2014年4月,曾執(zhí)掌中海集團(tuán)財(cái)務(wù)大權(quán)的吳建斌出任碧桂園CFO,履新第一件事就是把融資成本降下來。當(dāng)時(shí),碧桂園的融資成本平均是8.5%以上,甚至有幾筆超過10%,而碧桂園的融資規(guī)模600億元,吳建斌上任一年,公司融資成本已經(jīng)下降到平均7%以下,而就在最近,碧桂園兩筆大額低成本融資如果實(shí)現(xiàn),2015年就可以再奇跡的降到6.5%左右。但吳建斌表示:“即使這樣仍沒達(dá)到他的目標(biāo),我的目標(biāo)是平均5%~6%。”

資本市場(chǎng)下的碧桂園財(cái)務(wù)定位

CFO要做高端財(cái)務(wù)管理,把公司放在一個(gè)良性通道上

降低成本并不是吳建斌重視融資的最主要目的,他更想要傳遞一個(gè)“要充分利用資本市場(chǎng)”的信息。

抱著這種態(tài)度,他剛到碧桂園就組建了金融部和資本市場(chǎng)信息部。前者負(fù)責(zé)融資,后者負(fù)責(zé)與資本市場(chǎng)溝通。在全球范圍內(nèi)比較所有資本市場(chǎng)工具,然后等到窗口時(shí)機(jī)一成熟,就馬上去做。他強(qiáng)調(diào),“CFO絕不要陷入日常事務(wù)里,而應(yīng)著重于高端財(cái)務(wù)管理,其目標(biāo)是配合公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要,實(shí)行嚴(yán)格穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略,做好融資工具的運(yùn)用,努力降低成本,把公司放置在一個(gè)良性的通道上運(yùn)行。”

資本市場(chǎng):“講紀(jì)律”很重要,說到做到更重要

如果想降低融資成本,建立更好的資本市場(chǎng)的企業(yè)形象,你必須得給資本市場(chǎng)時(shí)常有個(gè)交代,比如你是一家怎么樣的企業(yè),你打算怎么做你的企業(yè),你的盈利能力、負(fù)債水平等如何?……你要告訴人家。吳建斌上任第一天,就把碧桂園的負(fù)債率上限劃了70%,這是你對(duì)市場(chǎng)的承諾,資本市場(chǎng)知道你已經(jīng)畫了這條上線,到了這條線你該做什么就做什么,譬如:買地可能放慢些,資金回籠再加快一些,實(shí)在不行該擴(kuò)股就擴(kuò)股。去年,為什么要供股呢?就是要把負(fù)債率降下來,這是對(duì)資本市場(chǎng)的一個(gè)承諾,說到做到,時(shí)間一久,資本市場(chǎng)就多了一份信任。吳建斌也強(qiáng)調(diào),惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪會(huì)看CFO的,更會(huì)看企業(yè)目標(biāo)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況,一則吳建斌自身在中海在資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞,歷史的成功和資歷讓他更有信任度。更重要的是,經(jīng)過一年的運(yùn)行,碧桂園完全朝著這個(gè)方向在做,方向是對(duì)的,效果就不錯(cuò),資本市場(chǎng)就信了。同時(shí),資本市場(chǎng)溝通很重要,但說到做到更重要。

合理杠桿與“現(xiàn)金為王”1高杠桿一去不復(fù)返

房地產(chǎn)高杠桿時(shí)代暫時(shí)過去了,2014年已經(jīng)是去高杠桿的分水嶺。未來,你再用高杠桿去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,那是非常危險(xiǎn)的。因?yàn)槟阃ǔ鰜淼姆孔?并沒有足夠的市場(chǎng)讓你能夠把它迅速賣掉,所以現(xiàn)在很多企業(yè)在買土地買完之后先放著再看,有了銷路再去生產(chǎn)。存地所支付的利息對(duì)碧桂園來講比較小,但是對(duì)于其他房企壓力是很大的。這是由商業(yè)模式?jīng)Q定的。目前碧桂園把凈資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%的上限。

拿地策略:小步快跑

以前碧桂園拿地,一買就是幾千畝,甚至上萬畝,買完了就快速開發(fā),像原來廣州鳳凰城,那一夜之間,80棟樓同時(shí)施工,你想想那是多大的規(guī)模,但現(xiàn)在不敢,目前碧桂園基本上是100畝、200畝的去拿地,一則對(duì)現(xiàn)金管理有好處,二則一旦市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng),后續(xù)買地就暫停買地了。這樣更安全、更靈活。其實(shí),這也是大盤模式,也需要總體規(guī)劃,只是分布征地分布開發(fā)。這是市場(chǎng)逼的,是過去大盤模式的變異而已。

