專家簡介

陳全生，CCG特邀高級研究員，國務院參事。

房地產調控不是要調整調控政策而是要調整調控思路——“有住房”和“有房住”是兩個概念，對應著房屋的“買賣市場”和“租賃市場”。之前，我們的調控政策重在調控房屋買賣市場，建設經濟適用房、安居房、限價房等，都是讓大家買房子，實現“有住房”；但是“有房住”不等同于“有住房”，租賃也可以實現“有房住”；“居住需求”也不等同于“買房需求”，租賃也可以滿足“居住需求”。所以，現在要強調大力發展租賃市場。到各地走一走，就不難發現各地普遍新建了大量住房，也不難發現“白天水表不走字，晚上窗戶黑著燈”，普遍存在大量閑置的房屋。

買了房子就賣，是種投機行為，應該限制，需要打擊。房地產投機，買是為了賣；打擊房地產投機，不是打擊其買，而是打擊其賣。1年就賣，其差價的95%，國家收走；2年賣的，85%收走；3年賣的，收走75%；如此，比例逐年遞減。用增值收益稅遞減的辦法，先準確鎖定房地產投機，后狠狠打擊。這樣做，自然也釋放了自住剛需。當然，具體比例可再研究確定，各地供求關系不同也應有所不同。

允許買，又不讓賣，房地產市場如何流通？所以可以對房屋出租進行獎勵。比如，你把房子租出去，租金所得稅全免，你租給貧困的人，還可以減免其他所得稅。這樣做的好處：一是利用一部分老百姓手里的錢給另一部分老百姓解決“有房住”的問題，不是解決“有住房”；二是讓一部分老百姓合理合法地獲得財產性收入，擴大中等收入階層；三是使低收入家庭散居、混居在社會之中，避免集中居住可能引發的社會問題。

對那些買了房，不賣、不租、也不住的閑置空房，要進行行政干預，給予經濟處罰。房屋閑置是雙重閑置：一是房子的閑置，二是土地的閑置。所以把住房的租賃市場真正建立起來，是非常重要的一件事情。當市場失靈時，政府就要出手。可以借鑒德國的做法，其法律規定，住房閑置屬“改變住房居住性質”的違法行為，閑置3-6月要被罰款，最高罰金達5萬歐元。夏天不修草坪，冬天不掃雪，就可查一查水表電表煤氣表的繳費情況，以確定是否閑置和閑置的時間。

居住需求和買房需求是相差很大的，因為房子是一個大額或者巨額商品，一個年輕人剛畢業，一年、兩年、三年、五年是不太可能買得起房子的。“40歲以前有房住，40歲以后有住房”應該成為常態。

現在，很多城市提出“租售并舉”的舉措，我覺得這個概念并不是要求各個城市都要新建大量公租房用于出租，而是應實行“出租受獎勵，閑置受處罰”的制度，把現有閑置房屋都拿出來出租，盤活現有住房存量，把那些買不起、或暫時買不起、或暫時買不起大房、新房、好房的居民，從銷售市場引導到租賃市場上來，人們就會根據收入水平、居住環境、上班遠近等，對租房還是買房做出理性的選擇。

文章選自《中國地產總裁》