作為首批保障房REITs代表之一，華夏北京保障房REIT(508068)動向一直備受市場關(guān)注。最新公布的基金一季報顯示，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健，多項運營指標超預期，一季度累計實現(xiàn)收入1,803.7萬元，基金可供分配金額為1,371.8萬元，完成招募說明書所披露的同期預測值的112.2%。

　　5月15日，華夏北京保障房REIT基金管理人華夏基金與原始權(quán)益人北京保障房中心舉行基金2023年一季度業(yè)績說明會，北京保障房中心有限公司總會計師張曉麗、華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負責人莫一帆、華夏北京保障房REIT的基金經(jīng)理岳洋詳細介紹了項目一季度經(jīng)營成果、財務(wù)狀況，并就投資人關(guān)切的問題進行了交流和解答。

　　一季報業(yè)績亮眼 多項指標超預期

　　一季報顯示，華夏北京保障房REIT在收入、EBITDA、分派率等重要指標方面都超招募說明書同期預測值，和2022年四季度業(yè)績相比亦有所提升，反映了項目運營穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

　　具體看來，華夏北京保障房REIT今年一季度實現(xiàn)項目租賃收入1,784.2萬元，高于招募說明書同期預測值4.44%;實現(xiàn)基金合并收入1,803.7萬元，較招募同期預測完成度為105.31%。一季度的項目EBITDA Margin(息稅折舊攤銷前利潤率)為81.54%，環(huán)比提升1個百分點。

　　華夏北京保障房REIT一季度實現(xiàn)可供分配金額1,371.8萬元，按實際天數(shù)簡單年化，一季度年化分派率(4.43%)較募集說明書同期的預測分派率(3.95%)提升48個基點。基金自成立日(2022年8月22日)至2022年年末的可供分配金額為1,912.7萬元, 2022年實現(xiàn)年化分派率為4.21%，較募集說明書同期預測值提升了26個基點。

　　華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)分別為位于海淀區(qū)的文龍家園項目和位于朝陽區(qū)的熙悅尚郡項目，一季度兩項目合計的出租率為96.1%，收繳率達到97.2%，運行情況平穩(wěn)健康。出租率相比基金上市預測值提高2.41個百分點，運營表現(xiàn)超過上市預期。具體看來，文龍家園可出租面積約76,565平米，截至一季度末，出租率達到97.6%，租金收繳率為96.6%。自上市以來，文龍家園出租率維持在97%以上的良好水平。熙悅尚郡項目可出租面積約為36,232平米，截至一季度末的出租率為92.7%，收繳率達到98.4%，出租率相較2022年末提升了0.74個百分點。運營業(yè)績的增長體現(xiàn)在了資產(chǎn)的估值增長上，兩資產(chǎn)合并估值從2022年3月的11.51億元提升到了2022年12月末的11.54億元。

　　展望未來，華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)處于人口稠密、活動頻繁的北京城區(qū)。根據(jù)相關(guān)研究，北京市2023年一季度的住宅租金成交水平環(huán)比增長了3.51%，市場價格的高位水平預計將繼續(xù)推升對城市保障性住房的需求。其次，朝陽區(qū)和海淀區(qū)仍是北京16個行政區(qū)中人口最多的區(qū)域，本項目的供不應(yīng)求形勢預計將在一定時期內(nèi)持續(xù)。此外，文龍家園與熙悅尚郡周邊生活設(shè)施便利，符合北京市近年來提倡的“職住平衡”方針，對具備資格的輪候家庭有較強的吸引力。總體來看，項目后續(xù)運營穩(wěn)定可期。

　　專業(yè)運管賦能 底層資產(chǎn)估值提升

　　優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)離不開專業(yè)運營管理的賦能。

　　據(jù)北京保障房中心有限公司總會計師張曉麗介紹，北京保障房中心有限公司是北京市市級保障房投融資、建設(shè)收購及運營主體，發(fā)揮著市級住房保障政策實施落地平臺的功能和作用。保障房中心經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好。中心團隊已具備超過12年的保障性住房運營經(jīng)驗，建立起成熟穩(wěn)定的管理流程，將對華夏北京保障房REIT的資產(chǎn)穩(wěn)定運營提供充分支持。

　　據(jù)悉自華夏北京保障房REIT上市以來，華夏基金與北京保障房中心形成了多層面、立體化的緊密協(xié)同效應(yīng)，建立了良好順暢的溝通機制，深度契合，圍繞項目管理、優(yōu)化配租、提升合規(guī)質(zhì)控等方面，共同開展了大量工作。基金成立以來共實施了四次配租工作，出租房間共92套，簽約面積4,796.12平米。特別值得一提的是，熙悅尚郡作為首個試點項目，參與了朝陽區(qū)首次組織的線上APP形式開展的實時配租活動，取得了良好成效，實現(xiàn)部分空置房源的快速出租，極大提升配租效率。

　　華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示，華夏北京保障房REIT團隊將致力于提升運營效率、提升收益水平、增強信息披露、推動基金的良好治理。基金層面，將提升閑置資金收益，開展貨幣基金等低風險投資，增厚基金經(jīng)營收益。項目公司層面，擬采取5項措施提升底層資產(chǎn)的運營表現(xiàn)。一是有效控制運營成本;二是有序推動租金調(diào)價;三是進一步增加配租頻次;四是牢牢抓住安全生產(chǎn)不放松;五是全面提升租戶的滿意度，將落實小區(qū)綠化提升、環(huán)境整治、房屋修繕等工作，在小區(qū)公共區(qū)域增加居民活動與便利化設(shè)施。

　　最后，說明會對投資者較為關(guān)心的擴募問題予以回復，就后續(xù)擴募計劃，華夏北京保障房REIT基金經(jīng)理岳洋表示，項目原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司是北京市住房保障體系建設(shè)的主力軍，服務(wù)著超過20萬名居民、近9萬戶家庭，在北京市范圍內(nèi)持有保障性住房資產(chǎn)約180處，具備豐富的潛在擴募資產(chǎn)。基金管理人已經(jīng)配合原始權(quán)益人開展了可擴募潛在資產(chǎn)的前期培育與篩選工作，待合適時機會著手切實推動擴募工作。

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