3月31日下午，在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會的“租賃住房融資及證券化的作用”圓桌論壇環節，王步芳表示，公募REITs首批試點有望近期推出。王步芳介紹，證監會第一批試點城市包括北上廣深以及雄安和海南等；底層資產方面，長租公寓、基礎設施資產、公共服務設施資產、經營性物業以及證監會認可的其他資產等都為選項。

王步芳介紹，從開始探索到現在，公募REITs籌備工作已歷經十多年。今年春節前后，證監會開始做安排，希望盡快把公募REITs試點推出來。3月份，相關人士在證監會、交易所做了很多溝通。不出意外的話，近期首批試點會出來。

同樣在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會上，中國證券投資基金業協會秘書長陳春艷談及公募REITs的進展時表示，做資產證券化業務是為了服務實體經濟，“只要有利于實體經濟，有利于供給側改革，我們一定會大力推進。”同時，在推進這些創新的過程中，監管層也會注意防范風險。

近期上交所也召集基金公司和券商開會，商議公募REITs的籌備事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度關注的產品創新。

種種跡象表明，公募REITs的籌備工作漸入成熟階段。至于首批試點產品的具體出爐時間，目前尚無一致意見。部分人士認為，快的話，4月份首批試點產品就會出爐。

據了解，公募REITs采取公募基金+資產支持證券(ABS)運行模式，這是業內達成的共識，即產品的載體為公募基金，底層資產以ABS方式存在。專業人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS這一模式也是我國發展公募REITs的合理選擇。

談及近期上交所召集券商和基金公司召開的公募REITs相關會議，一位知情人士透露，機構接下來要開始尋找項目，不局限在房地產，但項目凈收益水平需能滿足潛在投資人的需求。“不鼓勵產品設計上出現擔保或者差額支付的形式，希望基金公司券商在向潛在投資者推廣時強調公募REITs的權益類屬性”。

一位券商資管資產證券化負責人這樣解釋采取公募基金+ABS運行模式的原因：“公募基金不能買樓，ABS不能公開發行，用公募+ABS便既可以公開發行，也可以做到投資于底層的包括房地產資產在內的物業資產。”

北大光華管理學院發布的REITs研究報告顯示，公募基金+ABS這種模式能夠充分應用現有公募基金和ABS市場的規則和成熟經驗，可以盡快培育和發展REITs市場的管理能力，是適合市場現狀的一個合理方案。不過業內人士表示，首批試點產品具體細節難言確定，例如產品的投資標的方面需要滿足哪些條件等。

在不動產時代，私募不動產基金和REITs會成為新時代的一個主要發展方向，而且這是一個偏權益類的資本屬性。像美國也好，新加坡也好，日本也好，都是私募股權投資基金和REITs結合的玩法，中國在從“房地產開發”到“不動產資管時代”轉變的過程中，大概也會是這樣的發展趨勢。

從房地產到金融，本質上其實是如何將“資產端”演化為“資本端”的故事。在資本端對資產進行風險定價的過程中，重點要考察管理人對資產的運營能力和資本調集的金融能力。這里說的金融能力是全方位的，不僅包括傳統的融資能力，還包括資產證券化的能力，甚至海外資本市場對接的能力。從“資產”到“資本”的過程中，我們可以挖掘每個階段的不同價值。

如果中國立體化的資本格局形成的話，應該是怎樣的狀況？國內和國外畢竟不一樣，比如說國內沒有上市REITs，可能只有ABS，而且偏債性的資金為主的金融模式。所以說如何從“非標”到“標”的過程非常重要。比如說在資產成熟度相對比較低的時候，通過不動產私募股權基金的形式來介入；而到了資產程度相對高一些的時候，就可以更多的用標準化的金融工具來做，包括私募REITs、掛牌REITs，甚至是今后的公募REITs等等。

從不動產資產管理人的角度來說，如何打造標準化的能力一定是非常重要的。比起私募基金，類REITs或者是ABS的標準化程度是稍高一點，今后到公募REITs、上市REITs則是更高程度的標準化。資產管理人要有能力在這個“陸海空”立體金融體系里面形成一個對接，才能建立起跟資本對話、資產對話真正的橋梁，今后一定是一個高度立體化不動產資本格局。

存量不動產的資本的格局和增量最大的不一樣的地方是什么？喆安君覺得主要是對資產管理人的要求。在開發商時代，其實它是一個高周轉、高杠桿、高利潤的邏輯，這是我們開發商傳統的這么一個業務模式。現在這三個指標都遇到挑戰，比如說杠桿已經到了一個不可再加的地步，現在房子限購限貸讓周轉速度大幅度下降，還有利潤率空間也越來越小，開發商在增量開發基本上都遇到了瓶頸期。

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