近日，網(wǎng)絡(luò)上有發(fā)出一系列有關(guān)歐神西港土地宣講的新聞，廣受國(guó)內(nèi)媒體尤其是財(cái)經(jīng)類媒體的大量轉(zhuǎn)發(fā)，引起海外投資者的廣泛熱議。

　　畢竟跨國(guó)投資，國(guó)與國(guó)之間政策不同，存在很多信息不對(duì)稱。歷年來也出現(xiàn)過很多投資者由于對(duì)政策不夠了解，導(dǎo)致后續(xù)出現(xiàn)很多棘手問題。本文通過科普方式，以剖析土地政策為例，增加國(guó)內(nèi)投資者對(duì)于柬埔寨土地的進(jìn)一步的了解，規(guī)避海外投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、柬埔寨土地：硬卡VS軟卡

　　軟卡和硬卡并不是法律上的概念，只是人們?cè)诮灰走^程中，對(duì)具有不同程度的法律效力的權(quán)證文件的通俗叫法，并不針對(duì)所有權(quán)或長(zhǎng)期租賃權(quán)的區(qū)分。

　　硬卡和軟卡的主要區(qū)別是文件簽發(fā)主體的不同。

　　硬卡：是國(guó)家級(jí)或者省級(jí)的國(guó)土部門簽發(fā)，法律效力最強(qiáng)，土地權(quán)屬明確、清晰，也是柬埔寨最具有保障性的土地權(quán)證形式。 所以如今項(xiàng)目的交易基本都通過硬卡的方式進(jìn)行，硬卡是柬埔寨土地權(quán)證中最可靠和長(zhǎng)久的。目前長(zhǎng)期租賃權(quán)證、私人所有權(quán)證、公寓分戶所有權(quán)證均可辦理硬卡，由國(guó)家級(jí)或者省級(jí)的國(guó)土部門簽發(fā)認(rèn)可。

　　軟卡：是從當(dāng)?shù)胤謪^(qū)/區(qū)政府處簽發(fā)的，權(quán)屬和效力仍需上級(jí)國(guó)土部門進(jìn)一步確認(rèn)與溯源。主要是被視為一種占有權(quán)。 后期或許會(huì)有一些土地糾紛，例如土地重疊、范圍不清晰、獲取的不正當(dāng)性等等，

　　所有權(quán)的分類為私人所有權(quán)，公共所有權(quán)、集體所有權(quán)：

　　1. 私人所有權(quán)：柬籍自然人或法人才能擁有土地所有權(quán)。

　　參考文件：根據(jù)柬埔寨王國(guó)憲法第三章第44條規(guī)定：只有柬埔寨籍的自然人或法人，才能擁有土地所有權(quán);

　　根據(jù)柬埔寨王國(guó)土地法第一章第8條規(guī)定：只允許柬埔寨自然人或法人擁有土地所有權(quán)。

　　2. 公共所有權(quán)：

　　(1)公共法人的公共財(cái)產(chǎn)(屬于國(guó)家或公共集體的財(cái)產(chǎn))

　　(2)公共法人的私人財(cái)產(chǎn)

　　(按私人財(cái)產(chǎn)管理、可以買賣、出租的國(guó)家或公共集體財(cái)產(chǎn))

　　參考文件：根據(jù)土地法第14條：某些屬于國(guó)家或公共集體的財(cái)產(chǎn)是屬于公共法人的公共財(cái)產(chǎn)。其它按私人財(cái)產(chǎn)管理、可以買賣的財(cái)產(chǎn)是屬于公共法人的私人財(cái)產(chǎn)。

　　第17條：屬于國(guó)家和公共法人的私人財(cái)產(chǎn)可以依法享有出售、交換、分配和轉(zhuǎn)讓權(quán)。上述財(cái)產(chǎn)可以依法出租并成為財(cái)產(chǎn)合同的標(biāo)的物。

