完善房地產業融資的對策

  （一）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當收縮投資規?；蛭諏嵙π酆竦拈_發企業或投資機構的加盟。

 

    1、大力培育房地產信托融資方式

 

    房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信托投資機構，另一方面應在加強對房地產信托監管的同時，通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。

 

    2、培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

 

    住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔保的債券），并通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發貸款市場）有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

 

    3、建立多層次房地產金融體系

 

    借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金周轉，降低銀行金融風險。積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。

 

    4、建立和完善相應法律制度配套措施

 

    規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據；加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。

 

（二）加快完善房地產金融市場，為房地產業提供金融支持

鼓勵房地產融資產品創新，積極拓展房地產企業融資渠道 。從國際上看，金融創新為房地產金融市場帶來了越來越多的金融產品，包括各種房地產股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統的銀行信貸渠道外，我國應大力發展多元化的房地產融資產品和融資渠道。 首先，要鼓勵符合條件的房地產企業通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產企業的重要融資渠道之一，也是提升企業品牌和知名度的良好途徑。但考慮到我國的實際情況和《證券法》的相關規定，目前我國應鼓勵真正有實力、守規矩的開發商通過上市融資。此外，針對目前我國房地產開發商數量多、規模小的現狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產企業通過二板市場上市融資。其次，要培育和完善房地產債券市場。此外，我國債券市場規模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產企業發行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產企業發行債券的有效方式和合理途徑。值得注意的是，近年來，一些房地產企業以所開發項目為依托，成功發行了資產負債表外的房地產項目債券。作為債券市場的一種創新形式，表外房地產項目（以房地產項目的名義發行債券，不納入企業資產負債表）與表內企業債券（以企業名義發行債券，納入企業資產負債表）有較大區別，風險不同，會計處理也不同。因此，在相關法律規定上，也應該做出明確的區別。 第三，要將房地產資金信托轉變為真正意義上的房地產信托。目前許多房地產信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如商業銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產信托監管的同時，要通過完善房地產金融市場，規范和發展信托融資方式，使之為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的金融服務。第四，要積極推進房地產金融創新，開發其他各種具備條件的房地產金融產品。是在房地產金融機構內部實現資產證券化，還是在外部成立專門的運作機構，這可以根據我國的國情作進一步的探討，但應該積極嘗試，不能總是停留在理論爭論上。