如果你海外購房的目的是為了投機升值，就一定要考量該國匯率對人民幣的走勢，而不能只考慮當地房價的變動情況。如果該國貨幣對人民幣發生較大幅度貶值，那么匯率方面的損失，有可能超過房價的升值部分，對投資者造成損失。

　　上世紀70年代，世界各國普遍開始放松跨國資本流動的管制。此后，跨國房地產投資成為了跨國資本流動的一種主要形式。這樣一來，一個國家和地區的房地產市場不再僅受本國的經濟形勢影響，外資成為了不可忽視的力量。

　　但跨國資本進入房地產市場不一定都是直接投資于樓市，更多是通過金融市場對一個經濟體的房價造成間接的影響。比如中國，雖然對外資投資地產有明確的限制，但熱錢還是通過各種渠道涌入樓市。匯率的波動，成為影響跨境資本金融活動的重要因素，進而也就成為判斷一個國家房價走勢的重要依據。

　　在北美，美國和加拿大很早就建立了自由貿易區，兩國之間的經濟交流、資本流動都極其便利。這樣，美元和加元兩種貨幣匯率的變化，就直接影響了兩國投資者投資對方的房地產市場。根據經濟學家的研究，在1984-1994年之間，加元兌美元升值10%，吸引了加拿大投資者投資美國樓市，導致華盛頓地區的房價增長14%。

　　但還有一種情況，當2005年中國實行匯率改革后，人民幣匯率持續對主要發達國家貨幣升值，中國吸引了大量的外國熱錢，以巨額外匯占款的形式刺激了廣義貨幣供給（M2）的飆升。泛濫的流動性降低了中國金融體系的融資成本，最終演變為房價的飆漲。經濟學家回歸分析的結果表明，每當人民幣匯率升值1%，房地產價格就會上0.21%，證明了匯率和房地產價格之間特殊的關系。

　　第一個例子屬于典型的因貨幣貶值降低了外國投資者的購房成本，吸引了外國人前來定居購房，最終推升了房價。但同時，若該國的貨幣升值，又將吸引追逐利益的熱錢投資于該國房地產市場，可能更快的推升資產價格。

　　投資海外房地產時，匯率波動是需要密切關注的一個數據。一般而言，一個國家樓市對于外資的依賴程度越高，匯率對房價的影響也就越大。但是要區分的是，如果外資涌入是為了實際的居住需求，該國貨幣貶值有利于降低外國買家的購房成本；但若外資涌入是為了投機，貨幣升值才能吸引更多的熱錢流入。

　　現實的角度說，如果你海外購房的目的是為了投機升值，而不是實際居住。就一定要考量該國匯率對人民幣的走勢，而不能只考慮當地房價的變動情況。如果該國貨幣對人民幣發生較大幅度貶值，那么匯率方面的損失，有可能超過房價的升值部分，對投資者造成損失。

　　轉自：網易海外置業