來源：蘇寧財富資訊

作者：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任 黃志龍

最近，一條關于2008年-2017年工農中建四大行貸款結構數據的新聞視頻引起發業內關注。

其中，最引人關注的數據是：十年內，四大行累計向個人購房貸款投放了68.84萬億元貸款，遠超制造業獲得的貸款總額（49.34萬億元），二者之間存在明顯的此消彼長關系。

四大行的數據只是冰山一角，過去十年，樓市泡沫化發展對實體經濟、居民債務和消費有多大的影響，這是本文要回答的問題。

房貸，四大行貸款的第一投向

首先來看上述視頻所呈現的關鍵信息，基于工農中建四大行年報數據，2008年-2017年十年間，四大行累計投放貸款規模為252.76萬億元，其中個人住房貸款規模為68.84萬億元，占比27%，制造業貸款49.34萬億元，占比為19%。再加上房地產企業貸款，十年內四大行投向房地產行業的貸款規模總計達87.96萬億元，占比34.8%（參見下圖）。

從變化趨勢看，2012年，個人住房貸款歷史性地取代制造業貸款，成為四大行新增貸款的第一投放方向。自此之后，中國房地產市場進入了泡沫化的上漲周期。

樓市貸款增速高于銀行貸款整體增速

對房地產市場的偏愛，不僅僅是四大行，整個金融機構都是如此。2009年-2018年十年內，我國金融機構貸款余額從34.95萬億元上升到136.3萬億元，而房地產行業貸款（房地產開發貸款+個人購房貸款）余額則從5.67萬億元擴張到38.7萬億元。在此期間，房地產行業貸款占比也從16.3%攀升到28.4%。

反映到增長速度上，一個顯而易見的事實是：在大多數年份內，樓市從銀行獲得的貸款增速，明顯高于銀行貸款的整體增速。特別是2013年以來的6年，這一現象頗為突出（參見下圖）。

下面，進一步分析房地產行業貸款的兩大構成主體“房地產開發貸款”和“個人按揭貸款”的規模和增長速度。其中，房地產開發貸款包括房產開發貸款、保障性住房開發貸款和地產開發貸款（土地抵押貸款）三大類。截至2018年6月末，這三大類貸款的余額分別為8.18萬億元、4.08萬億元和1.46萬億元。值得注意的是，隨著全國范圍內棚改進程加快，保障性住房開發貸款的增速遠高于商業性房產開發貸款的增速。

個人按揭貸款占比最大、增速最快

當然，在房地產行業，貸款占比最大、增長速度最快的依然是個人按揭貸款。2018年末，個人購房貸款余額已達25.75萬億元，占整個房地產行業的貸款比重為2/3左右，而新增按揭貸款，又占了整個房地產行業新增貸款的3/4左右（參見下圖）。

個人按揭貸款增長嚴重擠壓消費

個人按揭貸款的快速增長，不僅對制造業等實體經濟融資產生了明顯的擠出效應，也帶動了居民杠桿率創下歷史新高，進而對居民消費造成較大的拖累。

具體來看，2018年末，家庭部門貸款余額飆升至47.9萬億元的高點，杠桿水平（占GDP比重）也歷史性地突破了50%。其中，個人按揭貸款的比重由49.2%上升至57.4%，這其中還未包含快速增長的公積金貸款——2017年全國公積金貸款余額為4.5萬億元，同比增長37%。

當前我國的房貸收入比，已超過美國和日本房地產泡沫的峰值，沉重的房貸負擔嚴重削弱汽車等耐用消費品和其他領域的消費前景。

事實上，最近兩年居民杠桿率過快攀升，已經使得房價上漲對居民消費的擠出效應明顯大于早期的財富效應。

此處的財富效應是指：房產所有者的財富會隨著房價上漲增加，同時居民還可以通過房地產投資獲得正收益，此時的居民部門杠桿率并不高，且居民收入漲幅要快于房價漲幅。在此背景下，房價上漲會提升居民的邊際消費傾向，促進消費增長，這正是房價上漲對刺激消費的財富效應。

擠出效應是指：隨著房價漲幅過快，居民收入增長速度趕不上房價漲幅，居民部門不得不高負債、加杠桿購房。“新上車者”在扣除房貸支出后，邊際消費傾向下降是必然趨勢，此時房價上漲對居民消費的擠出效應，將遠遠大于財富效應。

從二者的變化趨勢來看，2015年之前，房價上漲對居民消費的財富效應十分明顯，全國房價漲幅與居民消費支出高度關聯，其中2006年-2008年和2012年-2013年房價上漲領先居民消費支出大約2個季度，2009年-2010年房價上漲周期中領先居民消費支出大約3個季度。然而，2015年之后的樓市去庫存階段，房價一路飆升，但居民消費支出卻持續下滑，二者分化趨勢十分明顯（參見下圖），這種分化正是高房價、高杠桿對消費擠出效應的必然結果。

綜合來看，2008年以來房地產市場的泡沫化發展，不僅對于制造業等實體經濟融資產生了虹吸效應，也成為近年來居民消費持續低迷的主要拖累因素。

在中央“房住不炒”調控精神、居民債務負擔沉重的背景下，加上監管部門積極引導銀行資金進入民營企業、小微企業和基建投資，短期內個人按揭貸款占比將可能見頂回落，房地產市場對制造業融資的擠壓也將逐漸緩解。