作者 | 第一財(cái)經(jīng) 吳將

瑞士銀行（UBS）在9月底發(fā)布的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告中指出，未來數(shù)年，自住房的投資回報(bào)率值得懷疑。去年，全球主要中心城市的房地產(chǎn)均價(jià)漲幅已出現(xiàn)停滯。在報(bào)告分析的全球20個(gè)中心城市中將近一半的房?jī)r(jià)在經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整后，出現(xiàn)了下跌。

美聯(lián)儲(chǔ)加息讓全球樓市承壓

在2008年金融危機(jī)結(jié)束后，投資房產(chǎn)是一項(xiàng)不錯(cuò)的選擇。以全球各大中心城市為例，過去5年，投資房產(chǎn)每年平均回報(bào)率在10%左右（租金收入加上房?jī)r(jià)漲幅），優(yōu)于同期的全球股市。

但隨著時(shí)間的推移，情況正悄然發(fā)生變化。不少熱門房產(chǎn)投資城市（比如溫哥華、悉尼等）的房?jī)r(jià)被外來熱錢炒作、快速飆升，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用駸o力購(gòu)房，從而引發(fā)了政策監(jiān)管。外國(guó)投資者被嚴(yán)格限制購(gòu)房，使市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)漲幅停滯甚至回調(diào)。

以悉尼為例，據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic9月初公布的數(shù)據(jù)顯示：8月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了0.3%，同比跌幅5.6%。而澳大利亞房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月下跌。

然而潛在的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)不止于此，美聯(lián)儲(chǔ)9月26日決定加息25個(gè)基點(diǎn)，將利率區(qū)間上調(diào)至2%到2.25%，創(chuàng)2008年以來最高，不少國(guó)家央行選擇跟隨加息。

瑞銀在報(bào)告中稱，從歷史上看，投資者不得不對(duì)利率上升保持警惕，因?yàn)樵谶^去40年中，利率上升一直是造成房?jī)r(jià)調(diào)整的主要原因。

過去5年，被調(diào)查的20個(gè)城市平均房?jī)r(jià)（通脹調(diào)整后，下同）上漲了35%，在舊金山、慕尼黑和溫哥華等地的漲幅是平均水平的兩倍。低門檻的融資要求，超低的房貸利率，推動(dòng)了各地的需求。全球中心城市受益于數(shù)字經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的重要性和更廣泛的城市化趨勢(shì)，全球同時(shí)數(shù)量激增的富豪們也熱衷于在這些城市投資房產(chǎn)來保全個(gè)人資產(chǎn)。

但在最近一年時(shí)間里，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲跌參差不齊。

香港、慕尼黑和溫哥華的房?jī)r(jià)分別上漲約11%、7.5%、8.5%，估值過高，泡沫風(fēng)險(xiǎn)列在前三。

泡沫指數(shù)緊隨其后的是阿姆斯特丹、舊金山和法蘭克福，房?jī)r(jià)分別上漲了約11%、12%和13.5%。

與此同時(shí)，斯德哥爾摩、悉尼和倫敦的房?jī)r(jià)則分別下跌了約8%、6%和5%，估值也處于過高區(qū)間。

估值符合實(shí)際價(jià)值，沒有泡沫跡象的城市有米蘭、波士頓、新加坡等。

瑞銀認(rèn)為，造成風(fēng)險(xiǎn)上升的原因是：

• 房?jī)r(jià)上漲過快，與當(dāng)?shù)仄骄杖雵?yán)重脫節(jié)，這讓大多數(shù)居民無力負(fù)擔(dān)購(gòu)買自住房。

• 負(fù)擔(dān)過重又會(huì)引發(fā)政策調(diào)控，政治家擁有多種方式調(diào)控市場(chǎng)，比如增收空置稅（香港、悉尼）、對(duì)外國(guó)人加征印花稅（倫敦、悉尼、新加坡）來抑制杠桿，從而“勸退”外來熱錢。

• 對(duì)于價(jià)格受到投資者情緒或外國(guó)資本高度影響的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)調(diào)控政策對(duì)房市構(gòu)成了重大風(fēng)險(xiǎn)，尤其在房?jī)r(jià)快速上漲周期中，可能會(huì)使價(jià)格過度回調(diào)，導(dǎo)致投資者重估他們對(duì)未來資本收益的預(yù)期。
  

