摘要：晚上十點，夜幕降臨，北京的大街小巷依舊燈火通明。

記者 于淼報道

來源：中國產經新聞

晚上十點，夜幕降臨，北京的大街小巷依舊燈火通明。家住北京市西城區的李女士剛剛回到自己的出租屋里。這個月租四千多元的合租屋，雖然是她在這座城市的庇護所，但每個月也給了她不小的壓力。

“如果房租再少些，住房條件和周圍設施再完善一點就好了。”李女士對記者說。大多數在一線城市打拼的年輕人都像李女士一樣，在奮斗的道路上不斷找尋和期待。

就在近期，中國房地產市場頻繁發布住房租賃政策，住房租賃市場的話題已然成為輿論的焦點。李小姐所期盼的就要實現了。

9月15日，隨著上海市住房租賃政策的發布，包括廣州、成都、鄭州、北京、南京、濟南在內的多個全國一線城市目前均已下發城市住房租賃政策。此次上海市發布的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》指出，要加快培育和發展住房租賃市場。上海到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系。

據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

業內人士認為，推進房屋租賃將成為重點城市樓市調控政策主要方向，在此背景下，市場供應格局將被重構，房地產行業將從重購輕租到租售并舉轉變，從而促使房地產真正回歸居住屬性。

重構房地產市場格局

有關鼓勵住房租賃市場發展的政策正密集落地，房地產市場供應格局必將會受到住房租賃市場的影響。未來，對于中國的房地產市場來說，很可能因為政府大力發展租房市場而發生格局重塑。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，對于租賃市場的投資來說，會直接帶動一些下游領域的發展，比如說租賃房源勢必需要全裝修或精裝修，所以對于裝修業務的帶動是非常直接的。而對于土地投資等方面來看，和傳統的物業開發本身沒有太多區別，但是對于房企的資金要求較高，因為沒有預售的概念了。

他分別從幾個方面對于房地產市場的供應格局進行了分析。“對于類似價格來說，租賃價格若上漲，那么也是需要進行管制的。而且從當前此類租賃市場的發展來看，房價的上漲是會受到一定的抑制的。”

“從租賃發展本身來說，對于投資的拉動效應應該是積極明顯的，尤其是會帶動一些近郊區集體建設用地開發的投資規模。當然，從總量來說，因為這可能會分散部分傳統銷售型房屋建造投資的規模，所以最終的總量拉動效應還不確定。”嚴躍進指出。

嚴躍進還告訴記者，如果按照當前的租賃市場的改革和方向來看，租賃市場更應該理解為藍海。這有兩個特征：第一，雖然租賃市場的各類交易早已存在，但是都以零碎的散狀為主，即不存在機構化的或規模化的租賃業務。第二，當前在機構運作、土地制度創新、租購同權等方面有較大的改革魄力，在經營模式等方面勢必會帶來較大的改變，也會帶來較多的創新，相應的企業市場份額有待形成，所以這都提供了一個較大的具有想象空間的市場發展機會。

“對于自持用地來說，目前實際上已經有了逐漸調整的現象。過去的自持屬于對租賃市場的一個試點，即讓房企持有部分房源，進而間接獲得一些租賃房源。但是類似上海現在明確提出了租賃用地和租賃用房，這和自持是有點差異的。”嚴躍進認為，所以從這個角度看，自持后續或變成完全持有的概念，即一個社區不存在兩種不同的物業，而是全部租賃型的公寓，這是此類物業投資的一個重點，是房企需要關注的內容。

此外，知名財經評論員劉艷在接受《中國產經新聞》記者采訪時提出，租賃市場是房地產市場不可或缺的組成部分，租售并舉是市場均衡成熟的發展方向。租與售之間不是水火不容或此消彼長的關系。

發展獨立的租賃市場

“租賃市場旨在構建購租并舉的住房制度，讓住房回歸居住功能。將來租賃市場占的比重會越來越大。”北京市房地產法學會副會長，首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴《中國產經新聞》記者，住房租賃是絕對的剛需，發展租賃市場能解決居民的住房剛需，抑制住房投機投資，平抑房價。

