張都興：各位上午好，非常感謝云帆主編邀請我們來跟大家分享。

　　剛才聶會長介紹美國投資的時候，對整個海外房地產市場也做了非常詳盡的分析，還有鄒總裁對美國投資房地產實務進行了專業的解讀，在他們兩位的介紹中，我們看到工商銀行的名字。事實上工商銀行在這幾年支持中國企業走出去做了大量的工作，跟幾個機構也有一些合作。

　　剛才聶會長介紹的海外房地產部分比較多，我主要介紹工商銀行以及合作伙伴對中國企業走出去，對個人走出去到美國、歐洲甚至是全球投資房地產有哪些融資方面的支持。

　　簡而言之，中國經濟經過三十年的高速增長，目前已經是世界上第二大經濟體，外匯儲備達到了4萬億美元，房地產經過十多年的發展，非常有成績，也存在很多的問題。下一步從國家戰略的角度來說，中國的企業走出去，也是大勢所趨，這幾年一直做中國走出去的金融支持。

　　房地產方面大家比較關注，有幾個基本的觀點，關于中國國內的房地產市場。經過2003年到2013年十年的發展，中國房地產市場已經發展到特殊的時期，我們的成就非常大。中國城鎮居民人均住房面積是將近33平方米，已經超過了日本的人均住房面積，接近了法國和德國的城鎮人均住房面積，當然離美國人均住房68平方米還有很大的距離。

　　住房的自由率方面，根據不同的統計數據。中性的住房自由率已經接近90%。這一數據基本上是世界上最高的。德國住房做得非常好，我們有專門的團隊研究，達到了41%。英國、法國的自由率是60%左右，美國稍微多一些是70%到80%，中國的城鎮住房自由率是非常高的，但是目前房價比較高。中國房價增長大家覺得比較高，實際上理性的用數字計算一下，不算高。

　　2003年到2013年中國的GDP從世界第七到現在的世界第二，從人均2000多美元，到現在的人均6800多美元，GDP平均每年增長10%左右。全國的房價來說，每年的增長率是9%多，基本上跟GDP增長的趨勢是一致的。我們存在的核心問題是結構性的問題，有些地方房子非常的貴，有些地方上漲得非常快，有些地方空房非常多，有的地方很多人沒有房屋住，下一步要解決的問題是公平性的問題。經過周期性調整后，未來還會有比較好的增長。

　　國際上聶會長講得非常專業，美國金融危機后，2010年—2012年的時候，我們發過一個報告，希望大家投資美國的房地產，我們跟一些機構進行合作，推動了此事。今天看到亨瑞集團做得非常好，說明大家的判斷是一致的。實際上100%的時機已經過去了，還在比較佳的時機內。

　　歐洲目前是債務危機，除了德國外，整體上不是那么的滿意。歐洲的房地產市場也有很大的增長空間，這幾年跟著客戶一起，例如復興集團、大連萬達共同合作，收購歐洲房地產的項目。我們總體上判斷，美國排在最佳投資位置，歐洲也具備很好的投資時機。

　　工商銀行支持企業走出去，無論是開發房地產還是其他方面的投資，我們有哪些融資方面的支持。工商銀行大家了解得相對比較多，有幾個數字跟大家交流一下，根據2014年世界500強的排名，工商銀行現在排名第25位，資本金來說，工商銀行是世界第一大銀行，傳統的了解工商銀行，我們就是存款和貸款的銀行，實際上經過近十年的發展，上市以來工商銀行跟中國經濟迅速發展同步，隨著美國經濟、歐洲經濟出了一些問題，整個的轉型取得了很大的成就。

　　工商銀行傳統上認為給企業貸款，給企業直接提供貸款的支持，以投資銀行為企業提供貸款、融資等等項目，我們叫做投行項目，從2001年開始，基本上是一半一半，不是傳統的提供信貸支持的銀行，還包括股權、私募、債務、并購、理財產品。傳統意義認為工商銀行是商業銀行，我們是國際化的金融機構。經過近十年的發展，國內的保險、金融租賃、基金公司都有，除了沒有證券公司外，互動也是非常好。

