在短短的一個月內，房地產信托業務被傳叫停，接著銀監會辟謠；再次被傳叫停、再次辟謠。房地產信托業務怎么了？媒體對此為何如此關注？筆者認為，這一方面說明房地產調控已進入緊要關頭和重要拐點，另一方面也證明目前房地產信托對于房地產公司的重要性。

　　央行近期公布的數據顯示，今年一季度，商業銀行新增房地產貸款共計5095億元，同比少增3338億元。隨著準備金率連續上調、加息、樓市調控深入，加上各家銀行對房地產貸款的抽緊、房地產企業直接融資和再融資相繼“關門”，房地產企業的整體流動性趨緊，開發商遂將地產信托當“救命稻草”，房地產信托項目數量大幅度提升。中國信托協會的統計數字已證實了這一情況。今年前4個月，信托公司共計發行集合類房地產信托項目222個，募集資金722億元，發行數量同比增長67%，募集資金規模同比增長115%。而據筆者了解，信托公司的好多產品，如“資金集合信托”、“股權投資集合信托”、“城市發展基金信托”、 “特定資產收益信托”還不在上述統計范圍內。如果加上這些產品，房地產信托資金量恐怕還要翻個跟頭。

　　在嚴厲的房地產調控背景下，由于房地產領域隱含的金融風險比較高，房地產信托風險不容忽視。為了能順利從信托公司融資，房產公司承諾的回報率普遍在20%以上，盈利被削薄，風險則被放大。當然，這種風險也已引起了相關部門的注意，銀監會主席劉明康近期就強調，在房地產信貸風險防控上，對當前房地產市場出現的一些新苗頭密切監測，加強研判，加強房地產信托業務的監管，防控“影子銀行”風險，加強影子銀行問題的調查研究，做好跟蹤分析。

　　前不久，央行發布《理財、資金信托專項統計制度》，意在密切監測銀行理財資金和信托資金的動態，防范“影子銀行體系”膨脹，導致社會融資規模管控失效。信托公司被要求按月向所在地人民銀行報送自有資金運用、信托產品發行等情況，其詳細程度甚至超過信托公司向銀監局報送的非現場監管報表。

　　同時，在差別存款準備金率等新規制約下，銀行新增信貸已得到有效控制，央行也有意制約信托公司的新增貸款。近期，央行要求信托公司用自有資金發放貸款的余額原則上不能新增，如果新增，要按新增額的150%向央行的特種存款賬戶繳納存款，存款沒有利息。

　　央行此舉，初看意義不大，因為信托公司自有資金本來就少，限制自有資金發放貸款，對調控社會融資總量貢獻不大。但對于調控房地產來說，則可能影響頗大。建立起了特種存款制度之后，央行可隨時要求信托資產規模增長過快的信托公司，向特種存款賬戶繳納更多無息存款，類似于針對銀行的差別存款準備金制度。信托公司自有資金如果用于投資或發放貸款，可以賺取收益，如果被央行要求繳納為特種存款，就沒有收益。特種存款可能成為類似差別存款準備金的一種調控工具。

　　對央行來說，不管住銀行表外資產和信托，就不可能管好社會融資總量。調控信托融資是必須要走的一步。近期，央行利用提高存款準備金率、提高利率、發行一年期或三年期央票控制銀行貸款數量已初步發揮成效，但在銀行信貸受阻的同時，信托融資將吸引更多的資本進駐，央行通過調控信托公司自有資金的運用，嚴密控制信托公司信托資產規模增長過快。

　　貨幣調控措施使得房地產企業面對的資金鏈問題日益嚴峻，房地產信托理財產品也將面對更多的不確定性。在相當一部分城市，由于樓市成交量大幅萎縮，房地產企業通過銷售回款的難度明顯加大，一些實力較弱的地產商可能無法兌現預期收益。投資者對此尤其需要審慎，不能僅以預期收益率為第一考慮因素，還應更多關注貸款企業資質和財報，關注相關抵押擔保條款是否充足。

　　（作者系國家外匯管理局山西省分局高級經濟師）