物流地產正成為風口上的豬，在受到資本的狂熱追逐，萬科、平安、菜鳥網絡等企業都在開始著手布局，而領先入場的玩家普洛斯、嘉民、安博等亦不做任何退讓，繼續擴大著領先優勢，這場物流地產的資本爭奪戰，上演了。

中國零售業和電子商務的快速發展，給倉儲物流地產帶來了巨大機會。尤其是那些高品質的國際標準倉庫租金價格上漲，供不應求。但根據普洛斯的市場調研數據，目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設施，但其中現代化物流設施僅僅為1/5，1.1億平方米。他們判斷，不出15年，中國的人均倉儲面積將達到美國的1/3，這也意味著中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現代化物流設施的市場規模將達到2.5萬億美元。市場中雖然已有專業物流倉儲的地產商介入，新增供應也在逐年快速增加，但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長，預計中國市場高標準物流倉儲面積在中長期仍將處于供不應求的狀態。

為滿足快速上升的物流需求，國內大部分B2C電商企業不得不同時依靠打造自身物流體系、建設倉儲設施，與租借外部倉儲設施并舉來滿足發展需要。以京東為例，過去2、3年中京東的自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速，同時其與國內最大的工業物業供應商之一的嘉民合作，承租了其于近期投入使用的嘉民青浦現代產業園內63130平方米空間，在此之前，京東商城已是天津嘉民陸路港、昆山嘉民陸家和成都嘉民新都北等產業園區的現有客戶。而中國二、三線城市物流地產的匱乏狀態也被很多國際工業地產巨頭發現，嘉民、普洛斯等都已經開始在一線城市周邊和二、三線城市搶占山頭。

多年來，包括普洛斯等大型公司由于對中國產業不甚了解，以及自身基金對于穩定回報的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉儲地產。而如今物流倉儲市場的供求關系，則吸引他們加速布局。嘉民集團大中華區董事總經理彭菲力表示，華東是嘉民的一個重要業務增長地區，該地區對電子商貿及快速消費品的配送需求不斷上升，帶動了市場對現代化、高質量的頂級工業空間的需求。嘉民青浦現代產業園在竣工時絕大部分已與客戶達成合作意向，這反映了嘉民位置優越、質量卓群的現代化工業物業為嘉民帶來了有力的競爭優勢。

有分析指出，上海被評為最值得投資的區域之一，在制造業轉型升級及消費帶動經濟增長的大背景下，加上便利的交通網絡和龐大的內需，上海乃至周邊的蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內陸區域的物流節點城市。目前上海的優質物流倉儲市場呈現供需兩旺的局面，世邦魏理仕發布跟蹤監測結果顯示，在過去5年，按同樣本比較，上海優質物流倉儲市場的租金年復合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。與此同時，上海優質物流園區的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅9.1%。

物流地產之所以備受關注，不僅因其發展潛力大，還在于投資回報率高。業內專家表示，當前商業地產年租金回報率可能在3%-4%，但物流地產凈租金回報率能達到7%-12%，遠遠高于商業地產租金，而全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。巨大的市場需求加可觀的投資回投，致使很多房地產進軍物流地產。然而，國內地產開發商受到了國外同行的挑戰，全球7大物流開發巨頭（普洛斯、嘉民、安博、維龍、寶灣、易商、宇培）早已看中中國市場的巨大潛力，并提前下手。

業內人士表示，中國的市場太過龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實力的物流地產開發商，市場空間依然巨大。但這個市場一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國的十大物流地產開發商幾乎全部有外資背景，來自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有320萬平方米的物業。除嘉民青浦現代產業園外，嘉民在上海還有另外七個工業投資項目，其中包括獲頒建設工程獎的嘉民浦東空港物流中心。此外，還有在建項目17個，總面積達80萬平方米。據悉，嘉民在建項目預租率均已超過60%，剩余空間也獲得眾多本地及海外客戶的踴躍咨詢。

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物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商?，F代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

在中國物流地產這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。自從普洛斯2003年進入中國以來，將國際標準的物流倉儲標準也帶到了全國各地，目前國內高標準物流倉儲的建設標準，基本是唯普洛斯馬首是瞻的。

在中國產業地產領域，只有物流地產能夠被外資所占領大半壁江山。主要原因有兩點，第一是國外商業消費更發達，外資從海外而來，能夠前瞻性地提前布局物流倉儲，有了很好的先發優勢;第二是物流地產風險低，收益穩定，為中國資本所不屑，而且這種產品更適合對接國際金融市場，外資相對而言更有用武之地。

隨著電商的迅猛崛起，物流地產近幾年來步入發展快車道。不少物流地產商已在尋求國際資本的支持，同時，更多的企業包括平安、萬科等紛紛高調進軍物流地產，且擁有了一定的土地儲備。隨著新崛起的物流地產品牌的壯大，資本化路徑的打開，物流地產行業格局正在發生變化，行業或面臨洗牌。

