導(dǎo)讀：國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組，曾于2004年～2006年期間對房地產(chǎn)稅做過系統(tǒng)研究，其內(nèi)容涉及房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)理論、稅制設(shè)計(jì)以及開征后的可能影響。縱觀當(dāng)下的眾說紛紜，實(shí)際上均未超出當(dāng)初研究的范圍。

十幾年前拿出來的方案和框架依舊不過時(shí)。

在這份稅制設(shè)計(jì)方案中，調(diào)節(jié)收入差距成為房地產(chǎn)稅的重要出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)保證"富者多交"，符合"二八原則"，20%的高收入者承擔(dān)80%的稅收。財(cái)富多的家庭多交房地產(chǎn)稅，有利于調(diào)節(jié)社會收入差距。這也是開征房地產(chǎn)稅的重要目標(biāo)之一。各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅。

對于那些反對聲音，尤其是認(rèn)為70年有限使用權(quán)和土地出讓金的存在讓房地產(chǎn)稅立法依據(jù)變得不是很充足的解釋——

“土地出讓金與房產(chǎn)稅是完全不同的兩個東西，土地出讓金是國家作為國有土地的所有者在進(jìn)行土地出讓時(shí)應(yīng)取得的收益，是應(yīng)該繼續(xù)保留的，不存在與房產(chǎn)稅合并的問題。但目前土地出讓金一個重大的缺陷是一次性來收取。土地出讓金實(shí)際上就是地租的概念，土地出讓金一次性征收就相當(dāng)于把未來70年的地租都一次性預(yù)收了，這就造成財(cái)政機(jī)制上現(xiàn)任政府“寅吃卯糧”，把未來政府應(yīng)獲得的收益都納入現(xiàn)階段的財(cái)政收入了。所以，應(yīng)主張土地出讓金的收取跟房地產(chǎn)稅改革應(yīng)同步進(jìn)行，也就是說土地出讓金也要分年收取。”

林家彬：開征房地產(chǎn)稅的框架和理由

本文發(fā)表于《中國改革》雜志2010年第8期 作者為國研中心研究員

開征不動產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，調(diào)節(jié)收入差距，給地方政府以穩(wěn)定稅源。

近年來中國房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲，關(guān)于房地產(chǎn)政策的討論成為熱門話題。2010年5月底，國務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中再次明確提出要"逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革"，又引發(fā)了關(guān)于開征房地產(chǎn)稅的利害得失的新一輪熱議。

包括筆者在內(nèi)的國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組，曾于2004年～2006年期間對房地產(chǎn)稅做過系統(tǒng)研究，其內(nèi)容涉及房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)理論、稅制設(shè)計(jì)以及開征后的可能影響。縱觀當(dāng)下的眾說紛紜，實(shí)際上均未超出當(dāng)初研究的范圍。

因此，筆者認(rèn)為有必要炒一遍"冷飯"，以我們當(dāng)初的研究結(jié)論為基礎(chǔ)，論述一下開征房地產(chǎn)稅的積極影響，并借此回答一些人對開征房地產(chǎn)稅的擔(dān)心和質(zhì)疑。

首先，簡要介紹我們此前對房地產(chǎn)稅框架性設(shè)計(jì)的相關(guān)要點(diǎn)。

（1）房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的賦稅，其課稅對象是企業(yè)和個人所擁有的不動產(chǎn)。

（2）房地產(chǎn)稅不是"將一次性收取的土地出讓金分年收取"，土地出讓金屬于地租的范疇，"租"與"稅"有本質(zhì)的不同。

（3）在不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，簡化稅種，徹底改變目前房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。

（4）以房地產(chǎn)的市場評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)規(guī)定一定額度的免征額，以體現(xiàn)保障公民基本居住需求的政策取向。

（5）對每個納稅主體以其擁有的全部房地產(chǎn)價(jià)值作為征稅對象。

（6）免征額和稅率的設(shè)計(jì)要使結(jié)果大體符合"二八原則"，即80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅。

（7）對于稅率和免征額的確定，給予地方政府一定的自由裁量權(quán)。

（8）房地產(chǎn)稅作為地方稅，并成為級次較低的地方政府的主要稅收來源。

（9）首先對工商企業(yè)所屬不動產(chǎn)和城市高檔居住用房開征，然后逐步將其他居民用房等納入征收范圍。

（10）在開征房地產(chǎn)稅的同時(shí)，全面清理現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)，做到有增有減，不提高總體稅負(fù)水平。

開征房地產(chǎn)稅可抑制投機(jī)，調(diào)節(jié)收入差距。

房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性。房地產(chǎn)市場上的需求，也可分為自住性需求和投資性需求兩種。眾多事實(shí)表明，中國房地產(chǎn)市場中投資性購房需求占總需求的比重正在上升，投機(jī)因素的加大，使房地產(chǎn)市場中的泡沫成分已不容忽視。

