來源：21財聞匯綜合自：第一財經日報（張歆晨）、齊俊杰（qijunjie82)

開發商：拍不了難受3天 拍了難受3年

拍不了地難受三天，拍了地難受三年。這或許是眼下參與制造地王的開發商們共同的心聲。

搶地大戰

從2004年土地供應的“8·31”大限至今，國內土地市場大體已經歷三波“地王潮”：第一次出現在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。

這一次，全國樓市分化劇烈，去庫存攻堅戰剛剛過半，局部地區的地王就已呈高燒之勢。

樓市局部過熱，使得開發商往熱點區域扎堆搶購土地，推高地價，而地價的上漲又進一步提升房價上漲預期。市場上，每一宗“地王”的拍出，都被視作周邊樓盤的一場狂歡，在售樓盤借勢漲價已然成風。

截至5月底，今年全國地王總數已超100宗，“高總價、高單價、高溢價”的土地出讓已成上半年房地產市場的最顯著寫照。“不參與搶地將面臨斷糧的風險，搶了至少可以博一個未來的預期。”曾在國內一家排名前五的房企從事土地投資工作的第三方人士林蒙（化名）告訴《第一財經日報》記者。

一場恐慌性豪賭

開發商能在土地市場上攻城略地的根本是“不差錢”。

2015年以來，國內房地產企業融資環境不斷優化，融資成本逐步走低。先是銀行間市場向涉地產企業打開了中票融資的閘門，緊接著債券市場、股票一級市場紛紛重啟了關閉多年的涉房地產融資，使得一大批開發商融資規模不斷攀升。

首創證券研究部發布的報告稱，當前的地王現象主要是流動性寬裕、融資通道暢通的情況下一種恐慌性豪賭，這種未來預期的透支不僅將影響當前市場的供需結構，還將對存量項目和新增項目構成揠苗助長式的壓力。

雖然房企不拿地有“斷糧”的風險，但硬幣的另一面是：今日的地王并不一定能成為將來的樓王，用時間換空間也很難讓所有地王“解套”。

2009年12月，由富力、碧桂園、雅居樂及后來入股的中信、世茂5家開發商聯合奪得的廣州亞運城，以255億元的成交價至今仍高居全國總價地王榜首。從拍地算起，5年之后的亞運城項目依然沒能給投資企業帶來正現金流。

調控預期

地王的出現，讓原本分化劇烈的房地產市場格局變得更為復雜。

東興證券、中泰證券等多家機構的研究結果顯示，近期全國樓市成交在經歷短暫的放量上漲后已呈疲軟之勢。克而瑞針對國內32個大中城市的監控結果也顯示，樓市成交在3月份創下峰值后出現降溫，5月樓市成交延續了4月的跌勢。

雖然短期市場走勢不足以作為長期趨勢的依據，但可以確定的是，樓市整體已陷入膠著狀態。

東興證券預測，去庫存的過程已經過半，沒有政策繼續支撐，未來二三線城市的成交量將進一步萎縮。

國信證券日前發布報告稱，房地產的調整已經開始：一是政策基調已有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱；二是房價上漲對購買力有負面影響；三是政策和貨幣寬松的邊際效應會遞減；四是一線城市樓市已率先出現調整跡象。

國信證券稱，根據經驗，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調整”在不久之后將會出現。

外資全跑了，樓市這場賭局，只有央企還在狂歡

來源：齊俊杰（qijunjie82)

作者：齊俊杰

最近房地產的世界特別熱鬧，看的老百姓一臉懵逼。

一方面媒體完全站在老百姓的角度，力捧去庫存，批評強刺激批評推高地價，甚至新華社直接說，要謹防地方政府和開發商聯手炒地。

另一方面我們看到的是奇葩的數據，天價地王頻現，未來房價還將再創新高，而北上深的樓市成交又遇冷。這到底是要鬧哪樣？

第一個問題：房價繼續漲下去，國家也在干著急？

房價的問題，我們常聽到老百姓的一句話就是，國家不會讓房價跌！因為背后牽涉了太多千絲萬縷的利益關系。

其實，國家是想控制房價的，中央完全看到了一二線城市房價泡沫的風險，而且本來庫存不嚴重的一二線城市，這么瘋漲下去，將造成嚴重的資金虹吸效應，老百姓都在拋售三四五線城市的房子，到一二線去交首付。繼續演化下去，不但不利于樓市去庫存，反而造成了冰火兩重天。

