值得注意的是，從1991年到2011年的20年間，和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%，長江實業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率只能達(dá)7%，陸家嘴寫字樓的租金回報僅約5%。

　　百佳超市雖然在2012年營業(yè)額高達(dá)200多億港元，但受制于租金成本高企等多種因素，毛利也僅有2%~3%。這對于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠來說，確實有點不能接受。中房商學(xué)院高級研究員韋華偉認(rèn)為，從地產(chǎn)功能來看，目前商業(yè)地產(chǎn)的“遍地開花”正面臨著同質(zhì)化與過剩的巨大風(fēng)險。

　　此前，“長和系”曾有過多次將低回報的資產(chǎn)出售套現(xiàn)的情況。最典型的是2008年全球金融危機前后，在幾個月內(nèi)數(shù)次戰(zhàn)略性售出其上海物業(yè)：2008年5月，李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀(jì)商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)；年底，和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業(yè)別墅，同樣遠(yuǎn)低于之前同類產(chǎn)品售價。

　　土地市場投入驟減

　　除了上述商業(yè)地產(chǎn)項目準(zhǔn)備套現(xiàn)外，“長和系”近些年來在土地市場上的變化也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。回顧“長和系”在內(nèi)地十余年的發(fā)展路徑，可以發(fā)現(xiàn)幾乎從未偏離其 “低價拿地、長線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩(wěn)定，但2012年至今，“長和系”在土地市場上卻鮮有動作。

　　長實與和黃2007年報顯示，長實在全球范圍內(nèi)共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地；和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地，絕大部分位于內(nèi)地。2008年全球金融危機的爆發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了沖擊，期間，“長和系”加速在內(nèi)地市場的擴張。長江實業(yè)2008年單獨操刀位于北京的純住宅大盤，“長和系”則“逢低買入”土地。

　　記者梳理財報發(fā)現(xiàn)，在2008年、2009年年報中，長江實業(yè)的董事會均明確表達(dá)了加強土儲的愿望。2010年初，李嘉誠更是公開表示，長江實業(yè)土地儲備足夠未來5至6年使用，由于平均成本較低，加上負(fù)債低和備用資金充裕，可動用不少于500億港元進行投資。

　　“長和系”拿地成本如何？以2011年為例，長實及和記黃埔共在內(nèi)地成功競得5塊土地，面積約65.54萬平方米，平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報顯示，公司當(dāng)前土地儲備約1022萬平方米，大部分通過與長江實業(yè)共同持有，在內(nèi)地的平均土地成本為1980元/平方米。