沒落貴族

　　11月2日，富力地產(chǎn)一位民工非正常死亡，眼下，正是富力地產(chǎn)奮力沖擊1300億銷售目標(biāo)的關(guān)鍵時刻。

　　據(jù)中新社消息，該民工在工地連續(xù)工作90多天，工作時長超16小時，凌晨加班是常事，最終因過度勞累，中暑昏倒在工作崗位上。最終發(fā)現(xiàn)，這位可憐的民工既沒有簽訂勞動協(xié)議，更以“王安才”的假名上班，去世后更不能得到應(yīng)有賠償。

　　富力的“人血饅頭”事件不止于此，據(jù)媒體報道，2005年前后富力在北京大肆擴(kuò)張，2004和2006年北京富力城等項目施工時發(fā)生至少4名工人死亡，建設(shè)方還曾多次在沒有辦理施工許可手續(xù)情況下擅自開工，被處以巨額罰款。

　　“華南五虎之首”“地產(chǎn)貴族”富力地產(chǎn)曾是房企敢闖敢拼的老大哥，更是業(yè)界備受尊敬的老前輩，恒大碧桂園都要仰望三分。

　　而如今，富力負(fù)債2863億，超過廣州負(fù)債限額。

　　富力地產(chǎn)近年來資金鏈危機(jī)日益凸顯，業(yè)績頹勢難遏，逐步跌出一線房企梯隊，成為三線房企“沒落貴族”。

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　　華南五虎之首

　　遙想當(dāng)年，廣州樓市崛起，由于資金不足，張力與好友李思廉一拍即合，一起搞地產(chǎn)事業(yè)。

　　李思廉是香港中文大學(xué)高材生，低調(diào)儒雅，思維縝密，而張力則以果敢著稱，人稱有勇有謀，兼具“虎豹之勇”。兩人一守一攻，25年合作默契、相得益彰。

　　以舊工廠改造項目為切入契機(jī)，富力地產(chǎn)很快嘗到地產(chǎn)甜頭，并得以飛速成長，2007年富力地產(chǎn)坐上房企第四把交椅，僅次于萬科、綠地和中海，雄踞“華南五虎”之首。

　　“每一根煙囪倒下，背后都有富力一份功勞”，當(dāng)時坊間對富力地產(chǎn)評價極高，富力不僅成為萬眾矚目的房企黑馬，還將“地產(chǎn)貴族”的小船駛?cè)肓速Y本藍(lán)海。

　　2005年富力地產(chǎn)在香港上市，成為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè), 也成為當(dāng)時在香港H股上市集資額最高的中國內(nèi)地民企。并榮登市值最高公司之一。

　　資本加持下，地產(chǎn)黑馬開始跑馬圈地，瘋狂借杠桿高速擴(kuò)張和膨脹。富力地產(chǎn)將業(yè)務(wù)布局從城市改造推向住宅和酒店業(yè)務(wù)。

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　　資金生死劫

　　截止10月底，富力銷售總額為956.6億元，距離1300億總銷售目標(biāo)還有350億的距離，而留給富力的時間只有兩個月了，能否實(shí)現(xiàn)還要打個問號。

　　發(fā)展至今，富力的成績單為負(fù)債再創(chuàng)新高，達(dá)到2863億，利潤61.73億，增長乏力。巨額負(fù)債與獲現(xiàn)能力形成巨大反差，而這，正是眼下富力生死劫的一面。

　　2018年1-9月富力營收451億，利潤61.73億。而2012年-2017年富力的業(yè)績增長乏力，在頭部房企紛紛進(jìn)入千億俱樂部時，富力還在及格線上掙扎。

　　業(yè)績平平，但有息總負(fù)債卻處于房企高位，面臨的債務(wù)壓力可謂巨大。截止2018年三季度，短期借貸180.8億+一年內(nèi)到期債務(wù)191.8億+長期借貸1234.8億，有息總負(fù)債1607.4億，有息負(fù)債率56.14%。

　　經(jīng)營現(xiàn)金流連續(xù)3年為負(fù)，截至今年三季度缺口高達(dá)27.73億元。投資活動現(xiàn)金流10年持續(xù)為負(fù)，目前缺口也有20億。

　　包括受限資金，期末現(xiàn)金余額只有192.23億，能堵上高杠桿負(fù)債的利息就已謝天謝地。

　　今年，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評級從BB下調(diào)到了BB-。這也意味著富力進(jìn)入垃圾評級行列，已然被市場用腳投票。

　　富力的資金鏈如同病入膏肓的老朽，光彩盡失，生機(jī)全無。

　　而這些年富力的腳步沉重，跟在后輩身后亦步亦趨，卻與之漸行漸遠(yuǎn)。

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　　激進(jìn)杠桿游戲

　　物極必反，不料2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)來襲，整個中國房地產(chǎn)受影響，因激進(jìn)拿地和商業(yè)地產(chǎn)方向預(yù)判失誤，資金鏈?zhǔn)志o張的富力正面迎上經(jīng)濟(jì)危機(jī)，大受重創(chuàng)。

