李樂(lè)

　　行政干預(yù)房?jī)r(jià)漸生抗藥性

　　“以金融、財(cái)稅、信貸手段為主”或成方向

　　當(dāng)中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)和樓市對(duì)于以限購(gòu)為核心的行政干預(yù)式調(diào)控逐漸顯現(xiàn)“免疫效用”之時(shí)，國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱(chēng)“住建部”）已經(jīng)開(kāi)始就房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行會(huì)商和協(xié)調(diào)。

　　目前，住建部已經(jīng)將“配合有關(guān)部門(mén)，加緊對(duì)建立金融、財(cái)稅等手段為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行研究”作為該部門(mén)2013年將要開(kāi)展的重點(diǎn)工作之一，而在2012年布置的八項(xiàng)重點(diǎn)工作中，并不包含此項(xiàng)工作。

　　實(shí)際上，住建部配合發(fā)改委進(jìn)行此項(xiàng)工作已經(jīng)半年有余，在此期間，雙方以及相關(guān)部委進(jìn)行了多次會(huì)商。而在此半年間，北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)成交回暖、房?jī)r(jià)微漲的趨勢(shì)。在此背景下，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的有關(guān)工作提速，并不意外。

　　長(zhǎng)效機(jī)制提速

　　“姜偉新部長(zhǎng)已經(jīng)將這項(xiàng)工作確定為2013年的主要工作之一，相關(guān)司室已經(jīng)進(jìn)行相關(guān)的部署和工作安排。”1月3日上午，住建部一位不愿具名的官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)，“配合有關(guān)部門(mén)，抓緊研究房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”已被列為住建部2013年工作重點(diǎn)之一。

　　2012年12月底，每年一次的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議在京召開(kāi)，住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)姜偉新主持會(huì)議。參加此次會(huì)議的山東省、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)人士亦向記者證實(shí)了上述消息，并稱(chēng)，姜偉新在大會(huì)講話(huà)中也特別對(duì)此進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。

　　所謂“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”，是針對(duì)現(xiàn)行的以限購(gòu)、限貸為核心的“行政干預(yù)”式樓市調(diào)控手段而言。記者了解到，目前由發(fā)改委、住建部以及其他相關(guān)部門(mén)參與聯(lián)合研究制定的“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”包括金融、信貸、財(cái)稅、土地、普通商品住房供給等多方面。

　　2013年1月1日，中央政治局進(jìn)行2013年第一次集體學(xué)習(xí)，新任中共中央總書(shū)記習(xí)近平在主持集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要以更大的勇氣和智慧推進(jìn)改革，并堅(jiān)持社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革方向，以深化重點(diǎn)領(lǐng)域的改革解決當(dāng)前較為集中的矛盾問(wèn)題。

　　“姜偉新部長(zhǎng)在部署這項(xiàng)工作時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)，一是要積極配合有關(guān)部門(mén)；二是要重視金融、財(cái)稅的市場(chǎng)化手段，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。”前述住建部官員表示。

　　按照住建部?jī)?nèi)部工作職能的分配，該項(xiàng)工作目前由房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司、住房制度改革與發(fā)展司等司室負(fù)責(zé)。記者查閱住建部2012年印發(fā)的當(dāng)年度工作重點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)工作并不在當(dāng)年度的重點(diǎn)工作安排當(dāng)中。

　　或更重視市場(chǎng)手段

　　實(shí)際上，“建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”最早由國(guó)家發(fā)改委提出，涉及建立“增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房供給”的相關(guān)配套制度、住房保障制度與普通商品住房制度的銜接等方面的制度建設(shè)。由于涉及基本住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管思路，住建部隨后加入。

　　截至本報(bào)記者發(fā)稿時(shí)止，這項(xiàng)工作由發(fā)改委、住建部協(xié)調(diào)會(huì)商已經(jīng)半年有余。在住建部加入相關(guān)工作后，金融、信貸、財(cái)稅等方面的內(nèi)容，被加入“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”當(dāng)中。在對(duì)2012年住建部開(kāi)展的有關(guān)工作當(dāng)中，姜偉新特別將“配合國(guó)家發(fā)改委對(duì)建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行研究”作為重要工作成果之一。