項(xiàng)目當(dāng)下如果現(xiàn)金回流好,規(guī)模才能做得好

今天這個(gè)時(shí)代,已經(jīng)進(jìn)入“以銷定產(chǎn),先收后支,收大于支”的時(shí)代,企業(yè)必須有現(xiàn)金回流,沒有現(xiàn)金回流是不敢做的;過去十年的樓市,看規(guī)模多一些;現(xiàn)在追求規(guī)模的同時(shí)還要看現(xiàn)金回流。預(yù)判每一個(gè)項(xiàng)目時(shí),你能不能把投資盡快掙回來,這才是前提和關(guān)鍵。未來的地產(chǎn)邏輯,不是因?yàn)槟阋?guī)模做大你就能現(xiàn)金回流多,而應(yīng)該是只有每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金回流的好,你的規(guī)模才可以支撐做大。

融資策略與債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化1資本工具使用原則:成本最低+期限最長(zhǎng)資本市場(chǎng)的融資工具,一則它本身也在變化創(chuàng)新,二則企業(yè)在成長(zhǎng)過程中的不同階段,你所選擇的資本工具和融資渠道都不一樣。總而言之,工具很多,但到底選哪一種?吳建斌一貫堅(jiān)持的原則是“成本最低,期限可更長(zhǎng)”,滿足這兩個(gè)條件,就可以去嘗試。舉個(gè)例子,我需要一筆5億美金,我桌面上放三、五種方案,你要比較,哪種方案成本最低,年限更長(zhǎng)。所謂年限長(zhǎng)不一定是無限長(zhǎng),正好是那個(gè)年份歸還借款的空檔期,然后我就用那一筆錢。融資工具的選擇是一個(gè)選擇的過程,沒有唯一的。它會(huì)變,不斷的變,外圍在變,內(nèi)部也在變,企業(yè)也在變。碧桂園在沒有上千億之前,融資工具選擇時(shí)的空間就很小。上了千億后,空間大了,融資工具可以選擇的方式就多了。如果今后規(guī)模不斷擴(kuò)大,融資工具選擇的空間可能更多。

還貸日期盡量錯(cuò)開,均勻化

在還貸日期上本質(zhì)是一個(gè)通道管理,就是你不要把很多還貸堆放在一年或是半年內(nèi),這樣一來,那一年會(huì)很辛苦的。一定要保持借貸總額在年份上的平衡。譬如,如果把所有的貸款都集中在2018年償還,如果2018年樓市很慘,現(xiàn)金回籠有巨大風(fēng)險(xiǎn),正常經(jīng)營(yíng)節(jié)奏被打亂,這一年如果要?dú)w還巨額貸款,豈不壓力更大嗎?所以,還貸必須均勻化,反過來說,貸款也是均勻的。

低債還高債、長(zhǎng)債還短債

在債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化上,碧桂園一方面積極利用借新還舊的機(jī)會(huì)降低成本。憑借碧桂園規(guī)模的擴(kuò)張和良性經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略,碧桂園不斷引入更低成本的新債,進(jìn)行整體債務(wù)替換,可帶來企業(yè)整體債務(wù)成本的降低。比如碧桂園最近一筆是通過香港市場(chǎng)發(fā)行銀團(tuán)貸款4億-8億美元以上,預(yù)計(jì)2015年7月底完成,融資成本將在5%以下,這將把整個(gè)碧桂園融資成本繼續(xù)降低。同樣,當(dāng)發(fā)現(xiàn)某筆債務(wù)利率過高,即使還沒有到期,在窗口期就可以整合更低成本的資本去贖回。這些都是降低整體融資成本的策略。

另一方面,碧桂園在債務(wù)上努力提升中長(zhǎng)期債務(wù)占比,以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的下降。目前碧桂園的債務(wù)基本都為中長(zhǎng)期債務(wù),最近碧桂園也在借力國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng),特別是銀行間市場(chǎng)空間的打開,在國(guó)內(nèi)啟動(dòng)公司債,以此進(jìn)一步優(yōu)化長(zhǎng)、短債務(wù)結(jié)構(gòu)。

資金成本:融資成本最終降低到5%~6% 1給碧桂園身上“加色”