　　第15條：下列財(cái)產(chǎn)屬于國(guó)家和公共法人的財(cái)產(chǎn)：任何原始自然的財(cái)產(chǎn)，如：森林、航道、自然湖泊、堤壩、河流和海岸;任何供一般使用的財(cái)產(chǎn)，如：碼頭、港口、鐵路、火車站和機(jī)場(chǎng)。任何供公共使用(無論是自然形成的還是建造的)財(cái)產(chǎn)，如：道路、公園和保護(hù)區(qū);任何供公共使用的財(cái)產(chǎn)，如：公共學(xué)校、教育學(xué)院、行政建筑和所有的公共醫(yī) 院;任何依法成為自然保護(hù)的財(cái)產(chǎn);建筑的、文化的歷史遺跡;屬于皇家但不是其私有財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)。執(zhí)政的國(guó)王管理皇家的不動(dòng)產(chǎn)。

　　3. 集體所有權(quán)

　　(1)僧院的不動(dòng)產(chǎn)

　　(2)山地社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)

　　參考文件：

　　土地法第20條：在宗教委員會(huì)的照管下，僧院中已存的土地和建筑等不動(dòng)產(chǎn)歸其宗教和其繼承者永久性所有。

　　土地法第26條：第25條所指的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)由國(guó)家以集體所有權(quán)授予山地社會(huì)。此集體所有權(quán)包括私人所有者的所有權(quán)的一切權(quán)利和保護(hù)。但是山地社會(huì)無權(quán)處置屬國(guó)家公共財(cái)產(chǎn)的集體所有權(quán)給個(gè)人和團(tuán)體。

　　二、外國(guó)人可否直接擁有柬埔寨土地?

　　這個(gè)問題是土地投資者最優(yōu)先考慮的。根據(jù)柬埔寨憲法第44條，外國(guó)人不得在柬埔寨擁有土地。但依然有讓外國(guó)人可以管理和使用柬埔寨土地的方式：通過本地法人公司購(gòu)買，通過租賃土地，通過獲得本地國(guó)籍購(gòu)買，通過本地人代持購(gòu)買這四種方式。

　　1)通過本地法人公司購(gòu)買

　　投資者可以與柬埔寨公民合伙成立一家公司，以法人公司的名義買賣及轉(zhuǎn)讓土地。但是要確保柬埔寨合作伙伴擁有51%及以上的股份。

　　2)通過租賃土地

　　長(zhǎng)期租賃土地是外國(guó)人最常用的一種方法。長(zhǎng)期租賃可以管理和使用柬埔寨土地。長(zhǎng)期租賃被給予權(quán)利發(fā)展土地和施工建設(shè)。租賃期限非常靈活，租賃一般持續(xù) 50 年，70 年或 99 年。根據(jù)現(xiàn)行法令租賃土地，租期最長(zhǎng)可達(dá)50年，具有延期性。

　　3)通過獲得本地國(guó)籍購(gòu)買

　　如果投資者獲得了柬埔寨國(guó)籍，就有權(quán)利合法購(gòu)買柬埔寨土地。

　　4)通過本地人代持購(gòu)買

　　以本國(guó)公民的身份購(gòu)買土地是最容易和最省錢的方法。但是，這個(gè)方法就等于忽視憲法禁止外國(guó)人對(duì)土地的直接所有權(quán)，會(huì)面臨很多突發(fā)的糾紛狀況。例如因土地增值時(shí)所產(chǎn)生的的沖突，以及后期土地追溯問題，所以，在法律上不認(rèn)可投資者這么做。

　　三、柬埔寨的“特許地”

　　此次新聞事件在國(guó)內(nèi)各大媒體中所提到的柬埔寨“經(jīng)濟(jì)特許地”究竟是一個(gè)什么樣的概念呢，這里就要提到柬埔寨的“特許地”。

　　根據(jù)土地法第48條、58條的規(guī)定：公共法人的私人財(cái)產(chǎn)可以通過頒發(fā)合法文件，出于社會(huì)或經(jīng)濟(jì)目的，授予相關(guān)主體土地許可使用的權(quán)利。這種形式，通俗的稱為：特許地。

