以房地產(chǎn)項(xiàng)目為抵押的信托計(jì)劃能否在危機(jī)中安然度過(guò)，成為信托計(jì)劃最大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一場(chǎng)始自去年下半年的鄂爾多斯民間借貸風(fēng)波，不僅讓當(dāng)?shù)氐你y行、民間借貸機(jī)構(gòu)進(jìn)退維谷，也令信托業(yè)遭受困局。當(dāng)從煤炭財(cái)富轉(zhuǎn)移而來(lái)的資金被釜底抽薪后，信托這個(gè)曾經(jīng)被當(dāng)做“救火大隊(duì)”的融資渠道，正在步步逼近風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)。

　　鄂爾多斯建筑市場(chǎng)處于冰凍期。據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)，今年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài);1~4月，全市銷(xiāo)售商品房149.8萬(wàn)平方米，下降20.8%。

　　在此背景下，以房地產(chǎn)項(xiàng)目為抵押的信托計(jì)劃能否在危機(jī)中安然度過(guò)，成為信托計(jì)劃最大的風(fēng)險(xiǎn)。更讓市場(chǎng)擔(dān)憂的是，信托計(jì)劃背后滲透了民間借貸的色彩。“鄂爾多斯有其特殊性，與其他地區(qū)相比，民間借貸在當(dāng)?shù)貪B透程度較深，幾乎家家都在放貸，作為信托計(jì)劃的盡職調(diào)查，摸清項(xiàng)目控制人背負(fù)的債務(wù)對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)存在一定困難。”一家大型信托公司人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者坦言。

　　本報(bào)記者根據(jù)信托網(wǎng)和中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露的信息統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前鄂爾多斯仍處在運(yùn)行中的信托計(jì)劃，共涉及了6家信托公司的19款產(chǎn)品，其中今年到期的信托規(guī)模達(dá)25.64億元，投向用于房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)模占比達(dá)50%;且今年以來(lái)發(fā)行的信托產(chǎn)品規(guī)模仍超過(guò)20億元。信托公司方面，中融信托充當(dāng)急先鋒，有11.6億元的信托產(chǎn)品今年到期，占比近總計(jì)劃的50%。

　　中融11億資金臨風(fēng)險(xiǎn)

　　在今年到期的信托產(chǎn)品中，中融信托首當(dāng)其中。

　　記者了解到，2011年5月10日，中融信托發(fā)行了一款“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”，資金規(guī)模為11.64億元，到期日為2012年5月9日和2012年11月9日。

　　信托計(jì)劃書(shū)顯示，信托資金運(yùn)用于向鄂爾多斯凱創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“凱創(chuàng)地產(chǎn)”)增資，完成增資后受托人合計(jì)持有凱創(chuàng)地產(chǎn)96%的股權(quán)。而項(xiàng)目實(shí)際資金用途涵蓋鄂爾多斯伊金霍洛旗棚改和城市之巔兩大房地產(chǎn)項(xiàng)目，兩項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為71.2億元。

　　71.2億元的投資規(guī)模，對(duì)于礦產(chǎn)資源和房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的鄂爾多斯來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)龐大的投資額。然而，現(xiàn)實(shí)之下，上述兩大支柱產(chǎn)業(yè)由飛速發(fā)展轉(zhuǎn)向迅速萎縮，成為了鄂爾多斯之“痛”。

　　“上述產(chǎn)品不可避免地也會(huì)出現(xiàn)資金鏈緊張的壓力，特別是今年以來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，加劇了房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)。”用益信托研究員岳婷認(rèn)為。

　　從上述信托產(chǎn)品計(jì)劃書(shū)，可以看出這兩個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)都涉及到商業(yè)地產(chǎn)，但當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展雖未受到信貸的限制，但市場(chǎng)對(duì)其未來(lái)的投資遠(yuǎn)景仍然堪憂。“未來(lái)三年商業(yè)地產(chǎn)將面臨重新洗牌的局面，加之項(xiàng)目本身回款周期一般在3~5年，盈利性考驗(yàn)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)金流。”陽(yáng)光新業(yè)集團(tuán)副總裁楊寧表示。

