在電商大潮的推動(dòng)下，物流地產(chǎn)的市場(chǎng)熱度持續(xù)高燒。據(jù)世邦魏理仕《2014年第二季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》報(bào)告，物流地產(chǎn)延續(xù)此前活躍的表現(xiàn)，同時(shí)憑借較高的投資回報(bào)率和穩(wěn)中有升的市場(chǎng)需求，正日益成為中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。

　　在中國(guó)物流策劃院研究院副院長(zhǎng)、廣州大學(xué)物流規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)李芷巍看來(lái)，電商以難以預(yù)料的方式快速發(fā)展，得到了各種投資主體的關(guān)注，倒逼物流地產(chǎn)的發(fā)展。但從行業(yè)的角度看，電商自建物流在尋求外援的同時(shí)要防止被資本所裹挾；而傳統(tǒng)房企進(jìn)入物流地產(chǎn)則需要把銷售能力轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)能力，根植物流產(chǎn)業(yè)并大力拓展后續(xù)增值服務(wù)，以此實(shí)現(xiàn)園區(qū)長(zhǎng)久發(fā)展。

　　記者：如何看待電商涉足物流地產(chǎn)？

　　李芷巍：電商以難以預(yù)料的方式快速發(fā)展，激烈的競(jìng)爭(zhēng)讓其對(duì)高效物流的需求越來(lái)越迫切，倒逼物流地產(chǎn)的發(fā)展。而電商涉足物流，既是為自己建一個(gè)更好的物流平臺(tái)，也是看到了物流用地的升值空間。

　　但地產(chǎn)運(yùn)作需要大量資金投入，電商有枝葉卻沒(méi)有根系，在這個(gè)層面，很多時(shí)候是資本的力量在起決定作用。我們可以看到，有的項(xiàng)目做完之后，既不像住宅項(xiàng)目，也不像商業(yè)、工業(yè)、物流項(xiàng)目，完全找不到方向，這就歸結(jié)到最初的規(guī)劃——資本和創(chuàng)業(yè)者不是站在同一個(gè)角度。

　　資本有時(shí)候會(huì)尊重經(jīng)營(yíng)方的觀點(diǎn)，但更多時(shí)候是站在自己的角度，只要快速、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在資本的推動(dòng)下，電商創(chuàng)業(yè)者有成功的也有失敗的。馬云在尋求合作的時(shí)候就吸取了很多前面倒下去的企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，保證資金來(lái)源要符合其團(tuán)隊(duì)發(fā)展，并強(qiáng)調(diào)自己的話語(yǔ)權(quán)。資本并沒(méi)有產(chǎn)業(yè)視野，企業(yè)發(fā)展如果被資本所左右，容易因找不到正確的方向而受困。既要把自己的產(chǎn)業(yè)發(fā)展好，也要跟風(fēng)投資本解釋清楚，如何平衡這一點(diǎn)需要電商領(lǐng)軍人物慎重思考。

　　記者：菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)從成立之初就一直在大手筆拿地，但到現(xiàn)在為止尚未對(duì)外界公布其發(fā)展規(guī)劃和運(yùn)作模式，你怎么看？

　　李芷巍：馬云是聰明人，但比較麻煩的是動(dòng)作太大了。之前馬云自己說(shuō)，這件事考慮了四五年沒(méi)敢下手，而到現(xiàn)在為止，已經(jīng)差不多有六年時(shí)間。

　　我認(rèn)為現(xiàn)實(shí)的制約因素有以下幾個(gè)方面：第一，物流方面的專業(yè)管理運(yùn)營(yíng)人才缺乏，盡管馬云一再?gòu)?qiáng)調(diào)自己不做物流，但這件事在本質(zhì)上還是物流；第二，缺乏與馬云的理念相吻合并可以迅速付諸行動(dòng)的創(chuàng)新理念；第三，團(tuán)隊(duì)各自為戰(zhàn)，不易在時(shí)間和空間上達(dá)到協(xié)同配合，菜鳥(niǎo)成立之初可能在規(guī)劃、團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)上考慮得比較簡(jiǎn)單，現(xiàn)在看來(lái)聯(lián)合各運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也不是件容易的事情，而只有把各家的問(wèn)題解決了，利益才能最大化。