近日，萬科公布年報，2015年，公司成立了萬科物流地產發展有限公司，物流地產實現了業務從0到1的突破，開展了項目獲取、開發建設、資產管理全流程業務。公司物流地產明確了“聚焦大客戶，聚焦重點城市，主打高標庫產品”的發展戰略。物流地產借力萬科深耕城市多年形成的不動產投資經驗，與各地投資團隊聯動，通過戰略合作、并購等多種方式，實現了快速發展，初步形成了以核心城市群為基礎的網絡化布局。

大舉進軍物流地產的還有平安和菜鳥網絡。平安，作為一家金融保險行業的領軍企業，在2015年的年初就旗幟鮮明地在平安不動產旗下成立了物流地產的事業部開始大舉進軍物流地產，并在整個2015年取得驚人的發展，且很快平安就會把這個事業部獨立為一家物流地產投資公司。菜鳥網絡背靠阿里巴巴，走的是快遞+貨棧的網絡化布局路線，做的雖然不是傳統的物流地產，但其物流土地儲備對未來市場格局將起到舉足輕重的作用。

一線城市指的是在全國政治、經濟等社會活動中處于重要地位并具有主導作用和輻射帶動能力的大都市。自然一線城市也成為人口密集、經濟發達、地價昂貴的代名詞，而這些因素對于物流地產來說是有利有弊的，物流自然要選擇在人口密集的地區，這樣可以省去很多附加費用，但是這樣也要增加很多昂貴的物價費。對于不差錢的物流地產企業來說，這些問題還是次要的，最主要的是，在一線城市根本拿不到土地。

物流地產想要盈利就要有一定的規模，而這個規模就需要開發大面積的土地，但是在一線城市，政府不可能單獨批準大片的土地建物流基礎設施。本來土地就是稀缺的黃金寶地，政府希望可以合理開發，均衡發展。2016年兩會期間，國土部部長姜大明在接受媒體采訪時表示，在房地產后市中的房產土地供應問題上，國土部將采取有保有壓、分類合理增加土地的思路。

相比于一線城市，二三線城市的經濟、物價都會稍微低一點，土地政策也會稍微開放一點，這為物流地產企業提供了很大的便利，可以既省錢又拿地，但是問題也隨之出現了。二三線城市的人口相對于一線城市來說較少，物流設施建好以后，由于需求達不到要求，可能面臨空倉的問題，如果以二三線城市為中轉，又面臨運輸費用增加的問題，所以說在二三線城市建設物流地產項目，是有一定的風險存在的。

相關報告顯示：以普洛斯(GLP)為標桿的國際性物流地產商在市場中依然占據了大部分市場份額，但他們的位置正在被追趕。雖然是在被追趕，但是差距還是很懸殊的，現在國內物流地產市場，普洛斯占到了50%以上，在市場中具有絕對的話語權，其他物流地產企業只占到普洛斯的十分之幾的份額，在競爭方面還是有一定的壓力。

泡沫一詞可以與經濟組合，可以與房地產組合，當他們組合到一起時，就會出現商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大于需求量。房地產泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退。

前幾年樓市炒的火熱，各大地產商紛紛拿地建房，導致現在樓市庫存問題嚴重，存在大泡沫?，F在各大企業紛紛拿地進入物流地產領域，有沒有感覺和幾年之前拿地蓋樓時的情景很像?假如市場真的飽和，出現供大于求的情況，物流地產這個泡沫會持續多久?準確的說是這些跨界物流地產企業可以堅持多久?

在國內最早涉足物流地產領域的，無非就是以普洛斯為代表的這些大企業，而物流地產這個市場也是近幾年才在國內逐漸火熱起來，但是回頭一看，普洛斯已經將基礎打得牢靠，將大部分市場緊緊握在手中。其他領域的企業在利益面前，選擇了冒險進入物流地產領域，意圖分一杯羹，但是搞物流的企業依然還在搞物流，這些“非專業”的企業進入物流領域，能干什么?無非就是照搬模式，學其樣子卻領會不到精髓，畢竟這長期以來積累的經驗不是簡單可以學會的。與其虎頭蛇尾，還不如在自己的領域深入鉆研，把握好現在市場的環境，等待樓市溫度慢慢降下來，泡沫是不會破的。

物流地產在我國迎來了發展機遇，國家層面也數次強調其重要性，不過這并不能證明，在這個領域中任何企業都是有機會盈利的，沒有專業的技術，想要在這塊市場中“主沉浮”，是難上加難。對于越來越多的企業跨界進入物流地產領域，行業格局必定發生變化。

來源：新聞晨報、前瞻網