資料圖

2017年的買房人都有個強烈的感受：從銀行貸款越來越難了。

臨近年底，個人住房貸款（以下簡稱房貸）額度出現了前所未有的緊張，“放款時間普遍延長至半年或以上，部分銀行的分（支）行出現了停貸，有些客戶因貸款長時間審批不下來，甚至去銀監局投訴銀行?！币晃唤邮?1世紀經濟報道記者采訪的機構人士表示。

2017年，中國宏觀層面大力防范金融風險，抑制房地產泡沫，樓市經歷了前所未有的嚴厲調控，房住不炒、租購并舉的精神已深入人心。

在這一背景下，銀行的“香餑餑”業務——個人住房貸款亦受到了嚴控，房貸降杠桿大勢所趨。央行數據顯示，2017年前三季度，個人房貸余額21.1萬億，同比增長26.2%，2016年全年這一增速為35％；余額僅增加1.96萬億，2016年同期余額增加為3.63萬億。

從四季度額度愈發緊張的狀態看，預計全年個人房貸增速將繼續下滑，新增額度顯著減少。

多位銀行業人士預計，房地產降杠桿、去金融屬性不是一日之功，2018年房貸額度緊張也將是常態。

這給多年來依賴房地產貸款的商業銀行帶來了挑戰，倒逼銀行業務轉型。

放款等半年

中國銀行長沙某支行個貸經理小李，最近加班次數越來越多，有時忙得連上洗手間都一路小跑。

讓她神經緊繃的，是手里的放款審批材料?！安恢?018年的政策和額度情況，我們能做的，就是盡快把手里的資料全部審完，只等額度下來批款?！?017年12月28日，她對21世紀經濟報道記者表示。

小李透露，2017年好多銀行都在搶額度，部分支行上半年就已停貸?！按蠹叶荚趥鳎?018年額度還會很緊張?！?/p>

“廣州工行沒有停貸這么夸張?！敝袊ど蹄y行廣州某支行網點經理小周告訴記者，額度是有的，不過相對往年比較緊張。

額度緊張導致放款時間大幅延長。多家銀行個貸經理表示，以往提交資料到最后放款，正常是一個月左右。但現在，“放款排隊半年很正常。”小周說。

2017年12月28日，長沙一位IT工程師小杰向記者發來他申請貸款的時間節點圖：2016年8月份申請，2017年1月面簽成功，但直到6月份銀行才批款。

融360報告顯示，其統計的533家銀行分（支）行中停貸銀行分（支）行數由1月份的9家驟增至11月的56家。其中超9成表示受額度緊張影響，暫停受理新增房貸業務，消化已受理業務；不到1成表示因為內部業務方向調整，部分地區暫停房貸業務。

2017年以來，個人房貸余額增速明顯下跌。據央行《2017年三季度金融機構貸款投向統計報告》，2017年前三季度，個人住房貸款余額21.1萬億，同比增長26.2%，相比2016年35%、今年一季度35.7%的增速下降了約10個點?！胺康禺a貸款增速繼續回落。”央行表示。

一線城市成為嚴控重點，房貸余額更是降速明顯。央行上?？偛繑祿@示，2017年11月份，房貸余額同比增長14.5%，增幅比2016年同期下降28.4個百分點。

12月15日，央行營管部（北京）發布報告顯示，個人房貸余額9646.5億元，同比增長17.7%，增幅比2016年同期低25.3個百分點；余額比年初增加1348億元，比2016年同期少增約1000億。

值得關注的是，2017年前三季度，個人房貸與住戶部門中長期貸款這兩個往年接近的數據，出現了缺口拉大的現象，個人房貸余額增加1.96萬億，中長期貸款增加則達4.2萬億。

有銀行業人士分析認為，不排除一些資金通過非房貸的方式進入了房地產。

由于央行房貸數據以季度或年度形式公布，四季度的數據尚未出爐。不過總體來說，新增房貸下跌趨勢已成。

中國農業銀行有關人士表示，今年對個人住房貸款的投放進行總量調控，預計2017年新增房貸不會超過2016年；中國建設銀行方面也表示，今年的房貸增量不會超過2016年，總體將有所收緊。

2017年12月20日，建行廣東省分行行長劉軍在中國住房租賃高峰論壇上透露，2017年四季度，建行廣東分行住房按揭貸款只有27億，排隊審批的有上百億。

“不只是建設銀行，所有銀行都在緊縮房貸。”劉軍預計，這種情況2018年還將持續。

房貸降杠桿

買房貸款難、房貸大幅下跌的背后，是中國宏觀經濟防范金融風險、抑制房地產泡沫的要求。

過去多年，房地產一直是商業銀行的主流業務之一。“銀行喜歡房地產行業，鏈條長，收益大，從1998到2017年，銀行給房地產持續造血、輸血?！币患掖笮蛧秀y行內部人士說，該行廣東分行現存8000億貸款中，5000億與房地產相關。

