隨著我國商業物業存量資產的快速增加，通過并購方式實現商業地產資源整合，從而謀求物業增值或者獲得持續穩定的現金流，這已成為一套相對成熟的房地產運營獲利模式。但是，商業地產并購往往涉案金額較大、交易時點環環相扣、各路資金前后承接，因此并購前期的融資難度相當大。

　　信托公司是金融行業的“輕騎兵”，具有強大的資金募集能力，并且可以在商業地產項目中靈活運用貸款、股權投資、權益投資、準資產證券化等各種金融工具，在控制項目公司權益、物業資產權屬、并購現金流等方面也是“行家里手”。因此，在過去幾年里，北京、上海、天津、杭州、西安、廣州等地的一系列大型商業地產并購項目中，均有信托公司的身影，信托資金的“快進快出”、“杠桿過橋”、“無縫對接”等新穎方式，使并購雙方以及“接盤者”在金融創新中實現了利益訴求。

　　從信托公司已經成功操作的幾十個商業地產并購項目來看，大多位于一線或二線城市的“黃金地段”，權屬結構相對單一，物業本身具有較好的溢價空間。信托資金的介入時點通常分為四種情形：一是產權交易所“掛牌”成交之后；二是法院拍賣成交之后；三是收購雙方達成明確意向之后；四是前期資金掃清并購障礙之后。當然，信托資金的介入時點也與并購方的實力、物業收購交易流程、信托融資成本等因素密切相關，正所謂商業地產并購信托“各有不同的故事”。

　　目前，信托資金參與商業地產并購的模式，通常采用“以股權控制資產”、“封閉式控制現金流”等策略。從商業地產并購項目的運作路徑來看，信托資金主要發揮兩類作用：

　　其一，為了幫助收購方實現“并購—持有”的基本訴求，信托資金將扮演杠桿收購的“樞紐”，在支持項目權屬變更過戶之后及時承接“融資現金流”，這種情況下往往是大額資金在短期內“整進整出”，信托資金與銀行發放的經營性物業抵押貸款或者收購方的其他融資“緊密銜接”；

　　其二，為了幫助收購方實現“并購—銷售”的基本訴求，信托資金將在彌補并購資金不足或者推動項目改造裝修、包裝營銷、經營銷售等方面發揮重要的“過橋”作用，即在支持收購物業的基礎上銜接“經營現金流”，這種情況下通常是大額資金“整進散出”，需要與項目“改頭換面”之后的物業銷售回款掛鉤。

　　總之，信托正在成為商業地產并購市場中的創新融資模式，為越來越多的房地產企業實施“專業化、規模化、資本化”戰略提供金融支持。近期，已經有大型房地產企業集團與信托公司合作，采用產融結合、財智結合、收購與經營相結合、股權投資信托與銀行抵押貸款相結合、實業市場與資本市場相結合的綜合戰術，協同推進在商業地產細分市場的項目并購以及資源整合。尤其是房地產投資信托基金(REITs)未來將成為支持商業地產發展的重要資本力量，境外的REITs市場正在快速成長和完善，而國內也在積極推動REITs試點，有志于在商業地產領域做大做強的房企應早作準備，借助信托、PE基金等各路力量快速布局，占領房地產金融的高地。