現有關于契稅、房產稅、增值稅的相關財稅政策也對不動產融資租賃業務的納稅問題進行了規定，按照“法無禁止即可為”原則，不動產可以作為融資租賃標的物；

再次，房地產融資租賃業務大量存在，甚至成為一些租賃公司的主要業務及利潤來源，況且目前房地產登記公示制度健全，是最安全的租賃物。

如果認定不動產融資租賃合同無效，將會帶來巨大的金融風險。

（三）政策支持下住房租賃市場空間巨大

流動人口數量攀升、城鎮化進程加速、房地產庫存高企、房價居高不下是推動中國住房租賃需求的主要驅動因素，在中央及地方相關政策的支持下，未來中國住房租賃市場空間巨大。

鏈家研究院發布的報告顯示，我國住房租賃市場規模約為1.1萬億元，房屋交易市場大約15萬億元，房屋租賃占交易市場比重僅有7%。這與美國、日本等成熟市場相比差距很大，美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%。鏈家研究院預計到2025年，中國租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

（一）住房租賃市場未來發展方向

從《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）以及《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）等相關文件來看，未來中國的住房租賃市場將會呈現如下趨勢：

（1）房地產市場供給側結構性改革加快推進，購租并舉住房制度逐步建立，住房交易市場在中國住房租賃體系中一枝獨秀的局面逐漸改變，住房保障、住房租賃加快發展；

（2）住房租賃市場供應主體呈現多元化發展局面，一批國有、民營的大、中、小住房租賃專營企業將會誕生，一批拓展住房租賃業務的房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業子公司將會誕生；

（3）新建租賃住房供應量將會增加，房地產市場為賣而建的模式逐漸向為租而建與為賣而建相結合的模式發展；

（4）存量待售房產或閑置房產將逐漸改為或改建為租賃住房，住房租賃市場的去庫存效應逐步顯現。

（二）融資租賃參與住房租賃市場的可能方向

融資租賃的本質是以物融資，如何將融資租賃的交易結構嫁接到住房租賃市場，筆者認為有如下幾個方向：

（1）與住房專營企業合作，以融資租賃的方式拓展住房租賃企業的房源，解決住房租賃企業放款一次性支付與租金分期收回不匹配問題；

（2）與國企合作，參與國企閑置房產改租賃房和新建租賃房建設，解決資金問題；

（3）與政府合作，參與政府公租房向市場化、專業化轉變的PPP項目；

（4）與房地產企業合作，參與房地產企業存量待售房產改租賃房，降低房地產庫存；

（5）與開發性金融等銀行業金融機構合作，共同對租賃住房項目提供金融綜合解決方案。

上述只是對融資租賃參與住房市場的方向進行簡單探析，而針對每個方向運用何種交易模式，是直租、回租抑或是杠桿租賃，都是基于對具體項目的風險、收益權衡后的設計，其本質都離不開對不動產作為租賃物的合法、合規性和交易成本等因素的考慮。目前，行業應用較多的模式為直租、回租以及回租與保理結合三種。

（一）政策風險。目前我國法律對租賃物界定不明確，各監管部門、立法機關、行政執法部門對該問題的認知也不一致，影響融資租賃合同、抵押合同有效性判定，租賃債權有懸空風險。

（二）稅收風險。不動產融資租賃交易過程中涉及增值稅、契稅、印花稅、房產稅等，在一定程度上壓縮了融資租賃企業的盈利空間，稅負過重已是不動產融資租賃發展的一大障礙，如果為避稅而采取假過戶方式，可能面臨房產的重復出售和抵押風險。

（三）信用風險。住房租賃企業需要龐大資金鏈的支撐，需要運用資金購置或建設房源，然后通過出租以分期收取資金的方式回籠資金，資金使用與來源存在期限錯配風險，一旦租賃市場行情不理想，會產生租金逾期或不能正常收回的信用風險。

（四）策略風險。住房租賃市場在我國尚處于起步階段，相關政策出臺時間短，尚未形成市場化和一定體量的市場參與主體，而且住房租賃市場的發展必定呈現出一定的區域性，人口凈流入的熱點城市，住房租賃市場會呈現較快發展態勢。融資租賃企業的市場策略和區域定位應不準確，會產生策略風險。

（一）關注立法進程，把握政策方向，依法合規開展開拓住房租賃市場。融資租賃企業應持續關注立法進程，研究梳理各地司法機關對不動產租賃的司法判定案例，有效防范法律風險。同時，應遵循監管導向，杜絕以參與住宅租賃市場之名，違規進入房地產開發領域。

（二）創新業務模式，提升服務效率，實現融資租賃與住房租賃的有效嫁接。未來中國住房租賃市場會出現多層次的供應主體，各種專營住房租賃的國企、民企會誕生。融資租賃企業應在分析這些企業盈利模式、運行特點的基礎行，創新交易模式，提高服務效率，有效支持住房租賃市場發展。

（三）加強市場分析，聚焦熱點城市，提高業務拓展與營銷的針對性。住房租賃市場空間很大，但必定會呈現出區域分化的現象。應加強市場分析，研究區域經濟特點，聚焦一些人口凈流入的熱點城市，提高營銷的精準性和針對性。

（四）強化內部管理，提高專業水平，合理設置內部機構。中國經濟已經進入新常態，傳統產業增長乏力，新興產業動能集聚尚不明顯，破局“資產荒”難題已為行業所共同關注。筆者認為住宅租賃市場或成為融資租賃行業的下一個風口，融資租賃企業應從強化內部管理出發，堅守服務實體、服務國家戰略的本源，不斷提升專業化水平，適時設置專門的住房租賃業務部，積極融入和服務住房租賃市場發展。