每經(jīng)記者 卓志強(qiáng) 發(fā)自廣東東莞

　　在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士徐龍?jiān)瓶磥?lái)，人和商業(yè)被曝出上述亂象，與它獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式不無(wú)關(guān)系。

　　據(jù)了解，人和商業(yè)的商業(yè)模式比較特殊，主要是興建人民防空工程，并在和平時(shí)期將其用作地下商城，通過(guò)出租商鋪或轉(zhuǎn)讓商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式，以獲取回報(bào)。

　　“作為地下商城，它在國(guó)內(nèi)尚無(wú)很強(qiáng)勁的對(duì)手，而且人防工程是政府工程，可獲得較多政策支持。但從根本上說(shuō)，人和商業(yè)本身的模式存在較大缺陷。”徐龍?jiān)普f(shuō)，它不是嚴(yán)格意義上的商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，所以在融資方面會(huì)受到很多限制。而一旦需要資金，公司可能會(huì)通過(guò)旗下的項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)，比如漲租金等。

　　與徐龍?jiān)拼嬖谙嗤捶ǖ倪€有標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陸楓。

　　今年7月4日，標(biāo)普宣布將人和商業(yè)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”。陸楓分析，“人和商業(yè)獲得銀行融資的渠道有限，其商業(yè)模式較為脆弱。該公司對(duì)于其開(kāi)發(fā)的地下商業(yè)物業(yè)沒(méi)有土地使用權(quán)。而銀行提供貸款通常需要貸款申請(qǐng)者將相應(yīng)的土地使用權(quán)作為抵押。人和商業(yè)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者也由于銀行信貸緊張和沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，在獲得銀行貸款方面遭遇困難。”

　　記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于缺少土地使用權(quán)證，難以獲得銀行信貸支援，人和商業(yè)不得不在一些項(xiàng)目上支付本來(lái)毋須繳納的土地出讓金。

　　在招股書(shū)中，人和商業(yè)也有這樣一段說(shuō)明：“本公司過(guò)往依然支付地價(jià)及取得土地使用權(quán)證，以便能透過(guò)抵押土地使用權(quán)向中國(guó)的銀行取得抵押貸款。”

　　對(duì)于部分沒(méi)有土地使用權(quán)證的項(xiàng)目，人和商業(yè)為地下商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)購(gòu)買(mǎi)者提供抵押擔(dān)保則成為公司現(xiàn)金流的另一掣肘。人和商業(yè)2011年年報(bào)顯示，其為各種貸款提供擔(dān)保的存款金額已達(dá)3.35億元，到今年上半年，這一數(shù)字已達(dá)到3.50億元。

　　融資渠道被制約僅是這種開(kāi)發(fā)模式的弊端之一。有分析指出，由于城市黃金地段的資源稀缺性，人和商業(yè)要保障立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，就必須保留大部分地下商鋪單位用作租賃。因此，未來(lái)如何在利潤(rùn)增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)以及融資壓力之間維持平衡，將成為人和商業(yè)模式的艱難考驗(yàn)。

　　“你能保證國(guó)家法律對(duì)人防工程的商業(yè)定位一定不會(huì)改變嗎？假如有一天要開(kāi)始征收土地使用費(fèi)和物業(yè)稅呢？所以，它還得為可能存在的政策風(fēng)險(xiǎn)做準(zhǔn)備。”徐龍?jiān)蒲a(bǔ)充說(shuō)。