年底了，來(lái)了一個(gè)大瓜。
2020年初風(fēng)光一時(shí)的“蛋殼”，年底碎了一地。2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。作為第二家上市的長(zhǎng)租公寓品牌，蛋殼當(dāng)時(shí)受到很多投資人追捧，美股市值高達(dá)27.4億美元。不到一年的時(shí)間里，蛋殼公寓卻經(jīng)歷了“CEO被調(diào)查、資金鏈斷裂、高管出走、退租風(fēng)暴”一系列風(fēng)波。如今，蛋殼公寓暴雷導(dǎo)致大批相關(guān)的人利益受損，有大量租戶(hù)、房東、供應(yīng)商采取極端措施維權(quán)。由于涉及人群眾多，蛋殼“暴雷”事件持續(xù)發(fā)酵，多地區(qū)政府已經(jīng)開(kāi)始介入。“外行看熱鬧、內(nèi)行看門(mén)道”。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此嗅覺(jué)敏銳，我愛(ài)我家前副總裁胡景輝早在2018年就曾表示：長(zhǎng)租公寓爆雷，一定比P2P更嚴(yán)重?？梢哉f(shuō)，這是一個(gè)非常非常脆弱的系統(tǒng)。蛋殼公寓財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)早已暴露風(fēng)險(xiǎn)
賬面上看，蛋殼公寓財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)非常慘淡，甚至出現(xiàn)“大窟窿”。蛋殼公寓2017年至2019年分別凈虧損2.7億元、13.7億元、34.3億元；公司資產(chǎn)負(fù)債率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2019年?duì)I業(yè)成本占收入的比重為144.2%，即使剔除與經(jīng)營(yíng)房源規(guī)模不直接相關(guān)的成本，該比例依然高達(dá)108.88%。
然而，不斷擴(kuò)大的凈虧損和持續(xù)飆升的負(fù)債率，卻由眾多與蛋殼合作的老百姓買(mǎi)單！一邊是等待回款的供應(yīng)商、保潔、裝修工人，另一邊是收不到房租的業(yè)主、付了房租卻無(wú)房住的租客。在眾多城市都發(fā)生了上門(mén)維權(quán)事件，包括北京、上海、深圳、武漢等地。
蛋殼公寓持續(xù)虧損的原因在于迅猛擴(kuò)張。五年間，蛋殼公寓利用“租金貸”模式和“高收低租”模式從一個(gè)手上僅有0.2萬(wàn)套房源，迅速暴漲至2020年一季度的41.9萬(wàn)套，翻了209.5倍。
迅猛的擴(kuò)張需要巨額投入，對(duì)于蛋殼來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源主要是外部資金和房租。蛋殼公寓在成立至今上市前，其共完成七輪融資獲得60多億元，這與不斷擴(kuò)大的虧損資金相比杯水車(chē)薪。
而貪婪資本承載不了任何經(jīng)濟(jì)的“灰犀?！焙汀昂谔禊Z”。今年疫情嚴(yán)重影響長(zhǎng)租市場(chǎng)的需求端，越來(lái)越少的租客和持續(xù)走低的房租走勢(shì)，讓原本就在虧損的蛋殼資金鏈迅速斷裂。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)體現(xiàn)明顯，2020年一季度，蛋殼虧損更是達(dá)到12.34億元，較上年同期的8.162億元同比擴(kuò)大約50%的同時(shí)，虧損也超過(guò)去年全年總虧損的1/3，合計(jì)虧損也進(jìn)一步達(dá)到了63.13億元，超過(guò)上市前融資總額。
當(dāng)然，一個(gè)企業(yè)“暴雷”連累的必然是供應(yīng)商。因此，掌握客戶(hù)及貿(mào)易伙伴的財(cái)務(wù)現(xiàn)況是全球企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不二法門(mén)，在任何時(shí)候，辯識(shí)財(cái)務(wù)穩(wěn)健的客戶(hù)和定時(shí)檢視客戶(hù)的償付能力是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的首要步驟。
例如在交易前必需確實(shí)檢視客戶(hù)的背景及財(cái)務(wù)狀況；在允諾給予客戶(hù)60天的交易信用期限前，評(píng)估他的帳款償付能力更是必要的把關(guān)要件；在合約未完結(jié)前，企業(yè)需定期審視客戶(hù)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)，以避免因客戶(hù)業(yè)務(wù)運(yùn)作出現(xiàn)變動(dòng)而影響交易。長(zhǎng)租公寓行業(yè)頻繁“暴雷”，供應(yīng)商該如何應(yīng)對(duì)？
蛋殼“暴雷”折射出長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展情況，很多長(zhǎng)租企業(yè)與蛋殼情況類(lèi)似。
根據(jù)相關(guān)調(diào)查，此前利用長(zhǎng)租市場(chǎng)欠缺準(zhǔn)入門(mén)檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不少企業(yè)長(zhǎng)收短付資金杠桿能放大到10倍以上，向租客按年收租金、按季或按月付給房東。一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)企業(yè)往往就陷入資金鏈斷裂深淵。
而根據(jù)貝殼研究院的不完全統(tǒng)計(jì)，“爆雷”時(shí)間發(fā)生在今年的企業(yè)占比近四成，近七成是因?yàn)椤案呤盏妥狻钡哪Ｊ綄?dǎo)致。
尤其是今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓雷暴更是成了重災(zāi)區(qū)，均是由于資金鏈斷裂。對(duì)此，多地政府部門(mén)緊急出手化解矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。11月以來(lái)，已有成都、西安、重慶等地相繼發(fā)文規(guī)范租賃市場(chǎng)。
其中，住建局發(fā)布的住房租賃條例的征求意見(jiàn)稿顯示，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。
部分行業(yè)資深專(zhuān)家認(rèn)為：目前租賃市場(chǎng)的發(fā)育仍不充分，應(yīng)通過(guò)政策規(guī)范保障住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。應(yīng)當(dāng)建立住房租賃法規(guī)制度體系，將租賃內(nèi)容納入長(zhǎng)效機(jī)制框架，加強(qiáng)住房租賃立法，根據(jù)租賃機(jī)構(gòu)屬性進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)，以規(guī)范行業(yè)，避免其野蠻生長(zhǎng)。
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