有這樣一種說(shuō)法，地球上每一個(gè)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)背后，都活躍著華人投資者的身影。從近期復(fù)蘇信號(hào)趨強(qiáng)的美國(guó)到泡沫之大已雄踞全球之首的加拿大，再到歐債危機(jī)陰霾下一枝獨(dú)秀的北歐，海外樓市已經(jīng)成為越來(lái)越多國(guó)人青睞的投資目標(biāo)。然而，專家提醒，經(jīng)歷過(guò)一次次危機(jī)洗禮之后，各國(guó)當(dāng)局對(duì)于房市熱度的容忍度正在逐漸降低，政策制定者的房地產(chǎn)發(fā)展策略已成為華人投資者必須關(guān)注的課題。在美國(guó)房市尚處復(fù)蘇初期、加拿大房市風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)的當(dāng)下，北歐當(dāng)局近日釋放的樓市收緊信號(hào)值得投資者關(guān)注。
　　在歐洲大多數(shù)地區(qū)還在緊縮與困頓中徘徊的時(shí)候，相對(duì)富裕的北歐地區(qū)卻迎來(lái)了新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮高潮。低息環(huán)境下的信貸激增成為房?jī)r(jià)高漲的直接推手，這讓芬蘭、瑞典、挪威等斯堪的納維亞半島國(guó)家感到擔(dān)憂。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，上世紀(jì)90年代初發(fā)生的極具殺傷力的房地產(chǎn)及銀行業(yè)危機(jī)仿佛就在昨日，如何避免悲劇重演已被北歐政策制定者們列為首要議事日程。然而，眼下歐債危機(jī)雖然漸趨平穩(wěn)，但南歐經(jīng)濟(jì)整體上仍處于下行通道，距離收緊銀根尚很遙遠(yuǎn)，而要收緊至可遏制北歐等局部地區(qū)信貸發(fā)放的程度近期內(nèi)更是沒(méi)有可能。在這種背景下，包括瑞士及斯堪的納維亞半島國(guó)家在內(nèi)的北歐各國(guó)開(kāi)始考慮通過(guò)行政手段收緊信貸，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)樓市降溫。
　　為抑制其國(guó)內(nèi)正面臨的20年來(lái)最大房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張浪潮，本月瑞士央行發(fā)出指令，要求其境內(nèi)銀行上調(diào)資本準(zhǔn)備金1個(gè)百分點(diǎn)；去年12月，挪威央行則要求各大銀行將針對(duì)住房抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)增加兩倍至35%.近日，瑞典金融監(jiān)管局（FSA）也對(duì)媒體表態(tài)，稱已準(zhǔn)備通過(guò)收緊住房抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)來(lái)限制銀行面向家庭提供的信貸。該機(jī)構(gòu)稱，此前實(shí)施的貸款成數(shù)上限可能已無(wú)法有效抑制信貸增長(zhǎng)。
　　“瑞典家庭負(fù)債率已位居歐洲之首，我們不能眼看著家庭借貸規(guī)模失控。”瑞典FSA總裁馬丁·安德森日前在接受采訪時(shí)表示。據(jù)瑞典央行發(fā)布的最新預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，去年瑞典家庭貸款占其可支配收入之比已達(dá)173%的歷史高點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于20多年前該國(guó)處于銀行業(yè)危機(jī)高峰時(shí)135%的峰值水平。與此同時(shí)，在當(dāng)局過(guò)去兩年間已采取信貸收縮措施的背景下，瑞典房?jī)r(jià)自2006年以來(lái)還是上揚(yáng)了25%.瑞典國(guó)家住房、建筑與環(huán)境委員會(huì)在其最新發(fā)布的報(bào)告中明確指出，該國(guó)已出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。該委員會(huì)分析師本特·漢森表示，目前瑞典住宅價(jià)格剔除通脹因素后可能被高估了20%，而全球三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一惠譽(yù)國(guó)際則直言瑞典房地產(chǎn)價(jià)格可能在未來(lái)18至24個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)高達(dá)10%的降幅。
　　對(duì)于房市泡沫，北歐政策制定者始終保持著高度警惕，這是因?yàn)樯鲜兰o(jì)90年代的那一次危機(jī)已經(jīng)讓它們嘗到了足夠的教訓(xùn)。1985年至1989年，以瑞典為代表的北歐國(guó)家出現(xiàn)了房?jī)r(jià)和股市價(jià)格呈倍數(shù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象。瑞典房?jī)r(jià)五年上漲50％，股市更是上漲超過(guò)200％，投機(jī)風(fēng)氣盛行。房市股市榮景加速泡沫形成，也使私人部門(mén)借貸情形更變本加厲，加速民間消費(fèi)和資本投資的快速成長(zhǎng)。后來(lái)政府為了對(duì)抗經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，于1987年至1992年間陸續(xù)升息。上世紀(jì)80年代末期開(kāi)始，北歐國(guó)家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退，資產(chǎn)價(jià)格劇烈下跌，嚴(yán)重影響金融體系穩(wěn)定及民間消費(fèi)行為。1992年前后，北歐國(guó)家政府迅速出手。芬蘭主要是將金融機(jī)構(gòu)國(guó)有化，瑞典則由政府購(gòu)買(mǎi)銀行體系內(nèi)不良資產(chǎn)，最終擺脫了危機(jī)。
　　有了20年前的痛苦經(jīng)歷，北歐各國(guó)希望此次能夠通過(guò)提前部署來(lái)未雨綢繆。“一旦出現(xiàn)家庭借貸失控的情況，我們會(huì)優(yōu)先動(dòng)用兩種工具，必要時(shí)還會(huì)考慮使用其他工具。”FSA的安德森表示。他所說(shuō)的這兩種工具分別是上調(diào)貸款成數(shù)上限和提高銀行針對(duì)抵押貸款資產(chǎn)設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)比重。事實(shí)上，這兩個(gè)工具也是過(guò)去兩年間北歐各國(guó)當(dāng)局普遍采用的房市降溫措施，其中瑞典算是行動(dòng)較早的。早在2010年10月，F(xiàn)SA就提出每個(gè)家庭獲得的住宅抵押貸款數(shù)量不得高于所購(gòu)房屋價(jià)值的85%；去年，該機(jī)構(gòu)剛剛宣布銀行需將針對(duì)抵押貸款資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)增加兩倍至15%.受益于上述措施，瑞典家庭借貸增速?gòu)?004年至2008年間的10%以上降至去年12月份的4.5%.不過(guò)，在瑞典財(cái)長(zhǎng)安德斯·博格看來(lái)，這個(gè)速度還是太快，他認(rèn)為家庭信貸增速“不應(yīng)超過(guò)3%至4%的區(qū)間”。
　　分析人士認(rèn)為，考慮到過(guò)去兩年多時(shí)間里北歐房市的逆勢(shì)上揚(yáng)、北歐當(dāng)局欲給房市降溫的明朗表態(tài)以及當(dāng)前歐洲形勢(shì)漸趨轉(zhuǎn)好、美國(guó)房市開(kāi)始復(fù)蘇等房市投資目標(biāo)增加等多重因素，此時(shí)投資北歐房市的下行風(fēng)險(xiǎn)已超過(guò)上行風(fēng)險(xiǎn)。