來源：四川信托

隨著市場限制措施增加，房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷加大；房企自身的債務將集中到期，資金鏈安全方面面臨較大壓力；銀行貸款、發債融資、私募基金等房地產企業傳統融資渠道逐漸關閉，房地產融資成本攀升。面對業務風口，信托公司除了對客戶進行詳細分類，梳理業務結構，加強風控之外，也必將對傳統的業務模式進行創新。

一、房地產信托傳統模式

（一）開發貸型信托模式

這是最為基礎，也是最簡單的形式，在滿足“四三二”的基礎上，由信托公司向開發商發放信托貸款，開發商提供資產抵押、股權質押、第三方擔保等，并按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。

實際上，相較于銀行貸款而言，信托貸款受規模、資金成本、期限、退出形式、資金用途、托管、風險資本計提等方面的限制，并無突出優勢。但目前能夠通過銀行獲得貸款的房地產企業較少，并且限制較多、要求較高，而房地產的高抵押和質押等優勢又使得很多銀行趨之若鶩，因此信托貸款應運而生。不過，鑒于目前很多貸款項目“包裝”過多，在政策的約束下，未來這種模式的空間將會越來越小。

（二）股權+債權型信托模式

此種模式也是目前市場上主流的地產類信托模式。但其并未擺脫債權的束縛，本質上還是一筆貸款。故而市場上也稱此類融資模式為“明股實債”。此種模式主要分兩種方式：

一是信托公司以信托資金的形式直接入股開發商、受讓股權、參與增資擴股等，成為其股東，在期限等條件滿足時，按約定由開發商或其它第三方根據約定價款收購信托的持股部分；

二是信托公司僅用信托資金中很少的一部分入股開發商，然后將剩余的信托資金按照股東借款的形式進入開發商，同時這部分資金的償還順序排在銀行貸款或其它債務之后。這兩種形式的信托資金均可作為資本金。此類模式的誕生其實是為了向不滿足“四三二”條件的房企發放貸款，其未來受到監管政策嚴制約的可能性非常大。

二、房地產信托創新模式

（一）保理型信托模式

該類模式以一類房企為核心企業，開展對其上游融資申請人（含保理公司）的有追索權或無追索權的國內保理和再保理業務。通過與一類房企紙質確認融資申請人的應收債權、預留電子印鑒較驗、應收賬款到期信托公司自動從房企賬戶扣取相應金額等操作對接，為融資申請人的放款與還款等操作提供便利，滿足一類房企對其上游供應商的支持。在信托公司形成資產包之后，通過券商在深交或上交發行的資產支持專項計劃，最終使非標資產轉化為標準資產。

目前主要分為三種模式：一是“房企+信托+供應商”純保理模式；二是“房企+保理公司+信托+供應商”的再保理模式；三是“房企+保理公司+信托+供應商”的ABS模式。同業案例主要是興業為萬科做的保理模式，以及民生針對碧桂園全國建筑商的ABS模式。

此類模式可以有效突破單一項目的各種缺陷，滿足大型地產公司的資金需求，同時鑒于融資主體為其供應商，也不會提高地產公司的負債率，是金融機構在地產供應鏈領域的有效探索。此外，通過資產證券化的方式能夠達成信托資產非標轉標的目的。

（二）投貸聯動信托模式

該類模式在操作方式上和“股+債”模式幾乎一致。而不同的是信托公司會在此模式下參與運營，輸出管理。最終依靠項目公司的利潤分紅完成信托退出，并帶來超額的浮動收益。其本質是由融資行為向投資行為的轉變。

但是，該類模式對信托公司自身的管理能力提出較高的要求，在實際操作過程中，除了前期的運營管理之外，后期的利潤核算將是信托公司的一大挑戰。為此，優化利潤核算和退出方式將是該類模式進一步發展的難點。不過，在新的監管形勢下，信托的投資行為將進一步被鼓勵，此類模式也將獲得較大的發展空間。

誠然，從信托公司發展業務的角度來看，地產業務會長期占有一席之地。但是金融風險的防控，整體脫虛向實的趨勢不會改變。本次地產公司融資的困局在為信托公司帶來業務風口的同時，本質上也是地產行業一次自我調整，留清去濁的過程。在此之后，房地產行業必將向著更加健康的方向發展。地產業務風起，信托模式漸新。