21世紀(jì)網(wǎng)在有關(guān)寧波富達(dá)三篇系列報(bào)道中(3月12日《寧波富達(dá)審計(jì)怪現(xiàn)象 大華會計(jì)師輕松放行》、3月18日《寧波富達(dá)系列調(diào)查二：百億存貨價(jià)值腰斬 面臨數(shù)十億資產(chǎn)黑洞》、3月19日《37億 土地跌價(jià)致寧波富達(dá)凈資產(chǎn)縮水90%》)，21世紀(jì)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)在寧波整體土地市場冷卻，市六區(qū)地價(jià)從2009至2012年大降余40%的基礎(chǔ)上，寧波富達(dá)大量高價(jià)土地儲備應(yīng)計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備至少在37億以上，實(shí)際上公司因此一項(xiàng)已經(jīng)損失高達(dá)90%的凈資產(chǎn)。

　　而且，與此背道而馳的是，公司的財(cái)務(wù)報(bào)表不但巋然不動，絲毫沒有計(jì)提提價(jià)準(zhǔn)備，反而在土地存貨項(xiàng)目上存在多達(dá)15.59億來歷不明的增值。對于此，曾負(fù)責(zé)審計(jì)的立信會計(jì)師事務(wù)所和現(xiàn)在負(fù)責(zé)審計(jì)的大華會計(jì)師事務(wù)所均視而不見，出具標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告。

　　既然寧波富達(dá)存在這樣嚴(yán)重的問題，那么其看似不錯的業(yè)績是如何得來的，2009年與2010年頻繁出手購地又意欲何為呢？

　　21世紀(jì)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，截至2012年中報(bào)，公司未開發(fā)土地賬面價(jià)值大幅增長，扣除“計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用資本化金額”已達(dá)126.96億元，明顯存在囤地的嫌疑，只是遇上寧波地價(jià)從2010年開始連續(xù)三年大幅下滑，未能如愿。

　　業(yè)績吃老本

　　從2009年到2012年期中，寧波富達(dá)房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)板塊合共分別實(shí)現(xiàn)收入5.57億元、17.41億元、23.65億元、9億元(半年)，分別實(shí)現(xiàn)利潤2.37億元、8.51億元、10.34億元、2.74億元(半年)，大體上保持了持續(xù)增長的趨勢。

　　但實(shí)際上，寧波富達(dá)銷售的并不是近年獲得的項(xiàng)目，主要仍然是早期已經(jīng)建好落成的房產(chǎn)。2009年，公司銷售青林灣一期A區(qū)、青林灣一期B區(qū)、龍灣銀都、日月星苑、賽格特花園(與下文提到的賽格特花園-臨海山水一品不同)5個項(xiàng)目，這些項(xiàng)目于2003年-2008年間竣工。對于一個剛完成資產(chǎn)重組的公司來說，新拿土地肯定不會馬上建好進(jìn)入銷售，這種情況還比較合理。

　　但根據(jù)2011年年報(bào)，公司銷售的項(xiàng)目不但仍有上述提到的2009年的5個銷售項(xiàng)目，其新增主力銷售項(xiàng)目也是公司2009年資產(chǎn)置換時(shí)開發(fā)中的項(xiàng)目，2009年以后拿地的新建項(xiàng)目依舊不見影蹤。

　　跟2009年對比，2011年新增銷售青林灣二期(2、3 期)、臨海山水一品A區(qū)與維拉小鎮(zhèn)一期，但早在2009年，其報(bào)表就已經(jīng)顯示這幾個項(xiàng)目在建，屬于更早時(shí)期拿地投入建設(shè)的項(xiàng)目。

　　及至2012年中報(bào)，也只有一個2010年由控股股東寧波城投轉(zhuǎn)給上市公司的的東部新城B-9#商務(wù)樓項(xiàng)目進(jìn)入銷售。公司在中報(bào)中預(yù)期青林灣二期(4、5期)、臨海山水一品B區(qū)、余姚望梅路項(xiàng)目有可能于2012年銷售。這三個項(xiàng)目中，前兩者同樣屬于2009年資產(chǎn)重組時(shí)獲得的，只有望梅路項(xiàng)目是于2010年6月拍得土地然后開工。

