騰訊財(cái)經(jīng)特約 盤和林，中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

4月伊始，上海房貸利率優(yōu)惠將從9折調(diào)至9.5折。江西銀監(jiān)局也透露，在落實(shí)差異化住房信貸政策背景下，江西居民首套房貸款利率由2017年的優(yōu)惠利率及基準(zhǔn)利率調(diào)整至上浮10%；二套及以上房貸款利率由2017年的上浮10%調(diào)整至上浮近20%。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，上海、江西房貸利率的上浮，并非個(gè)例，上調(diào)房貸利率的，還有武漢、南京等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。上海與廣州、武漢等城市房貸基準(zhǔn)利率上浮相比，其房貸利率仍處于相對(duì)較低水平。根據(jù)融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，至今年2月底全國(guó)有53家銀行支行上調(diào)首套房貸款利率，占比9.94%。

此次多地房貸利率優(yōu)惠減少，利率上浮，一方面源于資金成本上升，一方面也體現(xiàn)了金融進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)的監(jiān)管意圖。筆者認(rèn)為，在房?jī)r(jià)依然看多的情況下，南京、武漢、廣州等地房?jī)r(jià)仍有較大的上漲壓力，利率上升釋放出房地產(chǎn)信貸支持力度逐漸減弱的強(qiáng)烈信號(hào)，有助于平抑市場(chǎng)上過(guò)于高昂的市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)，在居民家庭杠桿率不斷攀升的情況下，也有助于房地產(chǎn)去杠桿。

首先，需要承認(rèn)的是，房貸利率上升的主要原因還是市場(chǎng)資金成本上升。從去年開(kāi)始，金融和房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的雙重作用下，宏觀調(diào)控的大手逐步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響，房貸利率上升是最重要的影響之一。從目前看，今年仍處于金融去杠桿周期，在表外回歸表內(nèi)過(guò)程中，由于銀行信貸額度緊張,貸款利率易上難下，市場(chǎng)普遍面臨融資成本上升和融資可得性下降的雙重困境。

而從房地產(chǎn)監(jiān)管的角度的來(lái)說(shuō)，利率上升也符合監(jiān)管者的意圖。在嚴(yán)格預(yù)售證管理等房地產(chǎn)調(diào)控下，去年以來(lái)雖然新房?jī)r(jià)價(jià)格漲幅并不大，但無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，投資機(jī)構(gòu)還是購(gòu)房者，市場(chǎng)上看多樓市的預(yù)期仍相當(dāng)強(qiáng)勁。過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，的確有理由讓買家對(duì)樓市充滿了很高的期待。事實(shí)上，我國(guó)很多城市的房地產(chǎn)依然面臨較大的上漲壓力。

然而，相對(duì)于買房熱情的高漲，居民儲(chǔ)蓄率卻出現(xiàn)了下降，杠桿率快速飆升。在3月24日的中國(guó)發(fā)展高層論壇2018經(jīng)濟(jì)峰會(huì)上，中國(guó)工商銀行董事長(zhǎng)易會(huì)滿指出，居民儲(chǔ)蓄增速在2010年約在16%，而2017年已經(jīng)下降至7.7%，增速降至歷史最低值。在儲(chǔ)蓄率下降的時(shí)候，居民家庭杠桿率卻快速提升。2013年到2017年，家庭債務(wù)占GDP的比重，由33%升至49%。而儲(chǔ)蓄率下降的同時(shí)，所伴隨的就是居民家庭杠桿率的上升。據(jù)蘇寧金融研究院今年1月的一份報(bào)告，1996年中國(guó)居民的杠桿率只有3%，2008年約18%。不過(guò)從2008年后，居民杠桿率的增長(zhǎng)卻相當(dāng)速度，在短短6年的時(shí)間里翻了一倍，達(dá)到36.4%。

而至2017年二季度，居民杠桿率已經(jīng)高達(dá)47.4%，較2008年激增了約30個(gè)百分點(diǎn)。這與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體60%以上的居民杠桿率水平，已經(jīng)相差無(wú)幾。 所以此次房貸利率上漲，是大勢(shì)所趨，不過(guò)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，此次樓市去杠桿意味著能夠直接或間接加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，明確了房子的居住屬性，而此次房貸上調(diào)，有助于讓房子回歸到居住的本質(zhì)。此次銀行貸款利率上調(diào)，但是公積金貸款利率并沒(méi)有改變，意在盡量滿足剛需住房的金融需求，減少對(duì)剛需一族的直接影響。當(dāng)然，通過(guò)提升房貸利率，讓非剛需房產(chǎn)購(gòu)買者的成本上升，減少對(duì)于房產(chǎn)的購(gòu)買，也能夠一定程度上減輕對(duì)于房產(chǎn)剛需的消費(fèi)者身上的壓力。

同時(shí)，如南京，在貸款利率上升，收緊銀行貸款額度的同時(shí)，選擇上調(diào)公積金首套房貸款額度，從原先的最高可貸額度由30萬(wàn)元每人、夫妻雙方60萬(wàn)元每戶，分別調(diào)整為購(gòu)買首套住房最高可貸額度50萬(wàn)元每人、夫妻雙方100萬(wàn)元每戶。

可見(jiàn)，此次房貸利率上升是調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)程中對(duì)于差別化住房信貸政策的一次非常正確的嘗試。在銀行房貸利率上升，貸款額度收緊的同時(shí)，穩(wěn)定公積金貸款利率，能夠減輕對(duì)于房產(chǎn)剛需的居民的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)，還能降低房產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿，平抑市場(chǎng)高昂市場(chǎng)預(yù)期，有效調(diào)控房?jī)r(jià)。

不過(guò)，需要指出的是，房貸利率上漲雖然意在引導(dǎo)理性消費(fèi)，打擊炒房，但剛需一族的“船票”上漲也是不爭(zhēng)的事實(shí)，僅僅從公積金貸款來(lái)說(shuō)，還是難以滿足剛需一族的要求，金融調(diào)控房地產(chǎn)應(yīng)該有更精準(zhǔn)的信貸政策，盡量避免傷及剛需一族。