年底了，來了一個大瓜。
2020年初風光一時的“蛋殼”，年底碎了一地。2020年1月17日，蛋殼公寓登陸紐交所一時風光無限。作為第二家上市的長租公寓品牌，蛋殼當時受到很多投資人追捧，美股市值高達27.4億美元。不到一年的時間里，蛋殼公寓卻經歷了“CEO被調查、資金鏈斷裂、高管出走、退租風暴”一系列風波。如今，蛋殼公寓暴雷導致大批相關的人利益受損，有大量租戶、房東、供應商采取極端措施維權。由于涉及人群眾多，蛋殼“暴雷”事件持續發酵，多地區政府已經開始介入。“外行看熱鬧、內行看門道”。業內人士對此嗅覺敏銳，我愛我家前副總裁胡景輝早在2018年就曾表示：長租公寓爆雷，一定比P2P更嚴重。可以說，這是一個非常非常脆弱的系統。
賬面上看，蛋殼公寓財務數據非常慘淡，甚至出現“大窟窿”。蛋殼公寓2017年至2019年分別凈虧損2.7億元、13.7億元、34.3億元；公司資產負債率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。財務數據顯示，蛋殼公寓2019年營業成本占收入的比重為144.2%，即使剔除與經營房源規模不直接相關的成本，該比例依然高達108.88%。
然而，不斷擴大的凈虧損和持續飆升的負債率，卻由眾多與蛋殼合作的老百姓買單！一邊是等待回款的供應商、保潔、裝修工人，另一邊是收不到房租的業主、付了房租卻無房住的租客。在眾多城市都發生了上門維權事件，包括北京、上海、深圳、武漢等地。
蛋殼公寓持續虧損的原因在于迅猛擴張。五年間，蛋殼公寓利用“租金貸”模式和“高收低租”模式從一個手上僅有0.2萬套房源，迅速暴漲至2020年一季度的41.9萬套，翻了209.5倍。
迅猛的擴張需要巨額投入，對于蛋殼來說，資金來源主要是外部資金和房租。蛋殼公寓在成立至今上市前，其共完成七輪融資獲得60多億元，這與不斷擴大的虧損資金相比杯水車薪。
而貪婪資本承載不了任何經濟的“灰犀牛”和“黑天鵝”。今年疫情嚴重影響長租市場的需求端，越來越少的租客和持續走低的房租走勢，讓原本就在虧損的蛋殼資金鏈迅速斷裂。財務數據體現明顯，2020年一季度，蛋殼虧損更是達到12.34億元，較上年同期的8.162億元同比擴大約50%的同時，虧損也超過去年全年總虧損的1/3，合計虧損也進一步達到了63.13億元，超過上市前融資總額。
當然，一個企業“暴雷”連累的必然是供應商。因此，掌握客戶及貿易伙伴的財務現況是全球企業經營的不二法門，在任何時候，辯識財務穩健的客戶和定時檢視客戶的償付能力是企業經營的首要步驟。
例如在交易前必需確實檢視客戶的背景及財務狀況；在允諾給予客戶60天的交易信用期限前，評估他的帳款償付能力更是必要的把關要件；在合約未完結前，企業需定期審視客戶的財務動態，以避免因客戶業務運作出現變動而影響交易。
蛋殼“暴雷”折射出長租行業發展情況，很多長租企業與蛋殼情況類似。
根據相關調查，此前利用長租市場欠缺準入門檻、標準規范，不少企業長收短付資金杠桿能放大到10倍以上，向租客按年收租金、按季或按月付給房東。一旦出現風險，這類企業往往就陷入資金鏈斷裂深淵。
而根據貝殼研究院的不完全統計，“爆雷”時間發生在今年的企業占比近四成，近七成是因為“高收低租”的模式導致。
尤其是今年以來，長租公寓雷暴更是成了重災區，均是由于資金鏈斷裂。對此，多地政府部門緊急出手化解矛盾和風險。11月以來，已有成都、西安、重慶等地相繼發文規范租賃市場。
其中，住建局發布的住房租賃條例的征求意見稿顯示，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。
部分行業資深專家認為：目前租賃市場的發育仍不充分，應通過政策規范保障住房租賃市場健康發展。應當建立住房租賃法規制度體系，將租賃內容納入長效機制框架，加強住房租賃立法，根據租賃機構屬性進行分類指導，以規范行業，避免其野蠻生長。
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