　　多位接近此項(xiàng)工作的權(quán)威人士均向記者表示，作為一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，其所涉及的相關(guān)政策與現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控的手段多有不同。“主要進(jìn)行制度建設(shè)，尤其是以金融、財(cái)稅、信貸手段為主，通過(guò)市場(chǎng)規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的目的，行政性手段目前提到的不是很多。”一位接近此項(xiàng)工作的權(quán)威人士表示。

　　目前，住建部方面提出，要繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的范圍，通過(guò)增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，間接達(dá)到住房市場(chǎng)“去投資化”的效果。同時(shí)，設(shè)定基本住房免征稅面積，根據(jù)地方居住情況，由所在地人民政府劃定免征面積，保護(hù)支持自住型購(gòu)房需求。此外，對(duì)于首次置業(yè)人群執(zhí)行優(yōu)惠利率和首付政策也有望通過(guò)該項(xiàng)機(jī)制完成“制度化”。

　　不過(guò)，記者了解到，在該項(xiàng)工作推進(jìn)的過(guò)程中，國(guó)家發(fā)改委主任張平、住建部部長(zhǎng)姜偉新多次在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，“長(zhǎng)效機(jī)制制度建設(shè)的前提，是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”,而現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的核心，即是以“限購(gòu)”、“限貸”為核心的行政干預(yù)。

　　行政干預(yù)漸生“抗藥”性

　　對(duì)于“限購(gòu)”、“限貸”為核心的行政干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，即便是房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門(mén)住建部，也一直左右為難。在接受全國(guó)人大專(zhuān)題詢(xún)問(wèn)時(shí)，住建部部長(zhǎng)姜偉新就曾表示，“限購(gòu)是不得已而為之，在替代性政策出臺(tái)之前，限購(gòu)政策不能退出”。

　　然而，當(dāng)前包括住建部在內(nèi)的中央部委不得不面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，限購(gòu)、限貸為核心的行政手段干預(yù)的效果，正在衰減，包括北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的特大型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)這種干預(yù)手段，在一定程度上已經(jīng)顯現(xiàn)出免疫效用。

　　北京中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)顯示，2012年12月10~16日，京新建住宅網(wǎng)簽成交面積共計(jì)46.35萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽成交5131套，環(huán)比上漲118.53%，比2012年11月同期漲7.57%，創(chuàng)下北京市2010年實(shí)施“最嚴(yán)厲限購(gòu)政策”以來(lái)的成交量最高紀(jì)錄。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，購(gòu)房需求入市的積極性高是成交創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)最高紀(jì)錄的主要原因之一。此后，北京市社會(huì)保障局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，要求從即日起，補(bǔ)繳社會(huì)保障記錄不再作為有效購(gòu)房資格認(rèn)定。

　　在此之前，北京市“最嚴(yán)厲限購(gòu)政策”規(guī)定，在京納稅或社保繳存記錄不滿(mǎn)5年的非北京戶(hù)籍人口，不得購(gòu)買(mǎi)商品住房。此后，對(duì)于“斷繳”社保的人群，北京一度承認(rèn)其補(bǔ)繳后形成的5年社保記錄購(gòu)房資格。

　　“2012年3月的時(shí)候，我就說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，結(jié)果你們不信。”日前，在接受記者采訪時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，他判斷，由于房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資規(guī)模和開(kāi)復(fù)工面積不斷下滑，導(dǎo)致未來(lái)的房地產(chǎn)供給預(yù)期會(huì)出現(xiàn)一定的短缺，房地產(chǎn)價(jià)格最終還是面臨著上漲的壓力。

　　任志強(qiáng)表示，這是政府調(diào)控政策要面臨的一個(gè)難題，“我說(shuō)的暴漲，不是漲多少，而是超過(guò)人均收入增幅的房?jī)r(jià)漲幅，就都是暴漲。”任志強(qiáng)說(shuō)。而這是否是“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”能夠解決的問(wèn)題，在其正式成型之前，恐怕難有定論。