　　值得注意的還有寧波富達(dá)2012年上半年利潤率出現(xiàn)了明顯的下滑，僅有約30%，與此前4-5成的利潤率有顯著差別。一方面與樓價(jià)低迷有關(guān)，但另一方面，很可能也表明早期納入上市公司、低成本拿地的項(xiàng)目逐步銷售完后，2009年后高價(jià)拿地項(xiàng)目再也無法實(shí)現(xiàn)這么高的利潤率了。

　　囤地升值終成黃粱美夢

　　由上可知，就算不能說寧波富達(dá)在房產(chǎn)開發(fā)上無所作為，也足以稱其對此不甚積極。

　　但實(shí)際上，寧波富達(dá)2009年資產(chǎn)置換以來卻頻繁大量拿地。21世紀(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，寧波富達(dá)2009年以來在寧波及周邊累計(jì)拿地96.97萬平方米、折1453.86畝，原始總地價(jià)為95.57億元。而其明確開發(fā)大致完成的只有余姚望梅路項(xiàng)目81564平米(折122.34畝)，其余未開發(fā)土地的“開發(fā)成本”賬面余額高達(dá)143.56億元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，寧波富達(dá)積極拿地而基本不開發(fā)的原因很可能意在囤地坐等升值，只是這個如意算盤沒有打響。

　　寧波城投網(wǎng)站以及公開報(bào)道顯示，公司這幾年取得的土地項(xiàng)目中，古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)項(xiàng)目、鄞奉路啟動區(qū)項(xiàng)目分別于2011年1月和6月動工，蓮橋街項(xiàng)目于2010年9月動工，余姚望梅路項(xiàng)目接近完成。其余項(xiàng)目情況不明。

　　考慮到2011年1月26日國務(wù)院推出的強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)的新國八條以及寧波在當(dāng)年2月21日推出的地方版國八條使得寧波土地和房地產(chǎn)市場急速冷卻，這些所謂的已開工項(xiàng)目很可能只是做個樣子而已，以逃避囤地懲罰。

　　在2011年嚴(yán)厲調(diào)控以前，實(shí)際囤地收益遠(yuǎn)高于成本，特別是中央政府一再控制開發(fā)商囤地政策基本沒有落實(shí)，深圳甚至有17年不開發(fā)的現(xiàn)象出現(xiàn)，開發(fā)商自然敢于有的放矢。

　　回到寧波富達(dá)身上，其控股股東是持股76.95%寧波城建投資控股有限公司，實(shí)際控制人則是100%持股寧波城建投資控股有限公司的寧波市國有資產(chǎn)管理委員會。作為地方國資企業(yè)，即使寧波市政府有意控制囤地，寧波富達(dá)恐怕也是有恃無恐。

　　相比之下，民企就沒有那么幸運(yùn)了。國土資源部發(fā)布的新版《閑置土地處置辦法》在2012年7月1日正式實(shí)施前，就有寧波民營房企突擊退地。榮安地產(chǎn)與當(dāng)?shù)卣獬?ldquo;閑置”兩年半的昔日寧波地王——鄞州新城區(qū)廟堰-4號地塊的出讓合同，所謂原因是“競得土地所在村村民上訪等原因，導(dǎo)致土地合同未能按約定的進(jìn)度執(zhí)行”。

　　只是房地產(chǎn)調(diào)控沒有松懈——今年3月國五條推出。寧波富達(dá)囤地等升值的如意算盤還有機(jī)會打響嗎？

　　根據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)的調(diào)查，依據(jù)寧波當(dāng)?shù)啬壳暗牡貎r(jià)和房價(jià)水平，寧波富達(dá)賬面余額高達(dá)143.56億元的未開發(fā)土地，其實(shí)際減值或已超過了37億。