來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng) , 陳博

短短兩個月間，早已入局物流地產(chǎn)的蘇寧易購、萬科先后通過資本意欲繼續(xù)加碼。

作為房地產(chǎn)的細分領(lǐng)域，從2013年開始，物流地產(chǎn)就聚集起一批來自各行各業(yè)的玩家。他們?nèi)刖值脑蚱毡樵谟?，電商、快遞以及消費升級的帶動，促使物流倉儲需求強勁。

根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶——這是物流地產(chǎn)商入局的基本邏輯。如今，高標(biāo)倉與冷鏈作為其中的兩大細分業(yè)務(wù)，正越來越被一眾物流地產(chǎn)入局者所青睞。

相比其他類型不動產(chǎn)，物流地產(chǎn)被視作是“很有潛力、回報很豐厚”的一個領(lǐng)域。

深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理深圳有限公司總經(jīng)理羅霄鳴說，從回報角度來看，此前大眾的眼光都集中在寫字樓、商場、住宅，這些不動產(chǎn)的整體回報率已經(jīng)下降。而物流是一個專業(yè)性和技術(shù)強度都比較強的領(lǐng)域，準入門檻比較高，目前高標(biāo)物流倉儲設(shè)施的平均回報率還維持在5.5%-6.75%這樣一個較強水平上。

不過，高回報的背后對應(yīng)著長周期。無論是高標(biāo)倉，還是冷鏈，目前的盈利板塊中，設(shè)施設(shè)備的租賃收入是入局者獲取收益的主要來源。這注定了，物流地產(chǎn)是一個更依賴長期運營的行業(yè)。

也正因此，物流用地供給稀缺、運營招商、出租率等一系列涉及開發(fā)與運營過程的難題，正在對一眾玩家，尤其是過往習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、快銷售的房企提出更高要求。

資本驅(qū)動

兩年前通過與深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司 (以下簡稱“深創(chuàng)投不動產(chǎn)”) 聯(lián)合設(shè)立目標(biāo)總額為300億元、首期募集基金規(guī)模為50億元的物流地產(chǎn)基金，正式切入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的電商企業(yè)蘇寧易購集團股份有限公司（以下簡稱“蘇寧易購”），在11月18日發(fā)布公告稱，這只名為蘇寧深創(chuàng)投-云享倉儲物流設(shè)施的基金已完成二期備案手續(xù)。

基金目標(biāo)募集資金規(guī)模不超過26 億元，截至公告日，云享倉儲二期基金已募集認繳資金合計20.93億元，將用于收購蘇寧易購或下屬公司擬建、在建及已建成高標(biāo)準倉儲物流設(shè)施或所屬標(biāo)的公司，以及市場化收購、投資開發(fā)符合條件的高標(biāo)準倉儲物流設(shè)施。

此前一個多月，萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）也宣布，下屬子公司萬科成都擬與天津榮泰成長投資管理有限公司、比亞迪汽車工業(yè)有限公司共同投資和諧鼎泰基金，募集規(guī)模為11.01億元，主要投資于科技、物流等領(lǐng)域的優(yōu)秀子基金，通過獲得、持有及處置投資項目，為合伙人獲取長期投資回報。

這兩則公告，是近年來物流地產(chǎn)受資本大潮驅(qū)動的兩個典型縮影。“從2015年開始，中國物流行業(yè)進入快速發(fā)展的黃金時期，吸引了大批資本投入到市場中。”11月20日，在一場不動產(chǎn)資產(chǎn)管理大會上，遠洋資本有限公司董事總經(jīng)理王瑞提到，物流市場里有幾筆標(biāo)志性融資，比如去年2月，京東物流集團完成首輪總額約25億美元的融資?！拔覀冋J為一個賽道，一家企業(yè)單筆融資超過10億美金，這個賽道基本就是被資本市場非常認可。”

根據(jù)上述不動產(chǎn)資產(chǎn)管理大會提供的數(shù)據(jù)，過去五年，資本投入到中國物流市場的資金多達3000億。

資本驅(qū)動促使中國物流地產(chǎn)整體市場格局發(fā)生變化——早期外資獨大的模式，從2013年起遭遇宇培、易商等民營企業(yè)的挑戰(zhàn)；隨后，以萬科為首的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、以蘇寧易購、京東、阿里等為代表的電商企業(yè)也相繼轉(zhuǎn)型加入“爭奪戰(zhàn)”。