海外房產(chǎn)平臺(tái)居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣女士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，大部分中國(guó)買家海外購(gòu)房是著眼于長(zhǎng)期投資，不會(huì)太在意短期價(jià)格波動(dòng)，且現(xiàn)在海外購(gòu)房目標(biāo)城市、國(guó)家越來越多元化。

居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)買家對(duì)全球中心城市的詢盤量從2017年已經(jīng)開始減少，相應(yīng)地對(duì)投資熱門國(guó)家二線城市的詢盤量有所增加。

該報(bào)告的作者之一、瑞銀集團(tuán)全球財(cái)富管理部成員霍爾茨海（Matthias Holzhey）對(duì)媒體表示，“泡沫出現(xiàn)時(shí)，一個(gè)典型的跡象是房地產(chǎn)與人均收入和租金嚴(yán)重脫節(jié)?！?/span>

瑞銀在報(bào)告稱，雖然存在一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但并沒有數(shù)據(jù)表明全球信貸或不良貸款過高，未償還的抵押貸款增速還不到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的一半。盡管如此，瑞銀認(rèn)為投資者仍需謹(jǐn)慎行事，尤其是泡沫高企的市場(chǎng)，投資者不應(yīng)期望房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值會(huì)在中短期內(nèi)快速升值。

香港房市增長(zhǎng)強(qiáng)勁

報(bào)告稱，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。在過去四個(gè)季度中，通脹調(diào)整后的住宅市場(chǎng)價(jià)格再次上漲了近11%，每平米均價(jià)接近20萬港幣（約合17.6萬人民幣），這使香港在本次排行榜上高居第一。

自2008年以來，香港房?jī)r(jià)已翻了一番，租金上漲了15％，但居民考慮通脹后的實(shí)際收入沒有多大變化。這意味著10年前香港居民用12年的稅前總收入就能購(gòu)買一套60平米的公寓，但在10年后的今天，他們需要工作22年。

香港樓市長(zhǎng)期供不應(yīng)求，住宅市場(chǎng)對(duì)本地和外國(guó)投資者都有巨大的吸引力，但當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房負(fù)擔(dān)越來越重，讓政府不得不加大調(diào)控以抑制價(jià)格上漲。6月底，香港政府宣布對(duì)空置的私人住宅征收“額外差餉”，相當(dāng)于兩年房租，以防止發(fā)展商囤積樓盤，從而改善市場(chǎng)供應(yīng)。

瑞銀預(yù)計(jì)短期內(nèi)香港房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將會(huì)放緩。但鑒于被壓抑的需求和持續(xù)的低房貸利率，出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能性不大，“在香港市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)更多取決于宏觀經(jīng)濟(jì)”。

戴德梁行（DTZ）大中華區(qū)分公司的高級(jí)經(jīng)理Peter對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，自己并不擔(dān)心香港樓市會(huì)發(fā)生大的變化，“香港對(duì)全球富豪有巨大的吸引力”。他認(rèn)為，如果香港房?jī)r(jià)真的大跌，只要取消現(xiàn)在針對(duì)非永久居民的各種印花稅，就能吸引大量熱線涌入，支撐市場(chǎng)。

身為香港人的羅雪欣對(duì)記者說：“8月份數(shù)據(jù)顯示，香港樓價(jià)近29個(gè)月以來初見調(diào)整，3居室以上的大宅下調(diào)壓力大，2居室價(jià)格尚有上升空間。香港樓市泡沫成形尚需時(shí)日，去年不少內(nèi)地開發(fā)商在香港以溢價(jià)拿地，這些地塊會(huì)陸續(xù)開工建房?！?/span>

慕尼黑意外排第二

盡管慕尼黑房?jī)r(jià)和房租歷來高居德國(guó)各城市榜首，但這次排在第二還是多少讓人感到意外。瑞銀在報(bào)告中指出，在過去十年，慕尼黑的房?jī)r(jià)翻了一倍，而且依然保持著高速增長(zhǎng)，供不應(yīng)求是造成房?jī)r(jià)上漲的直接原因，低利率則進(jìn)一步推動(dòng)了漲勢(shì)。