　　記者：如何看待萬(wàn)科、復(fù)星等傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)涉足物流地產(chǎn)？它們需要注意哪些方面的問(wèn)題？

　　李芷巍：商住地產(chǎn)非常看重營(yíng)銷，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要對(duì)企業(yè)做孵化，旅游地產(chǎn)需要特色景觀，物流地產(chǎn)則既重視產(chǎn)業(yè)又重視服務(wù)，其經(jīng)典之處更在于后續(xù)增值服務(wù)。領(lǐng)軍企業(yè)的發(fā)展模式自成體系，而摸透一個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)律不是一朝一夕的事情，跨界領(lǐng)軍沒(méi)那么容易。

　　對(duì)傳統(tǒng)房企來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)是一個(gè)熱點(diǎn)，從行業(yè)的角度看這是好事，不同背景的不同優(yōu)質(zhì)企業(yè)，均有自己的一套實(shí)踐能力，能夠快速調(diào)整，切入陌生領(lǐng)域。但開(kāi)發(fā)物流用地可以，把銷售能力一并嫁接到物流地產(chǎn)就不那么適用了。不明白如何靠服務(wù)增值，是目前傳統(tǒng)房地產(chǎn)商進(jìn)入物流地產(chǎn)最要命的問(wèn)題。

　　傳統(tǒng)住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)商需要轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思路，把自己的銷售能力轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)能力，而不是僅僅把地賣給物流企業(yè)，要做入駐物流企業(yè)的服務(wù)大平臺(tái)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，增值服務(wù)才是園區(qū)運(yùn)營(yíng)的核心，遠(yuǎn)比賣房子的收益要高。而按照商住項(xiàng)目的模式套路規(guī)劃物流園區(qū)也是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商的一個(gè)通病，比如一個(gè)很漂亮的物流園區(qū)道路增加了人為的曲折往返，好看但不實(shí)用，這些都需要避免。金融服務(wù)是物流園區(qū)增值服務(wù)的一個(gè)重要部分，像平安不動(dòng)產(chǎn)這種可以提供金融服務(wù)、有金融運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)，在這一領(lǐng)域有一定運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　記者：就整個(gè)行業(yè)而言，現(xiàn)在主要面臨哪些問(wèn)題？如何解決這些發(fā)展中的問(wèn)題？

　　李芷巍：園區(qū)是否有生命力是判斷一個(gè)物流地產(chǎn)企業(yè)好壞的衡量標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)要有為產(chǎn)業(yè)輸血、供血和造血的功能，要根植物流產(chǎn)業(yè)，把根系和枝葉都要考慮到，只有這樣產(chǎn)業(yè)才能在園區(qū)吸取到養(yǎng)分，整個(gè)園區(qū)的發(fā)展才能有生命力，才能長(zhǎng)久。目前看來(lái)投機(jī)行為仍在，園區(qū)前期規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)分析能力弱，是物流地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題。

　　以物流的名義低價(jià)拿地，后來(lái)變相做商住地產(chǎn)就是投機(jī)行為，這種行為做到極端就不考慮后果了，快速賺一筆走人顯然對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)和整個(gè)行業(yè)發(fā)展都不利。開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目前期就對(duì)物流地產(chǎn)進(jìn)行基本的判斷和研究，這也是開(kāi)發(fā)商的一種自我博弈行為。

　　物流地產(chǎn)前期鋪點(diǎn)的時(shí)候比商住地產(chǎn)花的心思大、投入大，其開(kāi)發(fā)模式基本是只租不售，不能快速回籠資金，后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)和提升的成本顯然也要比商住高，但若項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)步入正軌，進(jìn)入商住已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)的階段之后，物流地產(chǎn)靠增值服務(wù)還會(huì)源源不斷地產(chǎn)生利潤(rùn)，足夠彌補(bǔ)前面的投資和虧損，并取得更大收益。