　　規(guī)模增長是富力地產(chǎn)的核心戰(zhàn)略，為了配合回歸A 股計劃，提高資本市場估值，富力近年來主要致力于對外擴(kuò)張，為做大盤子做大影響力全力拓展版圖，欲謀求重回頭部房企，占有中國房地產(chǎn)市場一席之地。

　　一直以來，為了追趕同行，富力地產(chǎn)用盡全力，用汗水和杠桿澆灌努力。商業(yè)地產(chǎn)如火如荼之際，富力投資冒進(jìn)，迎頭遇上經(jīng)濟(jì)危機(jī)；在海外擴(kuò)張中，也效仿碧桂園馬來西亞森林項目整了個不成功的公主灣；在恒大靠足球俱樂部賺得盆缽滿體時，富力也成立了一個并沒有為富力帶來多少影響力的富力足球俱樂部……諸如此類的擴(kuò)張舉措還有很多，早年富力靠改造舊廠獲得入場券，進(jìn)入房地產(chǎn)市場后卻喪失了主動性。

　　富力領(lǐng)導(dǎo)層都具備踏實(shí)實(shí)干的精神，卻缺乏創(chuàng)新精神和差異化定位思維。富力內(nèi)部盛傳富力為“國企”作風(fēng)，國企作風(fēng)扣到民企身上，已經(jīng)輸在了起跑線上。

　　更慘烈的是，小債發(fā)現(xiàn)富力地產(chǎn)極不擅長把我宏觀調(diào)控趨勢，總在錯的時間做自認(rèn)為“對”的事。

　　專注于一二線城市策略在08年大受打擊后，富力醒悟過來突擊二三線城市，而卻再一次趕上2013年樓市調(diào)控，又一次敗北。2014年高額杠桿幾乎將富力壓垮，靠政府救世才得以渡過難關(guān)。

　　近幾年來，富力大肆激進(jìn)擴(kuò)張，加大杠桿布局國內(nèi)外業(yè)務(wù)，負(fù)債直線上升。除了大肆在北京和海外擴(kuò)張，富力地產(chǎn)還進(jìn)軍酒店業(yè)務(wù)，去年以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權(quán)。

　　除此之外，富力自身還在全球擁有24家高級酒店，共坐擁100家酒店。而冰冷的現(xiàn)實(shí)是，富力酒店業(yè)務(wù)至今并未盈利，今年虧損2億，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，可謂燒錢的黑洞，而這樣的黑洞還有醫(yī)療板塊、商業(yè)物業(yè)板塊。

　　另在今年1月份，萬達(dá)宣布出售倫敦一號項目，接盤方為富力地產(chǎn)；4月份，富力地產(chǎn)以57億元大筆收購海航資產(chǎn)。

　　而業(yè)績目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)明顯增長，2018年樓市調(diào)控政策進(jìn)一步加緊，去杠桿進(jìn)一步深入，富力的算盤再一次被打亂。 2018年，富力發(fā)債四遭中止，中止發(fā)債金額共160億元。

　　今年10月9日，富力地產(chǎn)終于獲證監(jiān)會批準(zhǔn)公開發(fā)行面值總額不超過130億元的公司債券，將采用分期發(fā)行方式，自核準(zhǔn)發(fā)行之日起24個月內(nèi)完成。加上上半年融到的大約110億元，目前為止，共融資240億元。240億元，對于富力來說，僅夠堵上一年內(nèi)到期債務(wù)的窟窿。

　　富力還在四處找錢，9月份還計劃發(fā)行三個ABS產(chǎn)品，設(shè)計規(guī)模122億元。

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　　負(fù)面旋渦

　　自2005年（上市）起，富力地產(chǎn)就深陷質(zhì)量門，引發(fā)全國頻繁維權(quán)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，僅從2004年至今，富力地產(chǎn)被曝光的樓盤達(dá)30余個。碧桂園和富力走到哪兒，哪兒的房價就會漲，富力近年來也被指控有炒房嫌疑。

　　除了國企管理和關(guān)系戶輩出問題，近期，富力還被曝拖欠工資、離職需簽無糾紛協(xié)議等內(nèi)部問題。

　　從垃圾天花板門到香菇門，再到虛假宣傳學(xué)區(qū)房門，質(zhì)量門、欠薪門，富力地產(chǎn)負(fù)面纏身。

　　重點(diǎn)提一下富力的學(xué)區(qū)房門，北京大興舊宮學(xué)區(qū)房9年制名校突變6年制村小，遭業(yè)主集體維權(quán)；重慶富力城涉及虛假宣傳，中小學(xué)無法入讀。山西桃園學(xué)區(qū)房無法入讀……

　　富力地產(chǎn)很好踐行了出名要趁早，卻被過度自信沖昏了頭，08年危機(jī)之后，激進(jìn)杠桿被打碎，一時元?dú)獯髠瑏y了方寸的富力地產(chǎn)之后一直處于被動狀態(tài)，想迎頭趕上虎視眈眈的后生已是有心無力。

　　富力地產(chǎn)的每一步，猶如周瑜之于諸葛，恨生不逢時。

　　睥睨天下的華南五虎之首，有著好高騖遠(yuǎn)的雄心和膽量，在錯誤的時間努力做事，節(jié)點(diǎn)步步錯踏，恨失縱橫捭闔的命數(shù)。