日前，有廣州多位業主表示，自己購買了清華灣樓盤，貸款已經還完，卻還沒能住上新房。如今該樓盤已經被法院查封，剩余的幾百套住宅和停車位都抵押給銀行，而141位戶主四處維權無果，不少人只能在外面租房。

后續工程需要4000萬，業主希望銀行能出面盤活

據了解，業主們曾多次與開發商會談，但開發商并沒有履行承諾，交房時間拖延了兩、三年。向該樓盤貸款2個多億的某銀行也很無奈，雖然手握法院抵押的多套房產，不過由于樓盤尚未完工，拍賣也無人競買，成為了一大筆壞賬。

銀行方負責人表示，經過測算，后續工程尚需4000多萬元投入。面對如此巨款，業主們都希望銀行能出資完成。不過，目前來看，這個燙手的山芋還無人敢接，后續仍然遙遙無期，業主最受傷。

房地產資金鏈為何會斷裂

上面的清華灣樓盤爛尾，主要是由于開發商資金鏈斷裂所致。可以說，資金鏈的穩定運轉是房地產企業生產經營之根本。

通俗來講，房地產并非實體經濟，它屬于虛擬經濟體，是融資性企業。房地產利用國家資源政策，通過銀行、民間借貸等獲得資金，買地、建房和賣房，從社會財富中獲利。因此，房地產經濟景不景氣，關鍵要看國家政策以及經濟大環境的好壞。

近年來，房地產發展迅猛，庫存量巨大；再者，中國經濟逐漸放緩，產業結構調整，國家出臺了一系列政策來平抑房價。調控加劇、貸款收緊、銷售不佳，開發商沒有資金來源，每天卻都需要花錢，無力周轉自然會導致資金鏈斷裂。

房地產經濟危險之源：預售制

有網友在談到此事時，說“都是自己把開發商慣出來的，房子沒建好就掏錢買什么？”這其實就是在我國執行了10多年的商品房預售制度。

在我國城鎮住房總量不足、供不應求的時期，預售制曾發揮了積極作用，促進了住宅產業的發展。但是，隨著時間的推移，它所存在的弊端也浮出水面。部分開發商虛假宣傳、改變規劃、延期交房等不規范行為，嚴重損害了消費者的權益，使得購買期房的風險加大；預售商品房的再轉讓，即“炒樓花“行為，也加劇了房地產市場的泡沫，導致房價”居高不下“等問題。

預售制問題，不談取消，而應改革

目前，房地產“去庫存”已經成為了中央經濟的工作重心之一。按照國家統計局的數據，2015年以來，商品房待售面積同比增幅16.46%，而2012年、2013年全國商品房待售面積同比增幅分別高達34.07%和35.25%。

基于房地產土地購置面積、新開工面積等增速持續下降的現實，妥妥貸王金忠認為，改革現行的商品房預售制度勢在必行。

為什么是改革，而不是直接取消呢？王金忠說，現在運行過程中出現了一些問題，不能簡單地用取消預售制來解決，而是應該通過完善預售制來解決。消費者的權益維護，可以通過健全監管制度、建立保險機制等來解決。如果取消預售制度，會造成房地產市場出現動蕩，大批中小房企倒閉，直接減少住房供給；同時又會形成大房企壟斷市場的局面，這些都不利于房價的調控和房地產市場的穩定。
判斷取消預售制的時機，要看兩個方面：一是房地產融資渠道比較暢通，房地產企業已經沒有資金壓力；二是房地產市場供求基本平衡，房價平穩，人們對房價的變動已經不太敏感。

房產預售制改革措施

1、引入企業信用評級體系實施差異化按揭管理

引進企業信用評級體系，建立企業信用檔案。對不同信用程度的企業實行不同的按揭政策。 

2、建立預售資金第三方托管制度

針對開發商挪用預售資金的現象，引入預售資金第三方托管制度，提高開發商獲取預售資金門檻，加強對預售款的管理。 

3、明確預售制懲罰機制

為規范房地產市場，應建立明確的處罰標準和處罰措施，對不守信用、屢次違規房地產開發商進行處置。 

4、引入房地產工程擔保制度

針對“爛尾樓”和房地產開發商由于資金鏈斷裂破產而導致購房者損失慘重的情況，建議引入房地產工程擔保機制。 

5、推進房地產金融品種創新

應積極推進我國房地產金融體系建立和完善，支持房地產企業參與金融市場創新，加強房地產信托業務及房地產基金和房地產證券化建設。

冰凍三尺，非一日之寒”。盡管中央為打好房地產去庫存“殲滅戰”，祭出了農民工市民化、戶籍制度改革、購租并舉、發展住房租賃市場、鼓勵房開企業降價和兼并重組、取消過時的限制性措施等六大組合拳；盡管更多的利好政策依然可以期待，新的積極因素也將不斷釋放。但必須清醒的是，房地產去庫存“殲滅戰”是一場多方博弈，特別是被長期行政化調控所扭曲、紊亂的市場預期修復有待時日。預期為王，樓市尤甚！這將使理想的“殲滅戰”演變為一場“持久戰”，而諸如預售制的制度變革才是“持久戰”的支撐。（妥妥貸王金忠 本文系作者原創，如需轉載請注明出處）

作者：王金忠

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