不同類別的玩家，在物流地產(chǎn)這一領(lǐng)域所擁有的經(jīng)驗、渠道關(guān)系及客戶千差萬別。諸如普洛斯、安博之類的國際基金公司，進入物流地產(chǎn)行業(yè)的時間普遍已經(jīng)超過十年，他們更傾向于將海外探索出來的成熟模式引進中國市場，通常具備先發(fā)優(yōu)勢，能夠快速形成規(guī)模、產(chǎn)出效益，在招商管理方面也占據(jù)上風(fēng)。

作為傳統(tǒng)從業(yè)者，民營企業(yè)切入的底氣在于擁有一票忠實的客戶?！氨热缥覀児?，自1997年至今一直從事物流地產(chǎn)運營，主要優(yōu)勢在于擁有多年專業(yè)運營經(jīng)驗和智慧園區(qū)管理建設(shè)能力，此前已累計服務(wù)了逾1000家客戶，土地獲取方面也擁有一定的有利條件。同時如果結(jié)合外來資本的輔助，我們鋪開的速度就會更快。”楊博告訴經(jīng)濟觀察報。

他是霍氏集團的投融資總監(jiān)，霍氏集團旗下核心產(chǎn)業(yè)之一為百利威現(xiàn)代供應(yīng)鏈服務(wù)，也是民營資本進軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域的一員。

幾相對比，習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、快銷售的傳統(tǒng)開發(fā)商，在布局長周期、慢回報的物流地產(chǎn)等細分領(lǐng)域時，手握的“王牌”更多體現(xiàn)在拿地與開發(fā)建設(shè)上。

楊博指出，開發(fā)商玩過地產(chǎn)開發(fā)，更擅長拿地、整個物流項目的施工建設(shè)等環(huán)節(jié)；同時，雄厚的資金實力，也注定開發(fā)商在規(guī)模擴張上能保持較快速度。

土地供給稀缺

物流地產(chǎn)的本質(zhì)還是地產(chǎn)，發(fā)展基礎(chǔ)在于土地的獲取。根據(jù)顧客的需求，選擇合適的地點，投資建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶——這是目前絕大部分開發(fā)商“殺”入這個領(lǐng)域的基本邏輯。

這意味著，規(guī)模的戰(zhàn)爭不可避免。目前，在物流地產(chǎn)的角逐中，高標(biāo)倉與冷鏈作為兩大細分業(yè)務(wù)機會，頗受入局者青睞，規(guī)模戰(zhàn)幾乎在這兩大領(lǐng)域拉開序幕。

以萬科為例，年報顯示，截至2018年，萬緯物流的高標(biāo)倉儲業(yè)務(wù)進駐 42 個城市，已獲取 124 個項目，可租賃物業(yè)的建筑面積約 971 萬平方米。

到了今年8月，其可供租賃的倉儲面積已增長到1000萬平方米，倉庫數(shù)量也進一步上漲到136個，遍及全國45個城市，規(guī)模上已經(jīng)做到全國排名第二。據(jù)了解，這136個高標(biāo)倉項目全部由萬科自持。

在冷鏈業(yè)務(wù)上，切入兩年，截至8月份，萬緯物流在全國布局了21個項目，累計進駐19個城市。

8月份上海區(qū)域年度媒體交流會上，萬科首席運營官張旭在提到，中國可以誕生1萬家房地產(chǎn)企業(yè)，但物流倉儲這個行業(yè)里面能生成5家就不錯了，而且最終還不一定成規(guī)模。如果不能做成前三就沒有生存空間，可能哪一天就會被第一第二并購。“所以這個事業(yè)的單一企業(yè)規(guī)模并不小?！?/span>

拿地能力的高低，是制約規(guī)模擴張速度的首要因素，進而造就入局者的分化。

在保利投顧發(fā)展研究院華北分院發(fā)布的一份物流地產(chǎn)報告中，以普洛斯為代表的外資企業(yè)，主要采取合資、戰(zhàn)略合作、入股及招拍掛等方式獲取土地，通過大量土地的儲備保證物流地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性。

蘇寧易購在2019年中報指出，上半年，公司加快物流倉儲的儲備，摘牌合肥、大連、紹興等10個城市物流倉儲用地。

而對土地天生有著靈敏嗅覺的開發(fā)商，在拓展土地上更是得心應(yīng)手。不過，如今，這些入局者不得不面對一個難點，由于地價與稅收貢獻較低，很多地方政府都不太愿意供給物流用地。