　　例如一些項目，通過工銀瑞信發起交易，設計交易的計劃，通過渠道部門進行互動。國際業務方面，聶會長和鄒總裁也進行了介紹。

　　我們在全球有40多家分行，美國、歐洲、南美都有我們的分支機構，除了傳統和本地的商業銀行外，我們基本上是全球服務，香港有工銀亞洲，歐洲有投行中心，美國也有投行中心，通過這些服務，為客戶的活動提供配套服務。

　　總體而言，現在能夠給客戶或者是房地產開發機構融資的手段，融資而言，債務融資占的塊頭比較大，例如萬科和鐵獅門開發的舊金山項目，這個項目我們沒有參與，參與了最近的項目。

　　工商銀行提供并購貸款，銀監會對中國企業走出去和并購提供了支持，前幾年工商銀行并購處的陳處長跟銀監會有很多的溝通，并購貸款的項目、管理辦法、操作流程，是由我們跟銀監會共同開發的，過去商業銀行是不允許這樣做的，我們提供50%的并購支持，還是貸款的范疇。

　　內保外貸，很多的企業已經用過。現在國家相對而言在資本管制方面還是比較嚴的，尤其是中國企業走出去的過程中，我們利用工商銀行在全球的機構，也利用這些企業全球的架構，我們希望通過國內總公司的擔保，通過海外代理行，為客戶提供內保外貸的資金支持。

　　河北分行跟某集團用內保外貸的方式提供資金融資支持，其中有很多技術性的環節，因為時間的關系，技術性的內容不多說，大家知道我們有核心的產品就可以了，大家需要的時候，我們可以聯系。

　　房地產投資基金和REITS，跟國內的合資伙伴共同來做，包括中信。國外的REITS比較成熟，王總講了許多美國好的案例，國內房地產REITS討論得非常多，試驗了很多次，現在是剛剛起步，中信在做國內的REITS，我們跟他們進行合作。

　　平安信托也是這樣的概念，都是我們的合作伙伴。中金也是我們的合作伙伴，相當于發起房地產投資基金，LP是中金利用其國際投資經驗，我們交流了很多的經驗，2001年的時候，希望我們提供更多的資金用于LP，我們也在推動這個事，他們也是跟美國比較大的房地產公司保德信進行合作，聶會長和鄒總基本上都是跟美國第一、第二大的開發商合作。國內企業走出去，甚至包括產業基金都面臨這樣的問題，前期的企業走出去，步子非常大，非常的激進，結果發現國內外的市場是不同的，借助本土化的機構是非常有必要的，這也是這幾年中國企業走出去，值得大家借鑒的模式。還是要跟本地的企業合作，否則對本地的市場，本地的文化不太好契合。

　　我們雖然為國內的房地產企業走出海外提供了直接的支持，還為合作伙伴提供資金的支持。我們在香港有自己的投行，也有小的房地產投資基金，我們也做海外的投資，也做國內的投資，工商銀行有比較大的計劃，我們共同設計這支基金，過去跟客戶是進行機構合作，包括企業、金融投資者，有的時候做LP也會做融資的支持。我們會在看好的行業做一些投資組合或者是基金，我們正在積極的做這些事情。

　　今天為大家介紹了工商銀行對中國企業走出去，提供了融資的支持。客觀的講，我們對中國企業走出去，有做得好的，也有做得不好的。總體的態度是積極的，在積極的過程中，我們還是比較審慎的，大家投資的時候，要注意收益和風險的均衡，整個的策略是比較平穩的。美國作為發達國家市場是比較成熟的，我們作為外來者，我們如何保證贏，這不是一件容易的事情，我就將工商銀行想法跟大家進行溝通，謝謝大家。

　　主持人陳曉奕：感謝張總，感謝各位嘉賓帶來的精彩演講，下面進入我們的報告發布環節，有請21世紀經濟報道副主編、晨哨網CEO王云帆為大家進行中資海外地產投資報告發布。