隨著信貸的持續緊縮，可供信托公司選擇的優勢項目也將日益增多，達到貸款條件的項目也將增多，但房地產調控的繼續和保障房項目的上馬，房地產市場風險也將增大。對于信托公司來說，無論采用哪種投資方式，對風險的控制都需要進一步加強。

　　有關房地產的話題似乎總是能吸引人們的注意，房地產信托也是如此。今年春節后，“房地產信托重新啟動”的市場傳聞甚囂塵上，此后銀監會發表聲明稱，銀監會對房地產信托業務的監管政策和要求未發生改變。近期，有關“房地產信托將被停掉”的說法再次在市場中掀起波瀾。就此傳言，在今年4月28日召開的“信托法頒布十周年紀念研討會”上，中國銀監會副主席蔡鄂生這樣表示：“這些別人都知道的消息我卻還不知道。在5月沒有出臺房地產信托業務新規的計劃。”

　　無論“重啟”還是“叫停”，聽起來總有些計劃經濟時代的色彩。在中國已經從計劃經濟轉向市場經濟，對經濟的調控手段也已經逐漸從“行政手段調控”向“市場手段調控”轉變之時，這種說法本身聽起來就有些不靠譜。從監管部門的角度，對于房地產信托監管考慮的主要是兩大因素：符合國家宏觀經濟政策以及維護行業和市場穩定。無論從哪個角度看，“重啟”或“叫停”這種仿佛一邊大力“轟油門”，一邊猛踩剎車的作法，都不利于信托行業和市場的穩定，也不利于國家對房地產市場的調控。依據國家宏觀調控政策，在保持政策連續性的基礎上，適度地把握市場供給的度，則是聰明的監管者更可能采取的方法。事實上，在近幾年來國家對房地產行業的調控中，對于房地產信托的監管，所采取的也正是這樣的方法。

　　雖然在風險的防范上，監管者與經營者的目標是一致的。但是因為經營者在防范風險的同時還有經營的壓力，因此在風險偏好和容忍度上與監管者可能也不盡相同。這一點在房地產信托業務中的體現最為明顯。雖然國家對房地產信托的調控一直在進行，監管部門的規范性政策不斷出臺，但房地產信托業務在信托公司的業務占比中始終處于較高位置。用益信托工作室統計顯示，從2010年下半年房地產信托爆發以來，就一直處于高位發行，并屢創新高。從房地產信托規模占比來看，從去年10月份開始，房地產發行規模占比開始下降，今年2月份略有回升，3月份略有下降，4月就直轉向上，達去年高位水平，4月份房地產規模占比為55.51%，處于去年以來的高位，僅略低于2010年2月和10月的占比。這一定程度上說明今年房地產信托發行規模的回升，不僅是隨信托發行總量的增加而增加，且增長速度和占比均高于平均水平。用益信托工作室李旸表示，從數據上行看，房地產市場仍然是今年信托公司的主要投資方向，且其重要性絲毫不亞于去年，大有在非系統性風險可控的前提下，能發多少就發多少的架勢。但從外部環境來看，房地產市場及政策已經發生了重大變化，面對這樣的變化，信托公司應該從新審視房地產信托發行，不能被短期的利益所左右，否則可能帶來難以估量的后果。這種風險主要體現在兩點：

　　其一，從房地產信托的投向分布來看，據用益信托工作室不完全統計，2011年1~4月共發行的222款房地產信托產品中，投向商品房開發的房地產信托177款，規模603.37億元；投向商業地產的房地產信托22款，規模63.83億元；投向保障房建設的房地產信托15款，規模達35.9億元。總體來看，投向商品房開發的房地產信托規模仍占總規模近84%；其次是商業地產占9%左右，保障房項目產品規模僅占5%左右。數據表明，雖然投向商品房開發房地產信托的占比相對于去年接近90%的比例已經大幅度下降，但仍然占比很高，在國家對房地產行業，特別是商品房價格的調控措施越發嚴厲的背景下，其政策性風險明顯在加大。

　　其二，從房地產信托的收益水平看，用益信托工作室統計顯示，2011年1~4月房地產信托的平均年收益率高達9.6%，相對2010年全年房地產信托8.92%的平均年收益率來說，增長了7.62%。該工作室的觀點認為，這一方面是因為通脹因素，導致加息不斷，但從另一方面來看，非房地產類信托產品的預期年收益率也在增長，且增長的幅度大于房地產類的產品，這說明房地產信托的收益在去年已經達到了一個比較高的水平后，要再大幅提高收益的能量已經枯竭，房地市場的風險和房企的承受能力已經達到了極限。與此同時，更應該值得關注的一點是，在房地產信托收益水平增長幅度已經低于其他非房地產類信托產品的預期年收益率的情況下，房地產信托的發行規模和預期收益仍在增長，房地產企業是否有能力支付如此之高的融資成本？其中所蘊涵的房地產企業道德風險更加值得關注。

　　事實上，信托公司對于房地產行業的風險似乎也已經關注到。從數據上看，用益信托工作室統計表明，2011年1~4月房地產信托投資方式出現了兩大特點：其一是與去年相比，貸款類產品提高了8個百分點，而股權類產品僅下降了1個百分點；其二是組合運用類產品占比2010年的25%下降到2011年的12%。該工作室認為，近期貸款類產品的增多，主要是由于股權形式涉及股權過戶，信托公司派人進駐項目公司以及參與公司重大事項決策等一系列事項，以便監測信托資金流向和項目情況，以控制風險，但會增加成本和給融資方帶來不便。所以一般對于風險略大的項目及為了規避法規時，信托公司才會采用股權形式，近期推出的保障房加商品房項目，因其盈虧平衡點略高，以及抵押擔保物略有欠缺，所以幾乎全部運用股權形式進行。

　　近期因為銀行信貸的緊縮導致一些優質的房地產項目因拿不到信貸轉而尋求信托融資的緣故，但從保障房占比的增長與貸款類產品占比的提高看，兩者并不吻合，因此不能排除信托公司在對房地產項目的資金發放中更注重抵押品的因素。而對于組合運用類產品占比大幅下降的原因，用益信托工作室李旸認為，主要還是因為融資項目的增多導致信托公司無暇顧及房地產信托的創新設計，轉而針對一些優質房地產項目發行信托計劃，但這樣的結果勢必加大整個行業的風險。他認為，隨著信貸的持續緊縮，可供信托公司選擇的優勢項目也將日益增多，達到貸款條件的項目也將增多，但房地產調控的繼續和保障房項目的上馬，房地產市場風險也將增大。對于信托公司來說，無論采用哪種投資方式，對風險的控制都需要進一步加強。

　　房地產信托

　　房地產信托，就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產信托(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以后，美國投資事業才有了劃時代的發展，這也是美國在戰后涌現出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產信托經營業務內容較為廣泛，按其性質可分為委托業務、代理業務、金融租賃、咨詢、擔保等業務。房地產信托的運作流程基本上可以分為兩種模式：一種是美國模式，另一種是日本模式。