于洪（化名）是一家基金管理公司的高管，他們公司投資物流板塊將近100億元，其中在重資產(chǎn)這一塊，自持的物流倉儲面積已經(jīng)達到150萬平方米。他觀察到的現(xiàn)象是，現(xiàn)在如果北京、上海、深圳等一線城市有地，開發(fā)商還是愿意去拿的?！暗聦嵣?，物流用地出讓往往會匹配稅收要求等附加條件，這類土地供給稀缺。”

在出讓時，物流用地成本普遍較低，“之后所能貢獻的房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等稅收也都不多?！庇诤檎f。

除了土地供應(yīng)方面的難題，越來越多的地方政府正逐步清退早期的倉庫。于洪告訴經(jīng)濟觀察報，現(xiàn)在物流運送主要依靠大貨車，然而，大部分城市都對載貨汽車采取交通管制。

比如北京，規(guī)定北京市核發(fā)號牌（含臨時號牌）的載貨汽車，每天6時至23時禁止在五環(huán)路（不含五環(huán)路）以內(nèi)道路通行；核定載質(zhì)量8噸（含8噸）以上載貨汽車禁止在五環(huán)路主路通行。

“而且，地方政府還認為早期的倉庫影響市容市貌，這里面存在太多限制?！庇诤榉Q。

規(guī)模戰(zhàn)只是初級競爭，電商和新零售的發(fā)展，倒逼物流地產(chǎn)企業(yè)進一步建立全國型網(wǎng)絡(luò)，再根據(jù)全國布局去優(yōu)化配送線路。

“無論是快遞企業(yè)，還是快運企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)對他們來講非常重要，一旦能把全國的網(wǎng)絡(luò)鋪設(shè)完畢，基本上別人就很難撼動你。”王瑞表示。

運營招商難題

即使憑借拿地優(yōu)勢贏取規(guī)模上的擴張，并發(fā)展成全國網(wǎng)絡(luò)，但物業(yè)地產(chǎn)入局者更深層的分化體現(xiàn)在運營招商環(huán)節(jié)上，做好物流地產(chǎn)，運營招商是其中一個核心點。

蘇寧易購、京東物流等以電商起家的企業(yè)在步入物流地產(chǎn)時，更多是為自己的產(chǎn)業(yè)體系完善供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，運營過程中，物流倉儲設(shè)施很大一部分是自用。

一名接近蘇寧易購的人士透露，在上海，蘇寧易購除了自建超過10萬平方米自用倉庫之外，還外租四五十萬平方米的倉庫，“這就是很大的需求指標(biāo)?！?/span>

中國物流地產(chǎn)行業(yè)排名第一的普洛斯，招商一大特色就是推出定制開發(fā)模式，無論是在物業(yè)選址和建設(shè)階段，還是后期運營管理中，都貼合客戶的特殊需求量身定制。

比如，普洛斯與德國汽車制造商戴姆勒集團已經(jīng)在中國合作過四個項目。最新一次是，普洛斯在浙江杭州灣區(qū)為戴姆勒東北亞零部件服務(wù)貿(mào)易公司打造近5萬平方米的大規(guī)模定制級售后零部件配送中心。定制化策略為普洛斯提供了穩(wěn)定的客戶需求。

楊博所在的霍氏集團旗下百利威現(xiàn)代供應(yīng)鏈服務(wù)，運營模式與開發(fā)商相似，都是將自行建設(shè)的高標(biāo)倉租賃給其他企業(yè)以獲取租金收入。

楊博表示，霍氏集團的運營優(yōu)勢頗為明顯，由于合作時間較久，客戶資源比較豐富?！拔覀兛梢赃x擇先往倉庫填裝客戶，之后再優(yōu)化結(jié)構(gòu)?！?/span>

相比之下，作為物流地產(chǎn)的全新玩家，運營能力是開發(fā)商的薄弱之處。“如果整個規(guī)模已經(jīng)鋪開，但缺乏較強的運營能力，從財務(wù)角度來分析，這是失敗的?！睏畈┲赋觥?/span>

