作者：齊精智律師

來源：貿易金融，（ID：trade_finance），華貿融出品

以房抵債協議對債務人沒有法律強制力！以房抵債協議不能阻止債務人的其他債權人對抵債房產主張權利！以房抵債協議即使法院出具調解書過戶前也不是債權人的，以房抵債協議對債權人來講就是一張“法律白條”。

齊精智律師特別提示，債務人以房抵債的方式向債權人轉讓不動產所有權，不同于債權人與債務人以房地產買賣合同的方式轉讓所有權，以房抵債協議不能保障債權人的合法權益。

“以房抵債”是指債務人與債權人約定以債務人或經第三人同意的第三人所有的房產折價歸債權人所有，用以清償債務的行為。本文為行文方便，以下以物抵債與以房抵債含義相同。

一、約定以物抵債但未辦物權轉移的協議不具有強制力。

當事人在債務清償期屆滿后達成以物抵債協議，在尚未辦理物權轉移手續前，協議效力如何認定？最高法院認為：債務人反悔不履行抵債協議，債權人要求繼續履行抵債協議或要求確認所抵之物所有權歸自己的，法院應駁回其訴訟請求。但經釋明，當事人要求繼續履行原債權債務合同的，法院應繼續審理。

案件來源：最高院民一庭（撰稿人：夏正芳、潘軍鋒，江蘇高院；仲偉珩，最高人民法院民一庭） 來源/《民事審判指導與參考?指導性案例》

二、以物抵債取得房產，不能對抗承包人的優先受償權.

裁判要旨:通過以物抵債方式取得建設工程房產所有權的第三人，依法不能對抗承包人就其承建的建設工程行使優先受償權。

案情簡介：2009年，經結算，實業公司欠建筑公司工程款1700萬元。此前，實業公司因欠殷某借款3000萬元，雙方約定以部分房產抵償，并由殷某辦理了房產證。在建筑公司向實業公司主張工程款時，殷某以其交付全部購房款，建筑公司依法不能主張優先權。

法院認為：①根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，該優先受償權只受交付大部分或大部分購房款的消費者限制。  ②本案中，殷某系實業公司債權人，其所擁有的債權系通過以物抵債方式取得，為一般債權，不屬于前述批復所稱的消費者，故建筑公司的建設工程優先受償權不受殷某債權的限制。

實務要點：通過以物抵債方式取得建設工程所有權的第三人，不是最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定的消費者，不能對抗承包人就其承建的建設工程行使優先受償權。

案例索引：見《通過以物抵債方式取得建設工程所有權的第三人，不能對抗承包人行使建設工程價款優先受償權》（司偉，最高院民一庭），載《民事審判指導與參考?指導性案例》（201203/51：159）。（以上引用天同碼）

三、以物抵債調解書不具有發生物權變動的效力。

最高人民法院研究室關于以物抵債調解書是否具有發生物權變

動效力的研究意見的解讀：

有關部門就以物抵債調解書是否具有發生物權變動效力的問題征求最高人民法院研究室意見。我室經研究認為：物權法第二十八條規定的“人民法院的法律文書”應當包括判決書、裁定書和調解書。但以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務，并非對物權權屬的變動。因此，不宜認定以物抵債調解書能夠直接引起物權變動。

四、尚未實際履行的以物抵債和解協議法院不應確認。

雙方約定債務人以房屋抵償債務，屬代物清償。基于代物清償的要物性，對尚未實際履行的以物抵債協議法院不應予以確認。

在債權債務案件訴訟過程中，當事人自愿達成以物抵債協議，并要求法院制作調解書的，人民法院應建議當事人申請撤訴。當事人不申請撤訴而要求制作調解書的，人民法院應不予支持，對當事人之間債權債務關系繼續審理。

當事人雙方持人民調解組織主持達成的以物抵債調解協議，向人民法院申請司法確認的，經審查，當事人尚未完成物權轉移手續的，人民法院應裁定駁回申請。

案件來源：人民法院報 作者｜柳光洪 重慶第五中級法院

五、以房抵債協議不能阻止債務人的其他債權人對抵債房產主張權利。

裁判要旨：基于以物抵債而擬受讓不動產的受讓人僅享有未來據實抵債的普通債權請求權，不能滿足法定物權變動要求，因而不能直接獲得所有權。同時，鑒于以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，其同基于買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別，故在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。

本院認為，以物抵債協議首先以消滅金錢債務為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》所規定的基于買賣而產生物權期待權具有基礎性的區別。因而，基于以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。就本案而言，恒遠公司依據其與中業公司之間簽訂的抵債協議而產生的權利仍未超過債權之維度，并無任何物權化之屬性。

案件來源：《孫寶剛與葫蘆島市中業房地產開發有限公司、葫蘆島恒遠混凝土攪拌有限公司案外人執行異議之訴案》【（2016）最高法民申3620號】

六、當事人協議直接以物抵債損害其他債權人利益的，該協議無效。

裁判要旨：當事人之間借款關系明確，債權人追索借款的權利應當依法予以保護。但當事人之間直接以物抵債，損害了其他債權人的利益，該直接以物抵債協議應當認定為無效。

最高人民法院認為，甘樹北向陳昌光借款109. 7萬元逾期未還，雙方債權債務關系明確，甘樹北、陳昌光均無異議。甘樹北未能按期還款，陳昌光尋求法律保護，請求人民法院判令甘樹北歸還借款，陳昌光追索借款的權利應當依法予以支持，甘樹北應向陳昌光償還借款。岑溪市人民法院[1998)岑民初字第1369號民事調解書確認，甘樹北自愿將其坐落在岑溪市玉梧路十里長街邊的金隆石材總匯鋪面房地產直接抵償其欠陳昌光債務，損害了其他債權人的利益，該以房地產直接抵債的協議應認定為無效。

案件來源：陳昌光與甘樹北借款糾紛再審案（最高人民法院(2010]民抗字第2 5號民事判決書)。

七、債務履行期屆滿前作出的以物抵債約定無效。

裁判要旨：債權人與債務人在債務履行期屆滿前就作出以物抵債的約定，由于債權尚未到期，債權數額與抵債物的價值可能存在較大差距。如果此時直接認定該約定有效，可能會導致雙方利益顯失公平。所以在處理上一般認為應參照《物權法》關于禁止流押、流質的相關規定，不確認該種情形下簽訂的以物抵債協議的效力。

案件來源：《關于當前商事審判工作中的若干具體問題》最高人民法院審判委員會委員民事審判第二庭庭長 楊臨萍( 2015年12月24日)

八、僅依據經過公證的以房抵債協議而不進行房屋過戶登記，不能取得房屋所有權。

最高人民法院民一庭解答：要旨：根據《物權法》第九條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此，房屋所有權發生變更需要辦理房屋權屬變更登記。所以，在未辦理房屋權屬過戶登記之前，你不能依據公證的抵債協議取得這套房屋的所有權。

索引：《僅依據經過公證的以房抵債協議而不進行房屋過戶登記，不能取得房屋所有權》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導與參考》2011年第3輯（總第47輯），人民法院出版社2011年版，第246頁“民事審判信箱”。