　　而科學(xué)規(guī)劃并以發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)為重心有序運(yùn)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)際操作過(guò)程中需要面對(duì)的問(wèn)題。前期與規(guī)劃單位細(xì)致溝通，結(jié)合實(shí)際的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析、園區(qū)定位等規(guī)劃設(shè)計(jì)，定位園區(qū)未來(lái)的業(yè)務(wù)方向和空間需求，專注長(zhǎng)線服務(wù)，既可以有效規(guī)避投機(jī)行為，還能得到更多政府政策支持、銀行資金支持，從而得到更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　比如陜西東大現(xiàn)代物流園，前期開(kāi)發(fā)商自己操作，地方政府不同意給地，后來(lái)我們從市場(chǎng)調(diào)研、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)分析、園區(qū)定位等全方位入手規(guī)劃，讓政府看明白是真正在做物流地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)慢慢成了區(qū)、市、省重點(diǎn)項(xiàng)目，8家銀行爭(zhēng)相貸款，招商也水到渠成，甚至可以反過(guò)來(lái)挑選入園企業(yè)，要求達(dá)到一定貨物吞吐量的物流企業(yè)才可以入園，保證了園區(qū)后續(xù)的增值能力和發(fā)展業(yè)態(tài)。

　　記者：目前中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域市場(chǎng)占有率最高的幾家企業(yè)幾乎都是外資企業(yè)，它們哪些做法值得國(guó)內(nèi)企業(yè)借鑒？本土企業(yè)你最看好哪幾家？

　　李芷巍：外資企業(yè)如普洛斯等都有成熟的資本化運(yùn)作模式，在現(xiàn)有政策和市場(chǎng)環(huán)境下，不建議國(guó)內(nèi)企業(yè)效仿，從本土優(yōu)秀企業(yè)那里或許可以得到更多啟發(fā)。做得比較好的本土企業(yè)中，政府主導(dǎo)型的有中國(guó)西部現(xiàn)代物流港、蘇州物流中心和內(nèi)蒙古集寧現(xiàn)代物流園等，而在專業(yè)運(yùn)輸、電子信息交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送等領(lǐng)域有獨(dú)到競(jìng)爭(zhēng)力的民營(yíng)性質(zhì)企業(yè)的典型代表有廣州林安物流園、臨沂天源國(guó)際物流園和浙江傳化物流基地。

　　林安結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)林安物流網(wǎng)，已經(jīng)構(gòu)建起全國(guó)物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)和信息化平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)；天源建有全國(guó)首個(gè)物流交易誠(chéng)信機(jī)制，進(jìn)行了新型的O2O物流模式探討，并在德國(guó)不來(lái)梅等地建設(shè)了自己的物流園，最近又和阿里巴巴下屬企業(yè)合作開(kāi)發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目，能夠涵蓋傳統(tǒng)物流、現(xiàn)代電商、跨境交易；傳化則以“公路港”途途物流模式，拉伸了公路物流短板。這三個(gè)園區(qū)都是開(kāi)始規(guī)模并不大，但專注物流，一步一步扎扎實(shí)實(shí)走到今天的，其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)值得本土企業(yè)借鑒。

　　記者：對(duì)物流地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)你怎么判斷？

　　李芷巍：物流業(yè)持續(xù)繁榮是肯定的，而物流地產(chǎn)處于物流業(yè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)所構(gòu)成的微笑曲線的頂端，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)更多的附加值，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)會(huì)有很大的發(fā)展，這也是各類投資主體投資物流地產(chǎn)的根源。

　　物流也有肩負(fù)社會(huì)責(zé)任的特點(diǎn)，就政策層面來(lái)說(shuō)，新型城鎮(zhèn)化也將為物流園區(qū)的發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。而中國(guó)的物流地產(chǎn)現(xiàn)狀是規(guī)模化有余、網(wǎng)絡(luò)化不足，物流地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)發(fā)展階段不斷升級(jí)，趨于集約化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，這將是未來(lái)幾年行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。