市場的一些變化也佐證了趙秀池的觀點，記者梳理發現，58同城、趕集網、安居客等平臺的房租價格也隨著政策的推出進行了相應的調整。

既然住房租賃是剛需，那么，如何發展住房租賃市場就成為一個很重要的問題。

嚴躍進指出，對于當前租賃市場的發展來說，關鍵就是讓租賃市場成為一個獨立的市場，這是很關鍵的一個市場，某種程度上說是一個高級的市場，所以當前培育此類市場就需要朝這個方向進行，這是培育新居住需求的重要前提條件。

他告訴記者，發展租賃市場有助于對沖一線城市的高房價，而且也有助于讓一線城市不用每天花費很多交通成本，通過租賃也可以對沖交通來回的成本。“其中，購租同權是一個關鍵，后續要學習杭州的購租同分做法，可以積分和落戶，這樣是比較務實的。”

趙秀池也認為，未來的長效機制就是建立購租并舉的住房制度。

“租賃市場正在從過去以散戶業主為主體的出租經營模式，逐步邁入由政府、企業、業主個體這三者共同打造的多層次租賃產業。未來將出現很多專門性的經營管理公司。政府負責保障性居住部分的租房需求，企業則滿足需要更高居住品質和服務的租房群體。”劉艷坦言，租房是消費，買房是投資，兩者都是老百姓的實際需求。

值得一提的是，此次上海發布的住房租賃新政指出，上海市將通過依法保護承租人穩定居住權、落實稅收優惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構建超大城市租賃宜居生活。

上海市住建委相關負責人表示，未來將逐步扭轉長期以來房地產市場重購輕租的結構性問題，讓住房更好地回歸居住屬性，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地產市場非理性過熱情緒，推動房價與租金趨穩。“具體方向是，房地產行業將以滿足新市民住房需求為出發點、以建立購租并舉的住房制度為主要方向、以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障。”

大城市成為改革先鋒

在嚴躍進看來，發展租賃市場最大的意義就在于這其實是房地產長效發展機制的重要內容，類似的做法有助于培育真正的發達的租賃市場。

據不完全統計，北上廣深等一線城市未來五年將提供超過250萬套租賃住房。中原地產市場總監張大偉在接受媒體采訪時預計，樓市未來五年將迎來大量限價、租賃等多層次住房，以滿足不同層次人員需求，增加供應后，市場價格有望降低。新城控股高級副總裁歐陽捷也認為，政府推出租賃土地是為了解決房價過高問題。

實際上，現在的住房模式主要分三種。“第一種是普通商品住宅，這個是推崇100%的房產股權的，即產權。第二種是部分產權的，即共有產權住房，第三種是無產權的，即租賃住房。因為產權是不會自動滅失的，所以這個時候反過來看，就相當于政府和房企是否擁有住房的產權。實際上只要產權清晰、定價清晰，那么房價就會比較平穩，相應的土地增值收益就容易分配。”嚴躍進對記者解釋說。

他認為，從當前各地的房地產發展規劃來看，租賃市場的發展會從過去的不入流逐漸變為被認可，是否會成為主流，這個要看一個關鍵的因素，即購租同權能夠做到什么廣度和深度。從這個角度看，大城市會成為改革先鋒，其對于租賃住房的供地節奏在加快，后續如何優化供應模式和優化商業模式成為關鍵。而省會城市后續推進的可能性也會比較大。

一直以來，我國各大一線城市外來人口眾多、住房需求大，因此，除了租賃試點以外，一線城市將是住房租賃市場的主要發展對象。

劉艷提出，一線城市將成為租賃市場的發展助力，一線城市的租賃住房需求量和配套條件基礎比較有優勢，率先發展租賃市場有助于疏解剛需購房壓力，但同時也是對商品房市場的一種空間釋放，讓商品房的供求關系趨于均衡，讓房價的上漲更加平穩。

“既不能讓高房價吞噬城市年輕人的奮斗夢，但是也不能為了保障大家都買到房子而綁架商品房的正常價格市場機制。房價最終反映出的是一個城市的吸引力和經濟繁榮。高房價永遠是一個相對的概念，所以發展租賃市場并不是讓房價跌跌不休，而是起到滿足多層次居住需求的目的。”她補充道。