目前我國房地產業融資存在問題
（一）缺乏多層次房地產金融體系
作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再 加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。
目前我國的房地產市場銀行信貸仍是主流，房地產企業70%以上的資金來自銀行貸款。房地產信托在121號文件后迅速發展，但目前的信托產品還很難滿足房地產業的融資要求。房地產企業由于受政策限制，上市比較困難。目前，在中國5萬多家房地產公司中，只有52家公司在證券市場上市融資。房地產公司發行債券更是希望渺茫，一則房地產公司難以達到《公司法》對發債主體的要求；二則債券市場規模小，交易清淡，發行和持有風險較大,故基本上處于停滯狀態。總的來說，中國目前的房地產金融市場正處于迅速發展時期，但因市場主體不健全、行為不規范、宏觀管理工作不到位等，一定程度上制約了房地產業的發展。
（二）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善
目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。企業集團的融資活動涉及的問題很多，貫穿于經營活動的全過程，而且，伴隨著近年來集團資產規模日益擴大和發展速度的提高，融資活動變得越來越復雜，集團作為一個財務主體，資本結構有負債存在，必然面臨融資風險。具體可分為現金性風險和收益性風險，無論是哪種風險發生都會給企業集團帶來嚴重不良影響。比如，無論是地方政府還是中央政府，當它們發現房地產業發展對當地ＧＤＰ增長重要時，就會大力鼓勵銀行放松銀根，促使房地產投資迅速增長。而政府一旦發現房地產發展有問題時，就希望通過宏觀調控的方式來改變房地產銀行信貸的擴張。如果不是政府介入過多銀行信貸,國內房地產業的過度投資、房價快速上漲等問題也不會那樣嚴重。因此，目前房地產業融資體系改革，僅是金融市場方式的技術性調整與改革已經不夠，而應該從改變政府對金融市場的控制方式和改善市場的環境與市場的運作效率入手，去除政府對金融資源的壟斷，形成有效的市場競爭機制，從尊重企業融資的內在法則入手。
對于上面所列的一些現象，其原因就在于國內金融市場相當不發達，沒有一個好的渠道讓資金剩余者的資金通過金融中介轉移到金融需求者手中。而這些問題的原因又在于政府對國內金融市場壟斷太多、管制太多,在于政府對金融市場的干預頻繁。也正是國內金融市場這樣的運作機制，導致目前國內房地產融資市場的基本缺陷。
（三）對融資風險的認識不足
企業集團的融資活動涉及的問題很多，貫穿于經營活動的全過程，而且，伴隨著近年來集團資產規模日益擴大和發展速度的提高,融資活動變得越來越復雜，集團作為一個財務主體，資本結構有負債存在，必然面臨融資風險。具體可分為現金性風險和收益性風險，無論是哪種風險發生都會給企業集團帶來嚴重不良影響。但目前有許多財務管理人員風險意識淡薄，不能從根本上把握風險的本質，認為只要能夠找到資金，管好用好資金,就不會產生融資風險，對未來環境變動預期,考察資本結構是否合理及制變能力缺乏研究，而且這種觀點在一些企業集團高層管理人員中也很普遍，一味擴大投資規模,對投資風險與融資風險彼此是否協調對稱研究甚少。這種由于管理人員的財務風險觀念狹隘，缺乏正確的市場風險意識,也是融資風險產生的重要原因之一。為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。
造成我國房地產業融資問題的主要原因
（一）行業競爭壓力增大，資金來源渠道單一
雖然國家已經出臺一系列的抑制政策，但是中國房地產業仍在持續走高，面對來自國家跟行業內的雙重壓力，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。近些年來土地取得成本提高，土地招掛牌的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。當然任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為5-10年，與國民經濟發展基本吻合。就目前發展來看，我國的房地產行業已經進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。其次隨著海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。根據統計估算，70%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行信貸。房地產投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業銀行。在我國目前的房地產市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和房產銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式，房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
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