騰訊財經特約作者/鄒琳華 中國社會科學院財經戰略研究院、住房大數據聯合實驗室

據悉，近日中國工商銀行將個人住房貸款借款人年齡上限從65周歲提高到70周歲，借款人年齡與貸款期限之和延長到不超過75年。同時，個人住房貸款的最長期限沒有改變仍然是30年。理論上，此次放寬最高年齡后，70周歲的首套房購房人如滿足相關條件，亦可申請5年期住房貸款。中國工商銀行是中國資產規模最大的銀行，2017年實現凈利潤2875億元人民幣，凈利潤總量為全球銀行業之最。據稱，此舉是為適應中國人口發展趨勢，滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，減輕他們的經濟壓力。

近日與之相關聯的另一則市場消息是，央行存款準備金率下調了1個百分點。根據中國人民銀行公告，為加大對小微企業的支持力度，從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。據測算此次降準將釋放1.3萬億元的流動性，其中9000億元用來替代尚未到期的中期借貸便利（MLF），增量資金約為4000億元。

這兩個政策變動表面看都有一定的金融寬松屬性。但這是否就意味著政策的方向性轉變，則要結合當前的內外形勢作具體分析。當前國內外經濟形勢較為復雜多變，避免發生房地產系統性風險是宏觀政策的重要目標。具體到房地產市場來說，穩定房價、避免市場短期大起大落是市場調控總體方略。也就是說，既不充許對房地產加杠桿繼續吹泡沫，也不宜突然大幅緊縮以主動剌破泡沫。為應對復雜多變的經濟環境，同時還有必要根據內外部條件的變化，對已有的政策作一定的微調整以適應新形勢。

1980年代后期至1990年代前期日本房地產泡沫破滅前后金融政策，對當前的住房信貸政策取向具有較強的類比與借鑒意義。1985年9月22日，美國、日本、聯邦德國、英國和法國（即G5集團）財長以及中央銀行行長，在美國紐約廣場飯店舉行會議，達成一攬子協議，史稱“廣場協議”。 內容包括抑制通貨膨脹、擴大內需、減少貿易干預、協作干預外匯市場，使美元對主要貨幣有序地下調。廣場協議自開始實施，日元匯率一路上揚，到1986年5 月，美元對日元匯率突破160日元大關，到1987年達120日元，美元貶值約50％。為對沖日元升值壓力，日本政府錯誤地采取了寬松的貨幣政策。在寬松的信貸環境下，大銀行大量投資于房地產業, 大量發放抵押貸款, 鼓勵土地持有者進行投機, 并以他們持有或購買的土地為擔保再次向其提供貸款進行投機。資金加速流入房市，造就了史上著名的房地產大泡沫。有一個描述當時日本地價之高的形象說法是，1989年作為東京地標之一的東京帝國廣場下面1平方英里土地的價格高于整個美國加州的土地總值，而一個東京都的土地總值相當于美國全國的土地總值。1989年至1990年，面對房地產泡沫與愈演愈烈的投機之風，日本政府被迫收縮銀根，采取一系列緊縮性宏觀政策，控制不穩定的經濟膨脹，最終使房地產泡沫全面崩潰。東京區部、橫濱、名古屋、京都、大阪和神戶6大都市住宅地價格指數從1991年223.4點的高點到2005年77.6點的低點，共跌去了65.26％。伴隨著房地產市場泡沫的破滅，日本經濟陷入衰退，整個1990年代被稱之為“失去的十年”。這個慘重的歷史教訓，告訴我們房地產金融政策失誤的危險性。從日本經驗看，當前條件下中國允許繼續吹大房地產泡沫或主動緊縮剌破泡沫都是較危險的政策行為，不會為政府所接受。

2018年中央政府工作報告，也再次強調要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展”。這也表明，抑制住房投資投機、保持房價基本穩定的調控政策導向不會發生變化。中國工商銀行住房貸款年齡上限提高到70周歲，屬于商業銀行基于自身對住房和金融市場形勢的判斷，并出于應對自身經營業績壓力的自主行為。各商業銀行目前并沒有統一的貸款年齡上限標準。提高貸款年齡顯然并不意味著宏觀調控政策向鼓勵購房的轉變。

對于商業銀行而言，住房金融屬性消退和來自互聯網金融的激烈競爭對其業績增長形成夾擊。作為全球最掙錢的商業銀行的工商銀行也不例外。一方面，在嚴格的限購、限貸政策下，很多人不再有購房資格（同時也就沒有了按揭貸款資格），剩下有購房資格的也不一定有按揭貸款資格，商業銀行住房按揭貸款潛在客戶數量增長嚴重受限；另一方面，房貸仍被視為是商業銀行優質資產。出于提升經營業績的壓力，商業銀行有一定動力擴張住房按揭貸款規模。

中國工商銀行將住房貸款年齡上限提高到70周歲，不僅可以拓展新的客戶群體，還能輕微突破限購限貸政策對房貸潛在客戶總量的限制。與西方文化不同，中國文化中有很強的家族血緣觀念。在高房價時代，家族內上下三代合資購房或供房的行為也極為常見。從狹義或法理上講，父母與成年子女是兩個經濟獨立的家庭。但中國人實際的購房決策與行為，又往往是以廣義家庭為單位的。這個廣義家庭不僅包括中青年夫婦及其子女，還包含雙方年邁的父母。工商銀行提高住房貸款年齡上限政策雖然最直接作用于45歲以上特別是55歲以上的中年或老年人，但是也能顯著增加一個廣義家庭的的融資能力。也就是說，這對于青年夫婦購買多套住房也可以是有幫助的。因為在很多家庭，購房資格與按揭貸款資格都已經是稀缺資源。

提高住房貸款年齡上限也體現了商業銀行業績增長對房貸增長的深度依賴。據人民銀行報告最新數據顯示，2018年一季度房地產貸款總體增速回落，但仍處于高速增長區間。2018年一季度末個人住房貸款余額22.86萬億元，同比增長20%，增速比上年末低2.2個百分點，一季度增加9949億元，同比少增1750億元。

當然，中老年人雖然不是市場購房主力，但同樣有改善住房條件的迫切需求。隨著人均壽命的延長，人口老齡化和退休年齡的延長不可避免。在人口老齡化和退休年齡的延長的大背景下，如何采取有效措施支持中老年人改善住房條件，也是一項有積極意義的探索議題。