綿延數月的鳳凰集團(江蘇鳳凰出版傳媒(13.98,0.00,0.00%,吧)集團有限公司)重組*ST耀華(600716.SH)懸念，終見分曉。

　　最初，因鳳凰集團在中國出版業的龍頭地位，市場預期，鳳凰集團主業“出版業務”，將借殼*ST耀華上市。但2008年4月7日，*ST耀華公告稱，“鳳凰集團擬以鳳凰置業資產為主體與本公司進行重組”，擊碎了市場的期待。鳳凰置業系鳳凰集團全資子公司，主營文化地產業務。

　　5月5日，*ST耀華公布《重大資產重組暨非公開發行股票購買資產預案》。

　　成立不足三年的鳳凰置業，此前尚無盈利記錄。而此次能夠作為“優質資產”注入*ST耀華，很大程度上取決于其母公司鳳凰集團的“文化”概念，并坐享溢價。

　　“文化溢價”

　　2005年9月成立至今，鳳凰置業在兩次增資后，目前注冊資本為8.06億元。其主要進行“以書城為中心的文化街區建設和配套商業、住宅項目開發”。2006年、2007年和2008年前三個月，其凈利潤分別為-0.02億、-0.11億和-0.03億。

　　雖尚無盈利記錄，但背靠中國出版業的龍頭企業，對鳳凰置業的估值，鳳凰集團方面強調的是其“文化溢價”。這種“文化溢價”，主要體現在對地產公司最為重要的拿地環節。

　　在接受本報記者采訪時，對于其鳳凰置業的未來前景，鳳凰集團發言人特意強調了兩點：鳳凰置業“作為政府扶持的文化地產公司，在招拍掛中拿地的便利性”，以及“未來江蘇全省二線城市、三線城市建設現代化書城的數量之多”。

　　鳳凰集團稱，因土地獲取有政府導向因素、書城經營須行政特許審批，文化地產是國有文化企業具有“獨特優勢”的一個產業領域，“是地產行業一個十分獨特的細分領域”。

　　鳳凰集團發言人介紹說，鳳凰置地的拿地優勢上體現為，為了文化街區的建設，在相關土地招拍掛時，政府會對開發商設定資格要求。在這樣的“定向招拍掛”里，普通開發商難以進入，有利于鳳凰置業這樣的“文化”企業，以較低的價格取得土地，并且享受當地文化基礎建設方面的費用減免及其它各項優惠政策。