　　根據(jù)柬埔寨王國(guó)土地法(2001年)第49、50條，特許地分為以下3類：

　　(A) 社會(huì)特許地，允許受益人在屬于國(guó)家的土地上建造住宅和(或)耕種，以維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　(B) 經(jīng)濟(jì)特許地，允許受益人在屬于柬埔寨王國(guó)境內(nèi)的土地進(jìn)行工業(yè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)而進(jìn)行的土地清表。

　　(C) 特類開發(fā)/開采特許地，主要針對(duì)采礦、港口、機(jī)場(chǎng)、漁業(yè)等領(lǐng)域。

　　參考文件：

　　土地法第49條： 土地許可應(yīng)適應(yīng)社會(huì)或經(jīng)濟(jì)目的。

　　適應(yīng)社會(huì)目的的土地許可允許受益人建立民用建筑或耕耘屬于國(guó)家的土地。

　　適應(yīng)經(jīng)濟(jì)目的的土地許可允許受益人為工業(yè)化農(nóng)業(yè)開發(fā)在柬王國(guó)清除土地。

　　土地法第50條： 使用、發(fā)展或開發(fā)國(guó)家土地，無論其是否為公共服務(wù)的其他種類的許可，如：礦產(chǎn)許可、碼頭許可、機(jī)場(chǎng)許可、工業(yè)發(fā)展許可、漁業(yè)許可。這類許可不在本法管轄范圍之內(nèi)。

　　根據(jù)根據(jù)柬埔寨王國(guó)政府第114號(hào)《關(guān)于長(zhǎng)期租賃及經(jīng)濟(jì)特許地之抵押及轉(zhuǎn)讓權(quán)次法令》 第6條規(guī)定：在土地管理，城市規(guī)劃和建設(shè)部的土地權(quán)證書上應(yīng)注明土地特許權(quán)或長(zhǎng)期租賃權(quán)。 土地管理，城市規(guī)劃建設(shè)部應(yīng)當(dāng)出具《長(zhǎng)期租賃證》和《經(jīng)濟(jì)土地特許權(quán)證》。

　　根據(jù)柬埔寨土地法律文件來看，經(jīng)濟(jì)特許地指的是允許受益人在屬于柬埔寨王國(guó)境內(nèi)進(jìn)行工業(yè)、農(nóng)業(yè)開發(fā)而進(jìn)行的土地清表。 那么此次各大媒體中文章中講述的西港云郎國(guó)家公園這塊地，從土地用途上來看，用作旅游開發(fā)、建設(shè)商場(chǎng)、酒店甚至高爾夫球場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)特許地法定用途是截然不同，從法律定義上來看云朗國(guó)家公園這塊地不屬于政府所認(rèn)定的“經(jīng)濟(jì)特許地”。在其對(duì)外輸出的土地權(quán)證資料上，云朗國(guó)家公園這塊土地顯示為長(zhǎng)期租賃土地，那這種土地究竟合不合法，在柬埔寨具體是一個(gè)何種性質(zhì)的土地呢?接下來我們就要提到一個(gè)“長(zhǎng)期租賃土地”的概念。

　　四、柬埔寨的長(zhǎng)期租賃土地

　　說道柬埔寨土地的長(zhǎng)期租賃就要提到一個(gè)“永久租賃”的概念，依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第244條規(guī)定(永久租賃的定義)“永久租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期租賃，期限不少于15年。(備注：在民法典中將長(zhǎng)期租賃稱為：“永久租賃”。)，根據(jù)這條法律條文，所謂的“長(zhǎng)期租賃土地”其實(shí)就是“永久租賃土地” 。

　　例如以這次新聞中的云朗國(guó)家公園為例，這片土地的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)為柬埔寨洪都勛爵所享有，他們對(duì)外的土地權(quán)證資料上，顯示為長(zhǎng)期租賃土地，租賃期限為99年。所以可以確定這塊地，在柬埔寨的土地性質(zhì)為為硬卡形式下的長(zhǎng)期租賃土地。

　　那么長(zhǎng)期租賃土地有那些權(quán)限呢?如下圖法律條文所示：

　　長(zhǎng)期租賃的相關(guān)權(quán)限：

　　根據(jù)柬埔寨王國(guó)政府第114號(hào)《關(guān)于長(zhǎng)期租賃及經(jīng)濟(jì)特許地之抵押及轉(zhuǎn)讓權(quán)次法令》第7條規(guī)定：

