5月1日，在第五屆中國西部銀川房?車博覽會上，觀展者正在一處樓盤的沙盤前參觀咨詢。

　　當日，第五屆中國西部(銀川)房?車博覽會也迎來了看房購房的高峰，本次博覽會共展出了區內外30家房地產企業的50多個項目，其中不少房企打出了低價、環保、防震等促銷牌，吸引了大批觀展者前往參觀咨詢，目前，博覽會開展的前三天已經達成房屋銷售287套左右。

　　記者　彭昭之　攝

　　"國五條"出臺之后，確實使房地產市場平靜下來。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策多地并未真正落實，政策效應有待觀察。”原住建部政策研究中心副主任王玨林是在日前社科院舉行的2013中國房地產高峰論壇上做出上述表述。

　　對此，多位專家認為，由于多地地方政府落實“國五條”有偏差，應警惕政策效應減弱后的報復性反彈風險。因此，為避免累積的自住需求爆發性釋放，防止房價大幅反彈，應盡快擴大房產稅試點，增加持有環節稅費。

　　樓市調控博弈升級多地細則僅“一句話”

　　“中央是政策的調控主體，地方是調控環節的執行主體。但由于兩級政府在調控中的不同政策訴求，出現了少數城市傾向在中央版的基礎上進一步升級，進一步體現行政調控色彩。另一方面弱化的表現則是，地方在中央原有要求的基礎上，不是平穩的傳遞，而是力度明顯減弱，產生了微博版、標題版細則。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說。

　　3月底，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產調控細則與調控目標集中落地。但值得注意的是，各地調控力度并不相同。除了北京細則較細、力度較強外，多個城市落實細則內容并不“實在”，甚至杭州、南京等多個地區出現“一句話”細則。

　　截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發布了各自的地方細則。其中，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地采取回避政策。僅提及將嚴格執行國辦發〔2013〕17號文(即“新國五條”)，并沒有明確提出要執行房屋轉讓個人所得稅按“轉讓所得的20%計征”。由于多地沒有具體落實辦法，也使新政落地難度加大。

　　除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征。”但截至目前，除北京有實施實例外，其余地區并未開始執行。

　　國家發展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認為，地方政府對于“國五條”落實并不積極，其原因在于地方政府對于當地房地產外需及房地產相關稅收等依賴性較大。“房地產調控表面上是開發商與購買者之間的價格矛盾、供需矛盾，實際是對土地財政的挑戰，調控更多表現出了中央地方政府的合力。”

　　的確，財政部日前公布的數據顯示，今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13 .7%。出現這種情況的主要原因則是房地產交易帶動地方財政收入增長明顯。

　　在房地產行業征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。

　　“這些年地方財政收入增長，主要是房地產市場成交額增加，相關地方稅收相應增加。”社科院房地產研究室主任倪鵬飛表示，僅針對房地產業征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達十倍有余。

　　在房屋交易量大幅增加的同時，土地出讓收入也增幅明顯。財政部的數據顯示，一季度，國有土地使用權出 讓 收 入7 7 0 0億 元 ， 同 比 增 長46 .6%，而去年一季度同比下降34.6%。

　　國務院發展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2 .9萬億，占地方財政收入83.3%。“全世界沒有一個國家說賣地收入可以占到地方財政收入這么高的比重，土地財政必須轉型。”

　　房地產市場矛盾加深供需不平衡加劇

　　“國五條”出臺已滿月，經過3月房地產交易的爆發式增長的集中釋放，4月的房地產市場的確顯得較為平靜。

　　以天津為例，4月天津市二手住宅共成交7907套，環比下降63.8%，成交面積66 .3萬平方米，環比下降64.6%，成交均價8850元/平方米，環比上漲3 .2%，與3月相比確有下降之勢。但從同比來看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%，成交面積同比上漲96.5%。市場仍處于較熱階段。

　　“從4月來看，房地產市場指標多處于平靜、穩定，甚至下降。新政對穩定過熱區域發揮了較大作用。”王玨林同時指出，細則實施剛滿一月，買賣雙方仍處于觀望階段。但我們必須注意的是，由于政策落地情況較差，能落地的并不多，“因此，隨著時間的推移，政策影響力不斷減弱，一旦有什么風吹草動，市場又會出現新的波動。”

　　趙松也認為，2012年年底樓市的快速反彈實際上給我們提醒，單靠行政措施來推進短期內雖然能見效，但是長期內的效果實際較難定論。

　　趙松表示，現階段房地產調控政策多為限價、限購，是抑制購買力。對需求起到的是一種積累的作用，并沒有疏導到其他方面。因此，一旦有些許變化，例如政策的放松，積累的需求便會肆機釋放。