2014年通過收購成都新地空港物流園正式入局物流地產(chǎn)的平安不動產(chǎn)，在大規(guī)模擴張三年后，就不得不宣布與普洛斯達成協(xié)議，未來平安不動產(chǎn)旗下所有工業(yè)物流項目將與普洛斯進行全方面的合作，這一合作包括但不限于托管、收購、并購等形式，針對不同的園區(qū)進行不同模式的合作。

運營能力直接體現(xiàn)在客戶拓展層面上，物流地產(chǎn)行業(yè)的競爭差異化，最終也折射到這一點上——萬科已經(jīng)意識到這一點。

截至8月份，萬緯物流高標(biāo)倉業(yè)務(wù)的客戶超過300家。張旭透露，過去三年，電商和快遞快運客戶的增速達到30%以上，但是光有快遞快運企業(yè)不行，萬科還拓展了很多生產(chǎn)、制造、服務(wù)企業(yè)。

聚焦到冷鏈業(yè)務(wù)，萬緯物流服務(wù)了超過500家客戶，其中不乏跨國餐飲、水果、零售企業(yè)，比如沃爾瑪、麥當(dāng)勞、費列羅等。這些客戶，合作年限普遍較長。其中高標(biāo)倉業(yè)務(wù)主要是以租賃為主；冷鏈業(yè)務(wù)不僅是把倉庫租出去，還要負責(zé)倉庫運營。

看好回報率

運營與招商的能力，決定了出租率高低?！拔覀児酒煜碌母邩?biāo)倉，主要布局在一線及新一線城市、一些物流核心城市，現(xiàn)在大部分出租率都能達到92%-95%，甚至100%。”楊博所在的霍氏集團對高標(biāo)倉出租率的目標(biāo)，是希望普遍維持到92%以上。

萬科在2019年中報提到，截至今年上半年，其高標(biāo)庫穩(wěn)定運營項目的平均出租率為 92%。“如果是運營高標(biāo)倉，肯定希望出租率越高越好。若想做好這塊業(yè)務(wù)，至少出租率都得超過90%吧。”楊博說。

過往，在電商、快遞及消費升級帶動下，高標(biāo)倉的整體需求頗為強勁。如果對應(yīng)到具體城市，不同區(qū)域之間的供需差別導(dǎo)致高標(biāo)倉的出租率也呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化趨勢。

以北京、上海、深圳為代表的一線城市，過去每年對物流地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，高標(biāo)倉基本供不應(yīng)求；“你去看看成都、武漢之類的二線城市，區(qū)域消費增長其實也不錯，但當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉供應(yīng)量比較大，所以可能面臨供應(yīng)結(jié)構(gòu)化過剩局面。”于洪指出。

所有的一切，最終還是聚焦到盈利水平上。上述保利投顧發(fā)展研究院華北分院發(fā)布的物流地產(chǎn)報告中總結(jié)了物流地產(chǎn)盈利的五個主要板塊：土地增值收益、租賃收益、服務(wù)費用收益、項目投資收益以及其他收益。其中，租賃收入是目前一眾物流地產(chǎn)入局者的主要收入來源。

查閱歷年普洛斯年報可以發(fā)現(xiàn)，租金及相關(guān)收入為核心業(yè)務(wù)收入。2017財年，普洛斯的租金收入為6.71億美元，占比達76%。楊博所從事的高標(biāo)倉業(yè)務(wù)，租賃收入占比也大概達到80%左右。

相比其他不動產(chǎn)，物流地產(chǎn)在現(xiàn)階段依然被定義為“有潛力、回報豐厚”的產(chǎn)業(yè)，主要就在于零售業(yè)的爆發(fā)性增長推升了租金收入，進而維持較高的投資回報率。

深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理深圳有限公司總經(jīng)理羅霄鳴列出的一組今年上半年全國主要城市物業(yè)市場投資回報率數(shù)據(jù)中，高端住宅的投資回報率介于1.7%-3.8%之間；商鋪的投資回報率在3.8%-5.5%之間；寫字樓則在4.1%-5.7%之間。而高標(biāo)倉的平均投資回報率，高達5.5%-6.75%。

于洪的團隊也曾經(jīng)投資過冷鏈業(yè)務(wù)，他們的回報率大概可以達到10%-30%的水平。他向經(jīng)濟觀察報表示，冷鏈業(yè)務(wù)現(xiàn)在的投資回報率，關(guān)鍵還是根據(jù)土地成本、建安成本以及后期運營租金等因素而定。