歷經15年，6易其稿，最高人民法院《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒布并于3月份正式生效。

截至2013年底，國內融資租賃行業租賃合同余額首度突破2萬億，租賃糾紛也急劇上升，21世紀經濟報道記者從中國租賃聯盟獲悉，2008年，各地法院受理一審融資租賃案件860件，2012年為4591件，2013年則達到8530件。

3月1日，《司法解釋》生效當天，融資租賃合同糾紛司法解釋起草人——最高人民法院民二庭雷繼平審判長，在中國租賃聯盟為全國的融資租賃公司高管開辦的“《司法解釋》培訓班”上，首度對該法案做了權威解讀。

目前，包括房產、商業住宅，港口、碼頭和高速公路在內的不動產租賃，占到整個融資租賃業務半壁江山，行業對這部分租賃合同認定也最為關注。在《司法解釋》征求意見稿中，曾認定其無效。

“但在征求意見之中，我們來了一次上海，聽到業界反對聲音很大，此次《司法解釋》沒有予以明確規定。”雷繼平稱。不過他也坦言，盡管沒有直接認定上述不動產租賃合同無效，但房產、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

不動產租賃難獲認同

雷繼平表示，根據最高法院調研，在其他國家，很少規定房產等不動產不能作為融資租賃標的物，也很少有國家以標的物來否定融資租賃合同，但在國外，房產、土地所有權類不動產融資租賃業務也并不常見，主要是租賃方式成本高昂，手續迂回。

不過在國內，因受到房地產、融資平臺限貸等調控政策存在，開發商和地方政府則愿意接受融資租賃方式融資，且21世紀經濟報道記者采訪多位租賃人士了解，和開發貸款用途單一相比，租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動產業務占比甚至超過1/2。

“《司法解釋》并沒有直接予以否定，也就是說，最高法院不簡單一刀切裁定不動產租賃合同有效還是無效，需要結合具體案件交易形式、國家產業政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。”雷繼平稱。

不過，在最高院總體看來，房屋、土地使用權等不動產不太符合融資租賃的形式，預期仍很難把其認定此類租賃合同。

雷繼平表示，盡管從國外看，并沒有否定房產作為租賃標的物，但鑒于國內相關業務多處不符合租賃性質，實踐中，預測認可其合同有困難。

“港口、碼頭等土地使用權類租賃，中間存在法律不實，比房產類業務更不符合融資租賃性質，比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人？目前均回答不了。我猜測此類土地使用權租賃合同認定，面臨的難度比地產、住宅更為嚴峻。”雷繼平坦言。

不過，對于廠房類不動產，如果和廠區設備一起作為融資租賃標的物，最高院認為其符合融資租賃合同性質，通常會予以認定。

售后回租放行

售后回租也是租賃公司最關心的議題，本報記者了解，目前，在租賃業務中，售后回租業務模式占比約七八成，房產類回租業務最為盛行。

因為售后回租業務的“類信貸”特征，在《司法解釋》征求意見稿中，一度不認可此類業務。不過最終《司法解釋》明確，不會以售后回租業務中“承租人和出賣人是同一人”否定合同性質。

“考慮到售后回租交易有利于市場主體盤活資產、引導資金服務實體經濟，相關監管部門的規章對此類交易形式也已明確認可，且承租人與出賣人相重合，并不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規定，司法解釋予以了認可。”雷繼平表示。

這也意味著，規模萬億元的售后回租業務被正名。

不過，雷繼平也提醒租賃公司高管，如果出租人與承租人簽訂了售后回租合同，而實際并無租賃物，或者租賃物低值高估，以融資租賃之名，行借款、貸款之實，人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系予以處理。此外，對于出租人（租賃公司）資質認定也備受關注，也就是說，作為融資租賃的出租人，如果沒有經過銀監會、商務部批準，不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類資質，是否影響合同性質？
 

雷繼平稱，在《司法解釋》征求意見稿中，認定此類合同無效，但在正式稿中，沒有直接予以規定，背后的考慮是，行業準入應該留給監管部門考量。“一個可能的結果是，可能會有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕”。