（原標題：房貸政策趨嚴 東莞市場主推面積小總價低的別墅）

文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者盧政

每年年初都是別墅推貨的好時期，今年第一季度，在東莞樓市限購政策持續(xù)收緊、房貸政策趨嚴的影響下，別墅產(chǎn)品也難逃供需下降的命運。為了吸引購房者入市，市場主推面積小、總價低的別墅，一季度250平方米以下別墅成交占近六成，一次性付款買別墅現(xiàn)象增多。

一季度別墅市場競爭激烈

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，一季度東莞別墅供需顯著下滑，受個盤集中簽約影響，別墅成交均價創(chuàng)新高。在東莞樓市調(diào)控政策影響下，東莞別墅供需市場也同樣低迷，2018年一季度東莞別墅產(chǎn)品供需環(huán)比大降，降幅分別為69%、37.4%，但比去年第一季度供應(yīng)量明顯上升。此外，受海逸豪庭、金地城南藝境、保利格外松湖和錦繡山河等別墅集中簽約影響，全市別墅均價被拉高，上升至22000元/平方米以上，創(chuàng)下歷史新高。

但從市場來看，別墅產(chǎn)品的推售相較洋房市場仍然更為熱鬧，多個樓盤推出別墅產(chǎn)品。優(yōu)房超·瑞城搜介紹，在市場冷淡期，房企往往會主推別墅與商鋪產(chǎn)品來輔助樓盤去庫存。據(jù)介紹，今年第一季度遇到市場淡季，房企主推難銷且少量的產(chǎn)品如別墅和商鋪等，以備后市能夠集中精力主攻主力產(chǎn)品洋房，以便合理地搭配去貨時間，縮短項目的去貨周期。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度東莞新增預售項目中洋房仍是主力產(chǎn)品，占比32.63%，但別墅產(chǎn)品排名第二，占比約為8.15%。

隨著第一季度多個項目推別墅產(chǎn)品入市，別墅市場競爭更為激烈。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月底東莞別墅庫存量達113萬平方米，消化周期達30個月，別墅消化周期仍在拉長。

小別墅贈送面積大受青睞

從成交情況來看，小戶型別墅仍然最受購房者青睞。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，從別墅成交結(jié)構(gòu)來看，250平方米以下經(jīng)濟型別墅仍占主導地位，約占全市的57%。受海逸豪庭、金地城南藝境和卓越維港集中簽約影響，144~200平方米別墅成交比例大幅上升至33%。

值得注意的是，碧桂園為規(guī)避限貸政策影響，有意推出144平方米以下小別墅，由于第二套購買144平方米以下小型別墅仍可享受普通洋房的首付四成（144平方米以上豪宅二套首付需六成），且總價低，備受購房者青睞，近一年來144平方米以下小型別墅成交顯著增長。

其中海逸豪庭以網(wǎng)簽49套合計2.8億元在第一季度位列全市別墅項目排行首位。記者在厚街海逸豪庭樓盤現(xiàn)場了解到，目前該樓盤主推170多平方米小別墅和300平方米以上獨棟別墅產(chǎn)品，相比之下小別墅銷售情況更理想。銷售人員透露，“這批疊加別墅到去年已經(jīng)賣了幾百套，現(xiàn)在只剩下幾十套了。”與普通洋房相比，小別墅的實用率更高，177平方米的建筑面積，實際使用面積可達到167平方米。銷售人員介紹，天臺、陽臺、車位都是贈送面積。

同樣位于厚街的卓越維港贈送面積更大，其小別墅產(chǎn)品的總價在550萬元左右，雖然建筑面積為166平方米，但實際使用面積可達到300多平方米。贈送部分包括室外露天花園、天臺花園、地下室等。由于實際使用面積大，銷售較好，也受許多企業(yè)主的青睞，不少購房者甚至一次性付款購買別墅。

一次性付款買別墅增加

一次性付款買別墅現(xiàn)象并不僅僅出現(xiàn)在卓越維港，上個月，鳳崗有樓盤推出20多套小別墅，開盤當天即認購完畢，而且全部為一次性付款購買。在銀根收緊，房貸利率上浮的市場環(huán)境下，房企為快速回籠資金，加大高首付、一次性付款優(yōu)惠力度，如一次性付款9.5折優(yōu)惠等等，一次性付款買房現(xiàn)象也隨之增加。

在樓盤現(xiàn)場，有銷售人員告訴記者，他們剩下的別墅套數(shù)不多，而且比較好賣，因此部分別墅產(chǎn)品要求購房者一次性付款購買。“現(xiàn)在銀行放款比較慢，開發(fā)商也想能夠早點回籠資金。”銷售人員說，由于他們的別墅戶型面積超過了144平方米，二套首付需要六成，而一次性付款也只是多了四成，還是有不少企業(yè)老板可以接受全額付款買房。

記者在踩盤時了解到，開發(fā)商對于首付越高的購房者給的優(yōu)惠越高，這已經(jīng)成為目前開發(fā)商回籠資金的一種方式。對于經(jīng)濟實力強的購房者而言，為了減少利息支出，他們也更愿意接受一次性付款的購房方式。

有別墅售價

低過洋房

從價格來看，目前東莞別墅價格兩極分化嚴重，有的定價高達6萬元/平方米以上，但有的別墅定價卻在1萬元/平方米出頭，不少別墅產(chǎn)品定價甚至低于洋房。

東莞市發(fā)改局公布的第一季度《東莞新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售價格情況》顯示，地上層數(shù)4層以下的產(chǎn)品定價兩極分化，第一季度東莞地上層數(shù)4層以下產(chǎn)品簽約均價為22746.84元/平方米，但在不同的鎮(zhèn)街由于個盤定價不同，價格差異非常大，其中最高的是鳳崗鎮(zhèn)，別墅產(chǎn)品簽約均價達到63235.22元/平方米，另外，石排、企石、塘廈、黃江、大嶺山、厚街、松山湖、道滘、南城、萬江、東城等鎮(zhèn)街別墅產(chǎn)品定價在2萬~2.9萬元/平方米之間，而其他鎮(zhèn)街別墅定價在2萬元/平方米以下，其中沙田鎮(zhèn)地上層數(shù)4層以下產(chǎn)品的簽約均價僅11744.9元/平方米，目前東莞市場上，在萬元出頭的別墅產(chǎn)品仍然不少。

業(yè)內(nèi)人士介紹，別墅的定價也與別墅樓盤自身的情況有關(guān)，如景觀資源好、臨深別墅樓盤定價相對較高，而一些景觀資源一般，配套不完善，且產(chǎn)品多，競爭激烈的區(qū)域，別墅盤定價較低。

此外，由于別墅面積大、總價高，特別是超過144平方米別墅首付比例高，因此一些別墅定價甚至低于洋房價。如厚街洋房均價約2萬元/平方米，但是部分疊加別墅產(chǎn)品的定價在1.8萬~1.9萬元/平方米之間，個別戶型甚至價格更低。