　　此外，信托計(jì)劃書(shū)還顯示，凱創(chuàng)地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為四級(jí)，“從風(fēng)控的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)決定了項(xiàng)目本身的質(zhì)量，一般來(lái)說(shuō)，投資規(guī)模在5億元以上，對(duì)房地產(chǎn)公司的資質(zhì)要求都在二級(jí)以上，主要是確保項(xiàng)目后期風(fēng)控。”上述信托公司人士說(shuō)。

　　對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)，上述信托人士表示，鄂爾多斯當(dāng)?shù)氐慕鹑诃h(huán)境的確會(huì)使個(gè)別項(xiàng)目受到影響，“但其所在公司不會(huì)暫停在某個(gè)地區(qū)考察項(xiàng)目，如果盡職調(diào)查做得充分，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，風(fēng)控嚴(yán)格，好項(xiàng)目當(dāng)然還是要做的。”

　　據(jù)信托計(jì)劃書(shū)顯示，棚改項(xiàng)目地處鄂爾多斯市伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)中心位置，占地面積213828平方米(320畝)，總建筑面積598270平方米，項(xiàng)目總投資為32.2億元，已支付的自投資金19911萬(wàn)元，待投入自有資金60000萬(wàn)元。項(xiàng)目類(lèi)型包括還遷房、商品住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等，定位為伊金霍洛旗中心地段中高檔綜合社區(qū)。截止到2010年3月11日，支付拆遷安置補(bǔ)償款8584.6萬(wàn)元，支付比例為50%。

　　當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，目前棚改項(xiàng)目并未做完，從棚戶(hù)區(qū)遷出的不少居民仍住在彩鋼房中。而有消息稱(chēng)，地方政府在棚戶(hù)改造中出現(xiàn)資金緊張，不過(guò)，此消息本報(bào)記者還未從官方渠道得到證實(shí)。而地處鄂爾多斯市東勝區(qū)鐵西新區(qū)的城市之巔項(xiàng)目，項(xiàng)目業(yè)態(tài)為高層住宅、商業(yè)及酒店等，項(xiàng)目總投資為39億元。一位知情人士告訴記者，今年初該項(xiàng)目曾停工，直至6月末再次開(kāi)工。

　　但據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，1~7月，內(nèi)蒙古自治區(qū)全區(qū)稅收總收入繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，但增速呈現(xiàn)逐月回落態(tài)勢(shì)，累計(jì)增幅較上年同期的41.6%回落了31.9個(gè)百分點(diǎn)。稅收總收入增幅在10%以上的有烏蘭察布市、錫林郭勒盟、通遼市、興安盟、巴彥淖爾市、包頭市、赤峰市和呼和浩特市及計(jì)劃單列市滿(mǎn)洲里市，鄂爾多斯未列其中。

　　據(jù)悉，2011年9月份，鄂爾多斯市政府還曾動(dòng)員各級(jí)金融機(jī)構(gòu)積極向上爭(zhēng)取信貸規(guī)模，特別是要求金融機(jī)構(gòu)加大商品房按揭貸款發(fā)放力度。但鑒于國(guó)家調(diào)控政策，銀行在授信方面難以松動(dòng)。隨后，地方政府啟動(dòng)了75億元的財(cái)政資金，通過(guò)注入當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行，用以向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。無(wú)疑，這種靠推高房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，最終的結(jié)果便是任何一環(huán)的資金鏈斷裂，都會(huì)導(dǎo)致游戲參與者玩火自焚。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)資質(zhì)為四級(jí)的凱創(chuàng)地產(chǎn)公司為何卻能拿到70多億元的項(xiàng)目并通過(guò)信托計(jì)劃順利融資到11億元，凱創(chuàng)地產(chǎn)是否出現(xiàn)資金緊張，當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢(shì)是否會(huì)影響到產(chǎn)品的兌付等問(wèn)題，記者致電中融信托相關(guān)人士并發(fā)出采訪提綱，但截至發(fā)稿前，并未收到回復(fù)。