　　承租人或特許權(quán)人有權(quán)就長(zhǎng)期租賃或土地特許權(quán)以及他/她在土地上建造的建筑物和/或其他不動(dòng)產(chǎn)設(shè)置抵押或轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，除非在租賃協(xié)議或經(jīng)濟(jì)土地特許權(quán)協(xié)議中或受法律有所限制。

　　根據(jù)柬埔寨王國(guó)政府第114號(hào)《關(guān)于長(zhǎng)期租賃及經(jīng)濟(jì)特許地之抵押及轉(zhuǎn)讓權(quán)次法令》第8條：

　　承租人或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)人去世時(shí)，其繼承人可以在長(zhǎng)期租賃或特許權(quán)的剩余期間繼承其對(duì)長(zhǎng)期租賃或土地特許權(quán)的權(quán)利。

　　被授權(quán)從國(guó)家租賃土地的自然人或法人實(shí)體或一群人可以轉(zhuǎn)租給第三方，但須事先獲得主管當(dāng)局的批準(zhǔn)。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第252條.(永久租賃的轉(zhuǎn)讓等)

　　(1)永久租賃可以有償或無償轉(zhuǎn)讓，或以其他方式處置。

　　(2)永久承租人可轉(zhuǎn)租永久租賃的標(biāo)的。

　　(3)永久租賃可以繼承。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第253條.(永久承租人的索償權(quán))

　　永久承租人可以行使與所有權(quán)者相同的權(quán)利，要求歸還，消除干擾和防止對(duì)永久租約的侵害。

　　通俗來講，承租人具備充分的資格，有權(quán)對(duì)長(zhǎng)期租賃的土地行使相關(guān)權(quán)利，例如開發(fā)建造、抵押、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。并且長(zhǎng)期租賃土地具有繼承性，繼承人仍然可以根據(jù)剩下的租期享有同等權(quán)利。承租人可以進(jìn)行有償或無償?shù)霓D(zhuǎn)讓，并且承租人與私人土地所有權(quán)人擁有相同的法律權(quán)利。

　　以下是長(zhǎng)期租賃的期限與終止相關(guān)法律條文：

　　長(zhǎng)期租賃的期限與終止：

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第244條規(guī)定(永久租賃的定義)

　　“永久租賃”是指不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期租賃，期限不少于15年。

　　備注：在民法典中將長(zhǎng)期租賃成為：“永久租賃”。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第246條.(完善永久租賃的要求)

　　(1)除非永久承租人登記了永久租賃，否則不得對(duì)抗第三方。

　　(2)如果作為永久租賃標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)被進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，則已登記的永久租賃可以對(duì)抗第三方。

　　依據(jù)柬埔寨民法典(2007年)第247條的規(guī)定：

　　長(zhǎng)期租賃不得超過五十年，可以續(xù)期，續(xù)租期限不得超過50年。

　　依據(jù)民法典的實(shí)施法令(2011年)第41條規(guī)定：

　　在實(shí)施法令頒發(fā)前，依據(jù)土地法(2001年)簽署的長(zhǎng)期租賃期限超過50年的，該長(zhǎng)期租賃協(xié)議約定期限內(nèi)仍然有效。

　　現(xiàn)今，網(wǎng)絡(luò)上對(duì)柬埔寨尤其是西港的土地討論越來越多，從側(cè)面說明柬埔寨的影響力正在國(guó)內(nèi)不斷擴(kuò)大，兩國(guó)之間也正處于一個(gè)深度交好時(shí)期。西港當(dāng)下正經(jīng)歷在一個(gè)高速的轉(zhuǎn)型期，政府也正在大力投入建設(shè)及改造，將西港打造為一個(gè)國(guó)際文旅、金融、工業(yè)的陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)基地。所以投資者想要安全投資柬埔寨土地，一定要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研土地現(xiàn)狀、土地權(quán)屬、土地性質(zhì)、土地權(quán)證類別等內(nèi)容，并通過靠譜的平臺(tái)購(gòu)買才能盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

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