城鎮化既是經濟政策的重點也是未來中國經濟增長的動力所在。因此，多種跡象顯示，把房地產由投機炒作為主導的市場轉變為以居民住房消費主導的市場，不將住房視作投機賺錢的工具，讓全體國民分享經濟改革的成果，有望成為未來房地產政策的核心。

　　李克強副總理在談及擴大內需時多次強調，城鎮化是最大的內需潛力所在，是經濟結構調整的重要依靠，所以，積極穩妥地推進城鎮化是事關長遠的大戰略，要把城鎮化放在現代化大趨勢中來思考。這些言論向市場發出了一個十分強烈的信號，城鎮化既是經濟政策的重點，也是未來中國經濟增長之動力。

　　由于住房市場發展是城鎮化的主要內容，把握房地產市場的發展方向仍將成為未來經濟政策的重心。而這些年的曲折的調控經歷表明，只有讓房地產回歸消費為主導的市場，才有可能真正獲得持續穩定的發展。

　　事實上，自從2010年房地產“國十條”頒布以來，已就開始對國內“房地產化”的經濟在糾偏。比如，“國十條”第一條第一句話，就把住房市場界定改善居民居住條件的市場，是居民消費為主導的市場，因此，政府的房地產政策要嚴格遏制住房投機投資。同時，圍繞著這項宗旨，“國十條”明確指出房地產不是支柱產業，不是經濟增長及追求GDP的工具，不是地方政府土地財政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。中國經濟要“去房地產化”，要改變以往房地產運作的暴利模式，擠出房地產企業及地方政府的暴利，不能將住房視作投機賺錢的工具；不能剝奪絕大多數居民天賦的居住權，并讓全體人民來分享經濟改革的成果；概而言之，把房地產由投機炒作為主導的市場轉變為以居民住房消費主導的市場。顯然，這些都會成為十八大后新一屆政府面對中國城市化進程的房地產政策核心。

　　不過，從這幾年房地產宏觀調控實際效果來看，盡管從中央到地方，始終在強調房地產市場宏觀調控不可動搖，也取得一定成效，但與“國十條”所界定的住房市場宗旨仍然相差很遠。中國住房市場要實現向期望中的住房市場目標平穩過渡，仍然需要作出巨大艱苦的努力。至少從這幾年房地產宏觀調控的實情來看，只要以下幾個問題不解決，房地產市場要向以居民消費為主導的方向轉型是不可能的。

　　首先，高房價，這是當前住房市場諸多難題難以化解的癥結所在。近十年來，國內房地產市場價格出現了絕無僅有的快速飆升，這在世界歷史上是罕見的，全國平均房價水平近十年大致上漲了2.5倍，東南部沿海城市上漲了5倍以上，而北京等這樣一線城市上漲甚至達到8倍以上。比較起來，上世紀90年代日本與我國香港特區、近幾年在美國及愛爾蘭等地房價上漲而導致房地產泡沫破滅，而這些國家和地區房價的上漲幅度都遠遜于中國。更為嚴重的是，這種房價飆升是銀行信貸無限擴張的結果。2002年底，我國貨幣供應總量為18.5萬億元，到2012年6月底達到92.5萬億元，不到10年增加了5倍以上。銀行信貸增長的情況也有過之而無不及。利用銀行信貸的過度無限擴張促成的房地產繁榮及吹大的房地產泡沫是根本不可持續的。若不及時控制這個勢頭，則由此給中國經濟帶來的風險將造成毀滅性的打擊。但是，雖然經過了被輿論稱為“史無前例”的嚴厲調控，“國十條”的部分政策內容迄今仍未真正執行與落實，這樣的局面不改變，是根本談不上促使房地產市場實現性質上的轉型的。

　　其次，高房價死結之所以難以打開，還在于在落實“國十條”上的兩大困擾。由于住房市場具有投資與可消費的兩棲性，盡管“國十條”的宗旨十分明確，但在落實具體政策時卻會被一些模糊不清的觀念捆住手腳。因為，如果住房是以消費為主導的市場，那么這個市場發展及價格是由市場的供求關系來決定的，而不是住房購買者的市場預期來決定的。在這樣的住房消費市場中，價格高了，需求就減少，住房供給就增加；而住房供給增加，價格又會下行，住房需求又會增加。如此循環往復，住房市場就會在這種住房供求關系與價格變化的互動中發展與繁榮。而住房價格的預期是將住房作為投資品時才會有的概念。在以投資投機為主導的市場中，住房價格和住房供求由住房市場的預期來決定。住房投資者的預期不僅決定住房市場價格，也決定了住房市場的供求關系。而住房投資者的預期既取決于當前的金融市場條件（比如信貸可得性、利率及杠桿率等），也取決于住房購買后的賺錢效應。在住房投機投資市場，投資者對價格不敏感，其對住房的需求則是無窮大，因為他們所關注的是所購買的住房能以更高價格賣出。所以，高房價與住房市場預期管理都是住房投機投資的特征?？墒牵康禺a政策在強調宏觀調控時，往往都強調穩定市場，甚至把穩定市場預期作為建立住房市場房地產宏觀調控政策長效機制的核心。強調房地產宏觀調控是穩定預期或預期管理，那不就是假定這是住房投機投資的市場么？

　　促使投機投資為主導的住房市場向消費為主導的住房市場轉型，無論老牌市場國家還是新興市場國家，早就形成了一套行之有效成熟的經濟杠桿及法律制度。筆者以為，借鑒這些經濟杠桿及法律，足以讓國內以投機投資主導的住房市場向消費為主導的住房市場實現平穩轉型?？上В覀冞t遲沒有邁出這一步。事實已證明，限購令、限價令及限利政策等，負面效應過強，不僅使得以經濟杠桿為主導的房地產宏觀調控變得越來越復雜，而且也為地方政府化解中央政府的房地產宏觀政策“創造”了種種條件。

　　國內住房市場若不能轉型為一個改善全體居民居住條件的市場，就無法從根本上回到健康發展的軌道。這是實現中國房地產市場向新形態平穩過渡所面對的最大困境。（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）