今年5月，繼首套房貸利率上浮至1.1倍后，北京樓市為“房住不炒”又出組合拳——《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）公布。此次新政目的是保障剛需和改善型，持續打壓投機投資性購房。

85%比例

隨著北京市住建委起草的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》公開征求意見，之前關于北京限房價項目銷售方式的種種猜測終于有了答案。

北京市住建委明確起草《關于加強限房價項目銷售管理的通知》的目的，是切實保障限房價項目的住房是用來住的，其中規定限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

此次新政中將設定比例暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售狀況適當調整。85%成為了一條紅線。

5年上市

根據《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）的規定，北京限房價項目銷售有兩種情況。第一種情況是，對于限房價項目的比值高于85%的，由開發建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房。

值得注意的是，盡管此類房源與當前市場上的商品房銷售規則無太大差別，但是在上市交易方面存有差異——在應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易。

轉化共有產權房

根據《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）的規定，北京限房價項目銷售的第二種情況是，北京限房價項目的比值不高于設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

市保障房中心收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

剩余房源

《關于加強限房價項目銷售管理的通知》（征求意見稿）對于共有產權住房被選購后的 剩余房源處理做了明確規定，具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

■樓市圓桌

新政有利于穩定市場

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉表示，“2016年出臺‘930新政’后，北京推出了大量的限價房土地，目的就是為了穩定市場，優化供應結構，平抑房價。如今，這批限房價項目開始批量入市，為避免大批限價房對現有市場秩序帶來較大影響，并讓限價房發揮政策設計的初衷，北京特意在此時出臺新政，堵住了限價房存在的一些漏洞，對于穩定市場，保住樓市調控效果很有意義。此次新政對全國也有著明顯的示范作用, 是對國家‘房住不炒’政策的進一步落實。”

中低收入家庭增加居于內城的可能

思源地產副總經理、首席分析師郭毅認為，首先，市場價格的評估可能會依據二手及新房價格做出綜合評定。隨著去年開始北京對新房預售價格進行嚴格管控，限價房與商品房的價格差距已經有所收窄。此外，二手房價雖然因限購限貸導致需求大減，房價回落，但明顯降價的項目卻存在房齡老、面積小、物業差的短板，與新房的產品品質存在明顯落差。如果評估價格是綜合新房與二手房售價而定，那么首先可以剔除五環外限價房轉為共有產的風險。其次，無論是對標新房，還是二手房價格，城北五環內，特別是二環三環的限價房有可能會達到限售價占評估價的比值低于85%的標準，從而被轉化為共有產權住房。

“政府收購并轉化為共有產權房后，為中低收入家庭增加了居于內城的可能，體現出住房保障的真意。”郭毅說。

保障剛需購房權益

諸葛找房分析師陳蕾告訴北京晨報記者，“由于限價房的價格是在土拍時制定，不會變動，因此變動的只是周邊市場均價，如果周邊市場均價漲幅較大，其與限價房的價格差超過15%，則限價房將自動轉為共有產權房，通過共有產權房的形式來保護剛需在房價高企環境下的居住權益。如果市場均價漲幅有限，其與限價房的價格差并未超過15%，即表明市場價格較為穩定，限價房依然是商品房，同時又通過限售的調控政策，進一步穩定房產市場。”

“由于2017年至今的土地市場中，所有住宅地塊僅有共有產權地塊和限價房地塊兩種類型，這也就意味著，未來這些項目在辦理施工許可時，要么市場穩定，限價房可以發揮起真正限價的作用，要么房價上漲，該項目轉為共有產權房，保障剛需能夠享有共有產權房帶來的較低購房門檻福利。”陳蕾說，不管何種情況，剛需這一次都不會受傷，而且此次新政能夠最大限度保證“房住不炒” 的戰略方針，完成“住有所居”的調控目標。

85%比例是適度和合理的

北京市房地產業協會秘書長陳志表示，關于暫定85%的設定比例，這個比例的掌握是適度的、合理的。按照這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品房由開發企業銷售，因此對這類項目總體影響不大。而且，設定比例暫定為85%，在實施過程中，還有隨著房地產市場的實際情況變化等進行動態調整的機制，而不是機械地固定在某個比例，體現了管理方既兼顧當下又著眼長遠，既兼顧各方利益又突出剛需導向的考慮。