據(jù)德國(guó)住房和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)估算，2009年以來，德國(guó)比預(yù)期少建了100萬套住房，但人口卻增加了250萬，其中移民人數(shù)明顯增多。此外，越來越多的人口遷入慕尼黑等大城市造成了當(dāng)?shù)刈》烤o缺。

瑞銀稱，過去一年，慕尼黑的名義租金上漲了9%，空置率創(chuàng)歷史新低，雖然按慕尼黑的平均收入，只要8年就可以購(gòu)買一套60平米的公寓，但租金收益卻低得和香港類似，年回報(bào)還不到3%。瑞銀預(yù)計(jì)，隨著歐元區(qū)加息的日益臨近，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。

德國(guó)慕尼黑德信地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理辛維安對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，慕尼黑市區(qū)的新房?jī)r(jià)格約在每平方米8000~12000歐元（約合7.2萬~9.6萬人民幣）之間，雖然談不上便宜，但考慮到當(dāng)?shù)氐娜司杖?，也不是很貴。她說：“慕尼黑的金融業(yè)不發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)刂饕怨I(yè)、（汽車）制造業(yè)企業(yè)為主，近年來大量人口遷入，支撐起了慕尼黑的房?jī)r(jià)?！?/span>

倫敦房?jī)r(jià)三年跌去10%

英國(guó)Halifax銀行的數(shù)據(jù)顯示，倫敦不同區(qū)域每平米房?jī)r(jià)約在6000~10000英鎊之間，最貴的地區(qū)是西敏寺和肯辛頓-切爾西區(qū)，每平米均價(jià)超過1萬英鎊（約合9萬人民幣）。

在瑞銀的報(bào)告中，倫敦的泡沫指數(shù)（1.61）連續(xù)第二年下降，但仍處于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)?？傮w而言，通脹調(diào)整后的價(jià)格比2007年最后一次泡沫破裂時(shí)高出10％以上，租金大致保持穩(wěn)定，但實(shí)際收入下降了10％。自2017年中期以來，倫敦房?jī)r(jià)下降了5％，表現(xiàn)落后于英國(guó)平均水平。主要原因如下：

• 首先，倫敦市民難以負(fù)擔(dān)購(gòu)房住房，在市中心購(gòu)買60平方米的公寓一般需要人們15年的收入；

• 其次，英國(guó)政府?dāng)M對(duì)海外買家第二套公寓征收額外印花稅的政策，讓外來投資者望而卻步；

• 第三，通貨膨脹正侵蝕著當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力，從外國(guó)投資者的角度來看，以美元計(jì)算的倫敦房?jī)r(jià)自2015年以來下跌了10％，對(duì)于外資來說，這可能是一個(gè)頗有吸引力的抄底機(jī)會(huì)。

英國(guó)邦瑞房地產(chǎn)公司中國(guó)區(qū)總裁皮耶斯（James Piesse）告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“沒人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)短期的價(jià)格走勢(shì)。但只要不發(fā)生重大的金融危機(jī)，我相信，倫敦樓市離底部已經(jīng)不遠(yuǎn)了?！彼硎?，倫敦房?jī)r(jià)當(dāng)前正處于調(diào)整周期，未來兩年上漲空間不大，但之后“房?jī)r(jià)就會(huì)重拾上漲趨勢(shì)”。

瑞銀預(yù)計(jì)價(jià)格將趨于穩(wěn)定，但鑒于市場(chǎng)估值偏高且政治上（脫歐）的不確定性，瑞銀建議買家謹(jǐn)慎觀望為主。

霍爾茨海表示，泡沫指數(shù)除了把收入和租金作為基準(zhǔn)比較外，也計(jì)算了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的偏差，貸款的活躍程度和建筑工業(yè)的活力也都考慮在內(nèi)。

他表示，因?yàn)橛^察中國(guó)內(nèi)地城市的周期還太短，因此本次全球房產(chǎn)泡沫指數(shù)并未包含中國(guó)內(nèi)地城市。他說：“我們至少需要25年至30年時(shí)間，才能得出有說服力的評(píng)估。”