通過引入中國(guó)平安人壽,給予10%左右權(quán)益,就可叫戰(zhàn)略投資者,因?yàn)樗麄儾慌啥?也就不會(huì)影響碧桂園的經(jīng)營(yíng)決策,但在資本市場(chǎng)上的身份就不一樣了,即有險(xiǎn)資背景加入了。在資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中,碧桂園就更有可能升格為投資級(jí),如是這樣,碧桂園融資成本就可以繼續(xù)下降到5%～6%。

境內(nèi)境外融資5:5

碧桂園現(xiàn)在海外融資和國(guó)內(nèi)融資,兩者比例控制在5:5,即50%境外,50%境內(nèi)。境外資金利率比國(guó)內(nèi)低很多(但沒法歸入項(xiàng)目成本),而且資金來源豐富,當(dāng)然這里有匯率風(fēng)險(xiǎn)。人民幣處于上升階段時(shí),境外融資就可多一點(diǎn),越多越好;如果人民幣面臨貶值,就要及時(shí)加大人民幣融資。整體而言,境內(nèi)、境外融資比例的安排是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的過程。

多嘗試各種低成本融資渠道

銀團(tuán)就是一個(gè)低成本融資和大規(guī)模融資的渠道,簡(jiǎn)單的說,就是幾家銀行抱在一起給你一筆貸款,而不是某一家銀行。比如,你是中國(guó)銀行,你貸出一筆款給企業(yè),叫做單邊貸款,但是超過一家以上,就叫做銀團(tuán)貸款。其實(shí),各家銀行各自對(duì)總貸款額認(rèn)購(gòu)一部分,這樣可以分散風(fēng)險(xiǎn)。但是,銀團(tuán)貸款的條件遠(yuǎn)比發(fā)債條件苛刻,其中限制條件多,這樣的話,它的貸款利率會(huì)低很多。以碧桂園為例,目前發(fā)債成本大約在7%～8%左右,同樣是5年期,銀團(tuán)貸款的成本可控在5%左右。嘗試多渠道融資是項(xiàng)日常工作,只要想到做到就可以了。

資金安全:10%現(xiàn)金保有量1現(xiàn)金法則:在口袋的現(xiàn)金才是你的為什么要設(shè)現(xiàn)金占比10%這個(gè)紅線呢?這是吳建斌在中海研究得出的結(jié)論。吳建斌說,在研究了香港上市的港資地產(chǎn)公司,比如和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基等,研究他們?cè)诿媾R幾次金融危機(jī)后,他們?yōu)槭裁茨軌虬踩欢蛇^,而且反而是機(jī)會(huì)?得出的結(jié)論,核心還是因?yàn)橛鞋F(xiàn)金。這個(gè)現(xiàn)金是這樣的,錢在你口袋才是你的,不在你口袋就不是你的。這是一定要記住的。根據(jù)他們報(bào)表顯示,他們幾家的資金占比大約是10%。于是,吳建斌就把這個(gè)“安全閥”引進(jìn)來,引入中海,現(xiàn)在引入碧桂園。

10%占比在兩個(gè)報(bào)表節(jié)點(diǎn)要回歸

為什么不是15%,為什么也不是6%呢?吳建斌回答,其實(shí)這個(gè)也沒有什么科學(xué)性,但要靠實(shí)踐去證明。因?yàn)槟阋窃O(shè)置15%的話,你會(huì)浪費(fèi)很多的現(xiàn)金。現(xiàn)金的銀行存款利率很低,也是損失。過程中,有時(shí)10%會(huì)覺得高了,安排資金使用時(shí),你可以稍微低于這個(gè)指標(biāo),但吳建斌強(qiáng)調(diào)在兩個(gè)結(jié)點(diǎn)上,即6月30日和12月31日,一定要回歸到10%或以上。為什么很多公司在兩個(gè)結(jié)點(diǎn)來臨前的半個(gè)月基本不對(duì)外支付工程款等,就是為了使這個(gè)結(jié)點(diǎn)上的報(bào)表靚麗,因?yàn)橘Y本市場(chǎng)認(rèn)的是你的財(cái)務(wù)報(bào)表的結(jié)果。

對(duì)此,明源地產(chǎn)研究院主編評(píng)論:把碧桂園融資成本降低到5%,此目標(biāo)近在咫尺,但難度極大。更重要的是,一個(gè)敢于跨界、勇于創(chuàng)新、穩(wěn)健持續(xù)的新的碧桂園形象正在資本市場(chǎng)逐步沉淀和亮相。

（來源：鳳凰房產(chǎn)廣州站）