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在實(shí)踐中，常常有這樣的情形：公司將自有辦公樓出租一部分。那么，租賃期間所發(fā)生的水電費(fèi)用，該如何向承租方收取？實(shí)務(wù)中，往往有兩種處理方式，一種是按照轉(zhuǎn)售水電處理，另一種是采取分?jǐn)偡绞教幚怼?/strong>不同的處理方式，稅務(wù)處理和稅負(fù)情況不同，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況作出選擇。
案例：自有辦公樓部分出租
乙公司與甲公司均為增值稅一般納稅人。乙公司作為單一承租方，向甲公司租賃房屋作為辦公用房。由甲公司負(fù)責(zé)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理。甲公司采用公用水電表方式，與乙公司分?jǐn)偲渥赓U合約期內(nèi)發(fā)生的水電費(fèi)用。
2019年8月，甲公司取得自來水公司按3%征收率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)10300元。其中，自用水費(fèi)含稅價(jià)格6180元，承租方使用水費(fèi)含稅價(jià)格4120元。取得電力公司按13%稅率開具的增值稅專用發(fā)票，價(jià)稅合計(jì)22600元。其中，自用電費(fèi)含稅價(jià)格13560元，承租方使用電費(fèi)含稅價(jià)格9040元。那么，辦公用房在2019年8月發(fā)生的水電費(fèi)支出，甲公司應(yīng)如何向乙公司收?。?/strong>
方案一
按照轉(zhuǎn)售水電處理
按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營范圍銷售水電費(fèi)，可按規(guī)定自開或代開專票。甲公司按照轉(zhuǎn)售水電，向乙公司收取相應(yīng)的水電費(fèi)用，并開具對(duì)應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。乙公司以此為稅前扣除憑證，進(jìn)行相應(yīng)處理。其中，對(duì)向乙公司收取的價(jià)稅合計(jì)4120元水費(fèi)，甲公司應(yīng)按規(guī)定，開具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）規(guī)定，甲公司為乙公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，可以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率，計(jì)算繳納增值稅。
此時(shí)，甲公司應(yīng)進(jìn)行如下會(huì)計(jì)處理：
轉(zhuǎn)售水時(shí)，依據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票，按照自用部分，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 6000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 300
其他業(yè)務(wù)成本 4120
貸：銀行存款 10300
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 120
向乙公司收取水費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。
借：銀行存款 4120
貸：其他業(yè)務(wù)收入 4000
應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 120
按扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額差額，進(jìn)行相應(yīng)賬務(wù)處理。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 120
貸：其他業(yè)務(wù)成本 120
轉(zhuǎn)售電力時(shí)，以取得的增值稅專用發(fā)票為扣除憑證，自用部分當(dāng)月按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 12000
其他業(yè)務(wù)成本 8000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 2600
貸：銀行存款 22600
向乙公司收取電費(fèi)，并開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。
借：銀行存款 9040
貸：其他業(yè)務(wù)收入 8000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 1040
乙公司取得水電費(fèi)增值稅專用發(fā)票，并據(jù)此作為成本費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。支付水費(fèi)并取得甲公司開具的增值稅專用發(fā)票時(shí)，按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 4000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 120
貸：銀行存款 4120
支付電費(fèi)并取得電費(fèi)專用發(fā)票時(shí)，按規(guī)定計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 8000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 1040
貸：銀行存款 9040
方案二 采取分?jǐn)偡绞教幚?/strong>
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）的規(guī)定，出租方采取分?jǐn)偡绞降?，承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費(fèi)取得發(fā)票復(fù)印件、出租方出具水電費(fèi)分割單或確認(rèn)單、出租方支付水電費(fèi)的憑證及房租協(xié)議等。
甲公司采取分?jǐn)偡绞绞杖∷娰M(fèi)，乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證。此時(shí)，甲公司按照代收代付進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。代收代付水費(fèi)時(shí)，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本費(fèi)用科目 6000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 300
其他應(yīng)收款 4120
貸：銀行存款 10300
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 120
向乙公司收取水費(fèi)，并提供其他外部憑證。
借：銀行存款 4120
貸：其他應(yīng)收款 4120
代收代付電費(fèi)時(shí)，甲公司自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本科目 12000
其他應(yīng)收款 9040
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 2600
貸：銀行存款 22600
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 1040
向乙公司收取水費(fèi)，并提供其他外部憑證。
借：銀行存款 9040
貸：其他應(yīng)收款 9040
乙公司以甲公司開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。其中，水費(fèi)支出4120元和電費(fèi)支出9040元可在企業(yè)所得稅稅前扣除。此時(shí)，乙公司的會(huì)計(jì)處理如下：
取得水費(fèi)支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本科目 4120
貸：銀行存款 4120
取得電費(fèi)支出的其他外部憑證，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
借：管理費(fèi)用等成本科目 9040
貸：銀行存款 9040
對(duì)比分析 哪個(gè)方案更劃算
方案一中，如果承租方和出租方都是增值稅一般納稅人，那么，對(duì)于承租方來說，按規(guī)定取得增值稅專用發(fā)票，不僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，還可按規(guī)定抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。如果承租方屬于《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱39號(hào)公告）第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，還可享受增值稅加計(jì)抵減政策。
對(duì)于出租方來說，其向承租方收取水費(fèi)時(shí)，要開具增值稅專用發(fā)票并按規(guī)定繳納增值稅。由于取得了自來水公司開具的增值稅發(fā)票，可以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。這種情況下，其收取的電費(fèi)收入，需按規(guī)定計(jì)算繳納增值稅，由于取得了電力公司開具的增值稅專用發(fā)票，相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可按規(guī)定抵扣，其增值稅稅負(fù)并未增加。不僅如此，如果出租方是39號(hào)公告第七條所規(guī)定的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)一般納稅人，電費(fèi)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額還可享受增值稅加計(jì)抵減政策。
方案二中，對(duì)于承租方來說，其按規(guī)定取得的其他外部憑證，僅僅可作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，不可據(jù)此計(jì)算抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額；對(duì)于出租方來說，向承租方提供其他外部憑證，僅視同代收代付水電費(fèi)處理，不涉及增值稅的相關(guān)處理。實(shí)務(wù)中，以分割單作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可能存在不同的執(zhí)行口徑，值得企業(yè)關(guān)注。
實(shí)務(wù)中，企業(yè)要綜合考慮增值稅納稅人類別、能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額等因素，選擇最適合企業(yè)的方案。
本文刊發(fā)于《中國稅務(wù)報(bào)》2019年9月20日B3版
原標(biāo)題：企業(yè)自有辦公樓部分出租，出租方與承租方很關(guān)心——出租期間水電費(fèi)如何進(jìn)行稅務(wù)處理
作者：江林青 陳志堅(jiān)，國家稅務(wù)總局撫州市東鄉(xiāng)區(qū)稅務(wù)局，小陳稅務(wù)咨詢（北京）有限責(zé)任公司
