在“限購限貸”政策的強力調(diào)控下，抑制房價惡性增長和投資投機性購房似乎取得了明顯成效。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)也在融資問題上承受著前所未有的壓力

　　國指數(shù)研究院8月29日公布了《2012年1－7月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀》報告（以下簡稱“《解讀》”），數(shù)據(jù)顯示，2012年1－7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各類資金來源中，國內(nèi)貸款和自籌資金分別下降0.3%和1.0%，而購房者的定金及預(yù)付款卻提高了1.1%。資金來源在一定程度上反映出房地產(chǎn)商融資方式的現(xiàn)狀：貸款資金已不是房地產(chǎn)融資的主導，目前支撐其運營的是自籌資金和預(yù)售資金。

　　兩條融資渠道半掩半閉

　　今年以來，相關(guān)部門更加密切地關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走勢，持續(xù)出臺有力舉措防止信貸資金再次流入房地產(chǎn)企業(yè)。

　　7月27日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席尚福林在“2012年第二次經(jīng)濟金融形勢通報分析（電視電話）會議和2012年年中監(jiān)管工作（電視電話）會議”上強調(diào)，堅決貫徹國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格控制過熱地區(qū)和高負債房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模，健全完善房地產(chǎn)貸款風險監(jiān)測系統(tǒng)。

　　復(fù)旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民(博客,微博)認為，在調(diào)控政策的壓力之下，面向地產(chǎn)企業(yè)的信貸會不同程度地收緊。剛剛公布的半年報顯示，多家上市銀行的房地產(chǎn)貸款余額出現(xiàn)下降。

　　建行上半年的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額為4178億元，較上年末減少14億元。8月27日，中國建設(shè)銀行副行長陳佐夫在2012年半年報業(yè)績發(fā)布會上稱，以前房地產(chǎn)行業(yè)信貸最高能占建行1/4的信貸余額，目前僅占全行信貸總額的7%左右。建行計劃下半年安排不超過300億的新增貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸。

　　8月30日，中國工商銀行發(fā)布的半年報顯示，該行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額較2011年末減少了207億元。行長楊凱生強調(diào)，開發(fā)貸并沒有暫停，只是傾向于再建續(xù)建項目。董事長姜建清補充說，房地產(chǎn)貸款傾向滿足存量貸款需求，不會增加新項目投放。

　　河南省某工行信貸部門的負責人告訴記者，目前的工作主要是回收以往的信貸資金，已經(jīng)停止對房地產(chǎn)行業(yè)的新增貸款。河北省某城市商業(yè)銀行工作人員告訴記者，和國有商業(yè)銀行不同，由于城商行資金量有限，一般都不會參與房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)融資的另一個重要渠道是信托公司，但由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的收緊，引發(fā)了信托公司的連鎖反應(yīng)。

　　2011年6月，為配合國家宏觀調(diào)控政策，銀監(jiān)會收緊了銀信合作和房地產(chǎn)信托，由“備案制”改為“審批制”，嚴控房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和存量規(guī)模，提出了保持存量規(guī)模不增加，并穩(wěn)中有降的總體目標。

　　此后，對于房地產(chǎn)信托管制的力度始終沒有放松。

　　中誠信托有限責任公司研究部副總經(jīng)理王玉國表示，出于風控的考慮，目前信托公司對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持非常謹慎，審批較之以前更為嚴格。

　　山東中正置業(yè)有限公司財務(wù)部高經(jīng)理表示，銀行的項目開發(fā)貸款審批時間加長，以往是3—5個月，現(xiàn)在卻要1年，出于時間成本的考慮，銀行貸款目前不再作為首選；信托公司的融資成本相對較高，加之通常以銀行作為中介，一般也不作為地產(chǎn)企業(yè)融資的選擇。

　　兩個重要的融資渠道都不再暢通，房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀頗為局促。

　　股權(quán)融資方式或興起

　　國家統(tǒng)計局8月份公布的《2012年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，與上月相比，70個大中城市中，上漲的城市有50個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.7%。《解讀》顯示，房屋和住宅新開工面積同比分別下降9.8%和13.4%，降幅均比1?6月擴大2.7個百分點。

　　盡管房地產(chǎn)價格自5月份連續(xù)上漲，但漲幅甚微，在土地供應(yīng)充足的情況下，房地產(chǎn)新開發(fā)項目的降幅卻還在擴大。這表明，房地產(chǎn)商通過銷售回收的資金有限，而進行新開發(fā)項目的資金明顯不足。

　　《解讀》分析，外資在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中一直處于較低水平，目前資金占有比例較大的為自籌資金和預(yù)售資金，分別為41.9%和25.1%。

　　房地產(chǎn)金融學家杜猛解釋說，前兩個季度房價下浮，地產(chǎn)商多采取“以價換量”的舉措，融得一部分預(yù)售資金，這部分資金可以投入開發(fā)使用，緩解了部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金窘境。中正置業(yè)有限公司財務(wù)部高經(jīng)理說：“公司通過自籌資金運作，加之銷售量有保證，足以應(yīng)對經(jīng)營開發(fā)。”

　　通用地產(chǎn)（天津）有限公司副總經(jīng)理黃宇昕介紹，盡管預(yù)售款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的運營資金，但由于各省市對于預(yù)售結(jié)點的要求有所不同，進而房地產(chǎn)商在預(yù)售階段所需要的時間成本也要考慮在前期的預(yù)算當中。

　　王玉國認為，比較而言，大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資境況相對較好，從資質(zhì)、抗風險能力考慮，資金騰挪的空間相對較大，更容易得到銀行和信托公司資金支持。而小型企業(yè)融資渠道較為單一，比較容易陷入困境。

　　黃宇昕支持上述觀點，央行下放的房地產(chǎn)信貸資金額度有限，貸款利率也在提高，這樣就變相支持了有實力的房地產(chǎn)公司的發(fā)展。

　　多年來，由于城市化進程的加快，地方政府大量出讓土地建造新城，使得資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。但隨著國家政策導向的轉(zhuǎn)變，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大棋局中，資金流向不再側(cè)重于房地產(chǎn)行業(yè)，而是轉(zhuǎn)向其他實業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)必然重新洗牌。整個行業(yè)不僅在融資渠道上已經(jīng)發(fā)生變化，而且在融資類別上也出現(xiàn)了兩極分化。

　　那么，未來的房地產(chǎn)企業(yè)融資路徑在哪里，模式會有哪些創(chuàng)新？

　　黃宇昕特別提到，房地產(chǎn)融資目前正在形成一個新型渠道，就是以私募股權(quán)投資（PE）和風險投資（VC）為主的融資方式。另外，就是廣義的外資金融機構(gòu)，融入外資再投入國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)，但是這種方式的融資成本較高、時間較短，風險也較大，且均以高比例股權(quán)質(zhì)押，一旦項目運作過程中出現(xiàn)問題，企業(yè)就面臨實際控制權(quán)變更、股份轉(zhuǎn)讓等足以令其進入動蕩的重大事項，增加項目開發(fā)進程的變數(shù)。極端情況下，如果面臨違約風險，企業(yè)原股東方有可能就“凈身出戶”了。

　　他最后說：“經(jīng)濟的周期性是現(xiàn)實存在的，不會因為抑制或阻止就消失，房地產(chǎn)企業(yè)只有接受而后應(yīng)對，才是唯一的解決之道。”