但房地產發展過猛，房價上漲太快，會造成泡沫，帶來風險。民生證券指出，因2014年“930新政”，房地產市場迎來2015-2016年的大牛市，其間居民購房貸款余額同比增速從15%升至35%；個人購房杠桿率（個人購房貸款余額/GDP）從2011年的15%升至2016年的25%。

2016年，以個人住房貸款為主的住戶部門中長期貸款約占新增貸款總量的45%，這一比例明顯高于往年。

民生證券認為，2016年個人購房杠桿率上漲過快，存在結構性風險。

2016年底，房地產開啟新一輪調控，貨幣政策轉為穩健中性，居民房貸轉為降杠桿。

前述銀行人士說，2017年以來，央行、銀監會不斷要求銀行降杠桿、防風險，房地產要去金融屬性。其中，居民房貸降杠桿、收緊個人房貸成為重點。

實際上，央行2017年一直在對房貸進行調控。央行營管部主任周學東年初預計，個人房貸占新增貸款的比例2017年會下降到30%以內，相對于2016年45%左右的占比來說，將是明顯下降。

周學東還透露，一二線熱點城市的房貸結構問題尤其突出。從2017年1月開始，央行營管部在MPA評估中加入個人房貸增長這一因子，對北京地區全部銀行嚴控個人房貸新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調控目標確定為25%左右。

民生證券宏觀固收組組長張瑜指出，在調控下，2017年個人房貸余額增速同比回落，第三季度末為21.1萬億，增速回落至25%；個人購房杠桿率維持在25%左右，開始企穩。

考慮到2018年房地產調控和貨幣政策基調不變，張瑜認為，房貸杠桿率會持續下滑。一方面，是銀行主動控制個人房貸的發放節奏；另一方面，是居民購房需求在限購、限貸等政策打壓下有所回落。

在房地產的開發貸方面，也可以看出房地產降杠桿的趨勢，單純的地產開發貸余額在下降。2016年12月末，地產開發貸款余額1.45萬億；截至2017年9月末，地產開發貸款余額1.4萬億。多家地產商表示，開發貸一般年初就確定了總額，銀行到年底就很少放款了。

銀行調結構

個人房貸受到嚴控，房地產去除泡沫化風險，讓過去依賴房地產的商業銀行開始考慮轉型。

劉軍指出，房地產的四限政策增加了整個交易的摩擦系數，讓交易無法達成，讓房地產資產凍結、去除金融屬性，對銀行來說，必須重構過去依賴房地產開發貸和個人房貸的盈利模式。

在中國住房政策轉向租購并舉之下，劉軍認為對銀行而言最大的機會是住房租賃，建行正在身體力行，把要買房、到建行變成要租房、到建行，要存房到建行。

據21世紀經濟報道記者梳理，面對房企等機構房東和租戶，建行推出了“CCB建融家園”融資租賃、租房平臺、按居貸，不僅提供租房平臺，還提供租賃金融產品。

其他商業銀行對租賃領域的資金支持也明顯提速。中信銀行透露，未來三年，將為房企碧桂園提供300億元長租住宅保障性基金，此外中信集團也將整合旗下中信銀行、中信證券、中信信托等金融資源，為碧桂園提供綜合化金融服務，雙方合作產品將包括但不僅限于ABS、REITs等。

中國銀行廈門分行則在2017年11月2日，與廈門市國土資源局合作，推進住房租賃市場建設；12月5日，工商銀行廣東省分行營業部將為廣州市城市建設投資集團有限公司提供200億元授信資金，支持建設公租房、廉租房、人才公寓等。

與此同時，房地產市場進入存量時代，絕大部分房企開始轉型，由開發轉向開發+運營，對銀行而言，也要去匹配房企的新業務。

平安銀行行長胡躍飛認為，過去十多年，住房的自住和投資需求集中爆發，造就了中國房地產業的黃金時期，這一時期，增量需求推動市場發展，各大房企的經營鏈相對簡單，主要是把房子蓋好和賣好。而當供給、需求達到階段平衡點之時，市場進入了存量時代，經營鏈變成了生產+銷售+運營，這給所有房企和金融機構帶來了挑戰，以及機遇。

所謂挑戰，是持有一定重資產的房企，資源布局和財務模式都將發生改變，要更加善用金融手段；所謂機遇，是因為存量經營在我國還處于初級階段，巨大的市場蛋糕將逐漸形成。

胡躍飛認為，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，不是縮小房地產的市場空間，而是在改變行業的價值創造模式，由單極思維轉向多極思維，單元空間轉向多元空間，存量經營的價值空間正在開啟，有望改變未來市場的格局。

他透露，目前平安集團正在積極開展住房租賃金融服務體系的研發和構建，后期平安希望聯合各大房企，推動多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度早日建立。