凜冬已至，而今年，按揭購房者和房地產開發商感到異常寒冷。

　　第一財經了解到，從2月1日起，國有四大行對廣州（樓盤）地區的住房按揭利率提升至基準利率（4.9%）的1.1倍，即上浮10%。

　　驚訝于過去一段時間房貸利率增速迅猛，去年9月以基準利率購買首套房的廣州市民李先生十分慶幸。事實上，從去年4月開始，廣州地區銀行個人按揭貸款利率便一步一個臺階，首套房貸款利率從基準利率打85折開始連續上升5次，達到基準上浮10%，而二套房則更是高至上浮15%～20%。

　　與廣州相比，經過去年六度上調后，近期北京（樓盤）首套房與二套房按揭貸款利率暫未提價。某北京房地產中介告訴記者，目前多家銀行依然維持在首套上浮10%、二套上浮20%的水平。

　　上海（樓盤）目前同樣暫未調整個人按揭貸款利率。融360網站顯示，上海多家股份行如廣發、興業、民生等首套房貸款利率為上浮10%，二套上浮10%～20%不等。也有浙商銀行、中信、郵儲等銀行批出過基準甚至9折利率，不過這些銀行首套的常見批出利率均為1.1倍。

　　個人按揭利率上浮

　　雖然價格高了，額度尚有?！?月1日，我們銀行將首套房的按揭貸款利率從上幅5%提升至上幅10%，每個月都有額度?！睆V州某工行個人信貸部客戶經理對記者表示。

　　除四大行外，融360數據顯示，目前廣州地區大多數銀行都將首套房貸款利率定在1.05～1.2倍之間。其中廣州華潤銀行雖然顯示首套利率打9折，不過標注不做二手房，且新房只做合作樓盤。

　　此外，記者發現雖然廣州銀行、郵儲銀行、招商銀行、恒生銀行、渣打銀行等標注首套利率為1.05倍，不過常見批出利率仍為1.1倍，與上調后的四大行基本一致。

　　上述工行客戶經理也對記者表示，從銀行內部看，今年額度確實不如往年松。此外每個人的情況也不一樣，會出現一人一價的情況。

　　在去年“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調下，房地產調控政策逐漸加碼。以北京地區為例，北京銀監局公布最新統計數據顯示，2017年個人住房貸款一至四季度月均新發放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元，呈現明顯下降趨勢。

　　從政策監管角度，去年中央經濟工作會議指出，要建立金融與房地產良性循環機制。在此之前，銀監會主席郭樹清接受《人民日報》專訪時也指出，要抑制居民部門杠桿率。

　　國家金融與發展實驗室副主任曾剛對第一財經記者指出，一方面銀行需要配合房地產市場調控以及監管趨緊的大趨勢。另一方面，從銀行自身考慮，目前貸款額度緊張，貸款需求相對旺盛，銀行在進行資產配置時愿意配置收益更高資產。

　　此外，曾剛認為，目前銀行流動性壓力相對較大，在貸資產期限結構上，也傾向期限短的資產。由此，個人按揭貸款無論是從價格還是期限還是國家政策三方面都不占優勢。雖然個人按揭貸款在基礎利率上浮，但依然無法與企業端融資利率相提并論。

　地產商銀行融資難

　　第一財經了解到，新年伊始，房地產開發商從銀行融資也越來越難。

　　近日，網上流傳一份恒豐銀行信用評審部發出的內部通知顯示，信用風險評審部2018年1月29日起暫停受理房地產行業新增授信業務，包括對開發商貸款及相關企業貸款，例如建筑工程類公司貸款等。恒豐銀行內部人士對第一財經記者表示：“這是基于我行貸款結構調整作出的正常經營決策，屬于暫時性內部管理措施，不涉及其他。”

　　無獨有偶，記者從另一家總行在北京的股份制商業銀行內部獲悉，該行早在去年就暫停了受理房地產行業新增授信業務。某國有大行三線城市二級分行內部人士對記者表示，該行面向房地產企業的貸款雖然仍有額度，但同比明顯收緊，利率在15%左右。

　　不僅僅是一線城市，記者近期調研湖北三線城市襄陽（樓盤）時，當地某國有大行內部人士對記者表示，目前銀行對房地產開發企業的貸款額度少之又少，且利率在10%以上。當地很多房企都是通過表外或其他渠道融資，很少能拿到銀行貸款。

　　業內人士表示，收緊房地產開發貸款業務會使房企融資收緊。一方面房企拿地能力降低，并放慢商品房開發步伐，加劇商品房供需矛盾；另一方面由于商品房供給端下降，必然在短期內加大供給缺口，抬升整個樓市房價。

　　不過，廣東某大行省分行內部人士認為，只是部分銀行暫停受理，占比很小，并不能以偏概全。

　　曾剛指出，房企雖然融資需求旺，收益率高，不過國家信貸政策對此有很多限制。例如新年伊始，銀監會“4號文”所圈定的“八大方面”中，第二方面即明確“違反宏觀調控政策”，無疑將目光瞄準房地產等重點宏觀調控領域。銀監會《2018年整治銀行業市場亂象工作要點》中明確指出，將對直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目提供融資;發放首付不合規的個人住房貸款;以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利;綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等違反房地產行業政策的行為進行重點整治。

　重心移至租房市場

　　在房地產信貸額度緊張、按揭貸款利率水漲船高的大環境下，四大行相繼推出了住房租賃貸款，以及加大了房地產企業用于租賃業務的信貸支持。

　　去年10月底，建設銀行、中國銀行與工商銀行紛紛重金布局租房市場；1月18日，農行也推出了住房租賃貸款。根據第一財經梳理，截至目前，建設銀行、工商銀行、中國銀行和交通銀行等已與大約30個省市簽署了住房租賃市場發展戰略合作協議，合計提供的意向性授信支持金額超過萬億元。

　　一向主打購房按揭貸款的傳統大行，突然集中火力進軍住房租賃市場，這與國家的政策與監管導向相符合。去年年底召開的中央經濟工作會議指出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

　　銀行態度的扭轉從產品定價上不難看出。例如，1月3日，建設銀行深圳（樓盤）市分行推出全國首個個人住房租賃貸款產品“按居貸”。執行基準利率，例如一年期貸款利率是4.35%。而目前建行在深圳的首套房按揭貸款利率則為上浮10%，為5.39%。兩款產品利率相差了1.04個百分點。

　　在二線城市廈門（樓盤），中行去年11月試水的首筆住房租賃貸款執行基準利率，與同期廈門多家銀行首套房按揭貸款利率相同。

　　此外，從2017年10月底開始，商業銀行進軍住房租賃市場還表現為給房企提供用于住房租賃業務的信貸支持。例如，2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營業部與廣州市住房和城鄉建設委員會簽署戰略合作協議，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持。1月18日，農行北京市分行與北京市保障房中心、首創置業、北京城建、首開股份、中鐵置業、北京建工集團簽署合作協議，擬向六家企業合計提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設用地租賃住房項目開發。

　　曾剛指出，目前監管對普通開發貸政策收緊，卻對租賃房開發貸款的政策相對寬松，有利于進一步影響房地產供給結構，建立“租售并舉”的房地產長效機制。