央企低成本融資具“先天優勢” 民企競爭力漸失致“國進民退”

　　除了與政府的議價能力較強外，央企強大的融資能力和低廉的融資成本為其提供了先天優勢。“資金和土地是房地產兩大要素市場，誰掌握了兩大要素，誰就占領了市場。”中房信集團分析師薛建雄稱。

　　央企與民企的融資成本到底相差多少？四個類型的企業可供為例。根據上證報記者了解，央企華潤置地年初平均融資成本在3.6%；上海國資背景的陸家嘴集團大約在5%以下；有央企持股的萬科地產部分信托借款和銀行借款利率已經超過10%；而佳兆業等民營企業部分在談的信托借款成本甚至高達20%以上。

　　同樣是10億元借款，3.6%和20%的年利息支出，相差1.64億元。如果以萬科上半年結算凈利率14.2%作為業內平均利潤水平來計算，若10億元資金全部作為項目成本，其收益也不過1.42億元，尚無法追平民營企業與央企間的利息成本差距。

　　“雖然很多民營企業在銀行早已貸不到錢了，但是央企和優質的地方國企另當別論。據我們了解，一些地方國企在和銀行談判時還是非常強勢的。利率一定要下浮10%，不達到這個標準免談。但民營企業即便在銀行艱難地拿到了貸款，利率也至少上浮20%。”上海證券一位地產分析師告訴記者。

　　另外，國企還可以通過集團大股東授信或體系內發行信托等方式獲利更多資金支持。這一點，有些央企持股背景的企業同樣受益。以萬科為例，今年3月，萬科宣布向華潤深國投信托有限公司申請信托借款30億元，借款期限2年，用于東莞、鞍山、溫州、南京等多個項目開發。之前的2011年12月，萬科已向華潤深國投信托有限公司申請信托借款10億元用于上海五玠坊的開發。只不過，萬科融資成本較根正苗紅的華潤置地，還是高出很多。根據萬科2012年半年報，其2011年和2012年借得的幾筆兩年期信托貸款，合同利率都在10%左右。相比之下，華潤集團“嫡長子”華潤置地，今年3月份的融資成本只有3.6%，即便是去年7月增發的2.5億美元優先票據，利息也僅為4.625%。

　　除了貸款外，央企或國資企業在大股東處還可以得到很多另類的好處。以陸家嘴為例，今年7月，陸家嘴股份高調宣布擬參與競購上海前灘地塊。由于前灘地區是以上海世博會址為核心的黃浦江南部濱江區域的重要組成部分，這塊總用地面積283.17公頃的寶地，被上海房地產界稱為第二個浦東陸家嘴。起點之高，備受期待。

　　據了解，除了眾多央企已經云集前灘外，陸家嘴股份也將依托大股東陸家嘴集團作為前灘一級土地開發商的有利地位，獲利不菲。“陸家嘴可以通過集團公司將土地資源先注入項目公司，再以股權轉讓的方式轉讓給上市公司。這樣陸家嘴股份就可以避免從招拍掛市場上拿地的高價風險了。”一位知情人士稱。

　　據陸家嘴發布的2012年半年報，公司上半年營業總收入13.58億元，同比下降48.93%，營業利潤5.74億元，同比下降52.52%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為4.12億，同比下降53.8%。究其原因，業內分析師坦言，陸家嘴上市公司目前可售物業只有天津等少數項目，且銷售業績低于預期，原本的土地批租業務也出現下滑跡象。此前盛傳的上海迪士尼項目，由于是大股東陸家嘴集團參與，至今也沒有在上市公司層面得到具體的收益體現。但是，盡管如此，市場卻對這類國資企業不敢輕視。

　　在林林總總的央企和地方國資夾擊下，眾多民營企業在接受記者采訪時坦言壓力巨大。一家香港上市的民企高層甚至表示，因為資金鏈極度緊張，不排除效仿綠城，與央企進行戰略合作。

　　去年6月，頻傳資金鏈危機的綠城中國發布公告稱，與部分戰略合作者成立合資公司，致力于城市建設、基礎設施建設、養老和健康產業投資、股權投資、項目投資、投資管理咨詢、企業管理咨詢及受托資產有償管理等。此后有媒體證實，戰略合作方包括中投公司等大型央企。而中投公司看重綠城較強的代建能力，并有可能由此開拓海外基礎設施建設市場。

　　“不管怎樣，綠城為民企走出一條路，就是在資金確實無法為繼的情況下，由央企來實現投資人的角色。但另一方面，也確實體現了房地產市場國進民退的趨勢。”市場人士稱。