一些庫存最嚴重的城市，本來房子就賣不動，再加上老百姓賣房付一二線城市的首付，庫存簡直嚴重的不要不要的。

所以形成窮的城市庫存壓力山大，富的城市瘋漲的房價根本停不下來。結果，許多一線城市遭遇了實體經濟成本加大的困局，比如華為不得不搬出深圳，蘋果的代工廠也要搬到印度。這對于整個經濟來說，都不是好現象。

第二個問題：外資都在跑路，為什么央企還敢搶地王？

中國已經積累的較高的房地產泡沫，一線城市的租售比已經高達50-100倍，也就是說買房的錢，你可以租房100年了，這還不算利息。

面臨著中國房地產產業高燒不退的局面，見過無數樓市泡沫破裂的國際資本，在賺足了錢之后，華麗麗的轉身離開中國了。

有數據為證：去年9月開始外商直接投資房地產的數額已經是負數了。隨著房價上漲，外商撤離的速度還在加快，外國資本外商都走了，誰來接盤呢？

現在樓市最大的一部分資金，竟然是不明資金，很可能就是銀行的表外業務。你沒看見，最近拿到地王的基本都是央企，保利3倍價格搶地上海，華潤搶灘北京，綠地、中海、華僑城等等紛紛表現激進，央企國企的錢哪來的，還不是銀行給的，而且有消息說，銀行支持央企抄底，甚至倒貼利息。也就是說銀行給央企的貸款利率只有5%，而現在銀行理財的收益率也差不多4-5%了，所以完全不賺錢。

看看吧，銀行是怎樣下血本，甚至冒著賠錢的風險在支持央企拿地的。

由于央企借錢便宜，又不是自己的錢，都是銀行的錢，所以花起來不心疼。甚至一些地方的國企，跟地方政府打包票了，未來將承擔著推高地價的任務，所以一個一個的地王就此誕生。房價不上去，這些央行地王欠銀行的錢該怎么還呢？似乎，一二線城市房價迎大漲，已經是箭在弦上了。

又聯想到最近銀行壞賬居高不下，是不是這些央企國企地王也貢獻不小呢。

第三個問題：樓市是一個高級賭場，只有銀行和央企才玩得起？

最近，民間投資的融資成本基本都過10%了，所以民間投資早就沒有了競爭力，于是房地產市場在外資撤離之后，只剩一下了兩個玩家一個是央企國企，另一個就是銀行，碰巧了他們的錢都不是自己的。

樓市的這兩個玩家糟蹋著白花花的銀子，老百姓一邊望著高高上漲的房價悲傷，一邊害怕樓市說不定某天就真的崩盤了。

為什么這些有錢的主子們都不心疼錢呢？

第一不心疼，第二也不怕賠，銀行的錢賠在了國企央企身上，領導是沒有責任的，相反要是被中小企業貸款借走了沒還，那么恐怕要追責了。所以銀行寧愿把錢砸給央企買地。

至于央企國企們，他們用的錢便宜，成本也不高，而且拿下地王還可以推升房價，引發老百姓買房的恐慌感，這成了賣房子最好的宣傳廣告，最后央企們有地在手以后融資抵押就更加方便。

據數據統計，今年以來，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在內的共計20逾個重點城市土地市場持續高熱，“三高”（高總價、高單價、高溢價）地塊頻出，達118宗之多，其中有51宗地溢價率在100%以上，最高達400%。

央企國企的錢是全民所有的，銀行的錢更是所有儲戶的，用老百姓的資產和錢，推高中國的房價，這真是一個絕妙的好戲。

國家要想鎮住房價，首先得管管瘋狂炒地的央企國企們，其次也得管管銀行的小金庫，老百姓存進銀行的錢可不能這么被糟蹋。

21財聞匯綜合自：第一財經日報（張歆晨）、齊俊杰（qijunjie82)