開征房地產(chǎn)稅，好處之一在于改變房地產(chǎn)投資的相對優(yōu)勢，進(jìn)而抑制投資需求。

這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)稅的開征一是減弱了投資人對物業(yè)區(qū)位升值的分享。如若房產(chǎn)價(jià)值提升，則房地產(chǎn)稅負(fù)相應(yīng)加重，持有成本增加，投資回收期延長；若房屋價(jià)值穩(wěn)定或下滑，則房地產(chǎn)稅負(fù)平穩(wěn)或偏低，但投資處于失利狀態(tài)。二是降低了房地產(chǎn)投資的稅負(fù)優(yōu)勢。在開征房地產(chǎn)稅前，與生產(chǎn)性投資相比，由于房屋所有人可不繳納所得稅，從而使投資擁有房地產(chǎn)坐待升值，由于不必為保有納稅而成為更加"合算"的投資選擇。

好處之二是有利于調(diào)節(jié)收入差距。

不動產(chǎn)是居民財(cái)富最主要的形式。在我們的稅制設(shè)計(jì)方案中，應(yīng)保證"富者多交"，符合"二八原則"，即20%的高收入者承擔(dān)80%的稅收。財(cái)富多的家庭多交房地產(chǎn)稅，有利于調(diào)節(jié)社會收入差距。這也是開征房地產(chǎn)稅的重要目標(biāo)之一。

開征房地產(chǎn)稅有利于抑制奢侈性需求。房地產(chǎn)稅的開征初期，別墅等高檔物業(yè)可能被首先列入征稅范圍。稅負(fù)的增加將在一定程度上抑制過分奢華的居住需求。也就是說，房地產(chǎn)稅的開征，一方面可以通過稅收手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源；另一方面可以使政府獲取更多的資源，完善住房保障體系，幫助低收入階層和住房困難群體獲得住房或改善住房條件。

需要注意的是，如果房地產(chǎn)稅采用累進(jìn)稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強(qiáng)。但累進(jìn)稅率存在著累進(jìn)級距不易把握、計(jì)算比較復(fù)雜、征稅成本相對較高、有可能打擊納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營積極性的缺點(diǎn)，還需進(jìn)一步深入探討。

開征房地產(chǎn)稅在一定程度上有利于自住性需求的實(shí)現(xiàn)。本課題組在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度時(shí)的一項(xiàng)重要考慮是，體現(xiàn)國家保障居民基本居住需求的政策導(dǎo)向，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需要交很少的稅。同時(shí)，新型房地產(chǎn)稅的出臺還將伴隨著房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的大幅度清理和廢止。

這樣，與現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度相比，過去在購房時(shí)須由購房者直接承擔(dān)的那部分稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將大幅度減輕。這樣的制度設(shè)計(jì)，特別對于中等收入水平的居民而言，將在一定程度上有利于其自住性需求的實(shí)現(xiàn)。

開征房地產(chǎn)稅有利于增加二手房供給，提高住宅利用效率。從流動性的角度考慮，開征房地產(chǎn)稅，可增加投資者的持房成本，加快將房產(chǎn)投入市場的速度，有助于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

以北京為例，2006年北京二手房總存量大約有500萬套，按照6%的正常流轉(zhuǎn)量計(jì)算，當(dāng)年二手房交易量應(yīng)在30萬套左右，但是實(shí)際上北京二手房2006年的交易量僅為7.5萬套。究其原因，根本還是保有環(huán)節(jié)無負(fù)擔(dān)以及房價(jià)的快速上漲。

一旦開征房地產(chǎn)稅，這將增大業(yè)主的持有成本，房產(chǎn)所有者將有動力充分利用閑置的資源，或把閑置的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給具有實(shí)際需求的人，從而提高房產(chǎn)資源的利用率。同時(shí)，由此帶來的二手房市場供應(yīng)量的增加對穩(wěn)定房價(jià)具有十分積極的意義。

更為深刻的影響是，對企業(yè)與居民的不動產(chǎn)開征財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅，將有力地推動各級政府加強(qiáng)對財(cái)產(chǎn)權(quán)（物權(quán)）的保護(hù)，而這是市場經(jīng)濟(jì)的基石。房地產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，有利于建立"與事權(quán)相匹配"的財(cái)政管理體制，理順各級政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。

房地產(chǎn)稅的開征，將為地方財(cái)政提供相對穩(wěn)定的稅收，成為較低層級政府的重要財(cái)源，使得地方政府有動力調(diào)整以工商業(yè)發(fā)展為中心的政策導(dǎo)向，為住宅建設(shè)與人居環(huán)境改善投入更多的資源和資金，增加對住宅用地的供給。

同時(shí)，環(huán)境污染與土地資源浪費(fèi)的減少，將從整體上改善居住條件與環(huán)境，使房地產(chǎn)總值進(jìn)一步提升，進(jìn)而提升物業(yè)稅的稅收收入，使整個社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入良性循環(huán)的軌道。