平安物流地產算盤：又是金融平臺？

　　在新興“藍海”物流地產領域，金融背景的開發主體正成長為一股獨特的力量。

　　日前，平安不動產與領盛投資管理同時宣布，平安不動產已從領盛手中購得一處位于四川成都、總建筑面積約9萬平方米的物流倉儲物業。此舉標志著平安不動產正式踏入物流地產領域。

　　平安不動產工業物流事業部總經理陳沛彬在接受優園區專訪時表示，未來平安不動產將在29個一級物流節點城市和69個二級物流節點城市快速展開規模化布局。目前選址主要針對全國一、二線城市，集中在有強大消費能力的城市圈周圍，如京津冀經濟圈、滬蘇浙經濟圈、深廣經濟圈及較大的省會城市等。

　　平安不動產涉足物流地產的核心競爭力在于其背靠平安集團，擁有證券、保險、銀行等金融機構組成的綜合金融平臺，在比商住項目金融屬性更強的產業地產領域，平安不動產的這種背景使其具有了更大的可操作空間。

　　不過，對于平安不動產以普洛斯、嘉民等行業領袖為目標的規模倍增計劃，業內專家也提出，將綜合金融平臺的優勢整合到物流園區當中，符合業內輕資產化的發展趨勢，但平安不動產要想趕超“傳統強隊”仍然需要加強物流產業操作的專業性。

　　平臺式商業邏輯

　　平安不動產此次收購的物流項目位于成都空港物流園核心區域，毗鄰中國第四大航空中心成都雙流機場，由六個倉庫及一幢辦公樓組成。

　　對于此次收購，平安不動產董事長兼CEO鄒益民曾表示，投資中西部是平安不動產重要的戰略方向，項目的落地不但使得平安不動產的項目池更為多元化，也鞏固了平安不動產在中國西部的地位。

　　動力聯行董事長粱春告訴優園區：“與商住項目相比，產業地產對金融要求更高，背靠平安集團，擁有證券、保險、銀行等綜合金融平臺，讓平安不動產在物業開發、收購、融資等方面具備了更大的可操作空間。”

　　綜合金融平臺帶來的這種可操作空間正是平安不動產涉足工業物流產業的核心競爭力。

　　“第一，我們脫胎于金融服務公司，相比國際化標準倉庫，會更加注重客戶需求，我們不介意損失一部分收益讓客戶的運作效率得到提高。

　　“第二，我們提供的不僅是倉庫，還有背后的一攬子服務，談合作不只談倉儲租賃，平安保險、平安銀行農業事業部、物流事業部、陸金所能提供的服務都可以打包去做。

　　“第三，除了產品整合，我們還可以整合整個集團的客戶，滿足其他部門客戶倉儲物流的需求，比如農業事業部的客戶需要冷鏈設施，平安不動產建立冷鏈物流之后，客戶就可以選擇入駐倉庫，這也增強了該客戶對平安產品的黏性。

　　”第四，我們還有行業信息整合優勢，平安集團有很多專業公司做行業信息研究和共享，由此我們可以為企業提供針對性服務。” 陳沛彬表示。

　　與其他開發商相比，平安不動產更關注項目的綜合金融收益，更多著眼于整個集團的客戶服務，在此基礎上，“有項目入手就會迅速投產落實，當期就可以給股東回報”。在這種金融服務思路之下，平安不動產做物流地產的效率也被提高。

　　北京萬城基金董事總經理王震宇告訴優園區，平安不動產在物流領域具備傳統優勢——平安集團本身是做金融的，而供應鏈金融也是平安銀行的前身深圳發展銀行首先提出的，如果結合供應鏈上下游，一脈相承地去做，平安不動產將對平安銀行等兄弟企業的業務產生一定程度的提升和帶動。

　　據陳沛彬介紹，平安銀行確實有進一步控制供應鏈的資金流、信息流和現金流的要求。“原來我們只是浮在表面，就是給這些供應鏈的生產企業借款、融資，這種傳統的業務以后會越來越難做。要想真正深入，就要為客戶的每一分錢提供服務，并與客戶打成一片。而通過物流領域、物流園這樣一個硬件平臺，我們的綜合金融產品可以很自然地深入供應鏈的下游。

　　在此基礎上，物流倉儲對于平安集團而言就成為了一個整合金融服務的實體抓手。

　　“每次產品買進賣出倉庫都是一次貿易過程，而只要有貿易就一定會有金融服務的機會，比如流動資金賬戶管理、買進賣出的資金監管、貨物抵押貸款等保理業務。除此之外，倉庫產品必然還涉及保險業務、園區貿易的現金流管理、財務管理、融資租賃等，結合平安集團的金融屬性，平安不動產可以在物流平臺上為客戶提供全面的物流園區產業金融服務。”陳沛彬表示，“后面還有大量的工作。作為這一策略的先行者，平安不動產的物流團隊正在布點，先做基礎設施的建設，再通過信息流、互聯網技術等，讓我們的金融產品與物流倉儲全面對接”。

　　規模化發展路徑

　　據悉，截至目前，平安不動產已在全國范圍內鎖定了9個項目，總量約100萬平方米，包括一些冷鏈倉庫，預計將在一兩年內陸續投入運營。

　　“平安不動產項目開發能力還需進一步加強，目前看來其模式主要是對成熟物業的收購，并不是開發商模式，而市場上的成熟項目數量其實并不多，也不會輕易出售，這在某種程度上會導致其項目來源有限。”粱春認為。

　　而陳沛彬表示，除了收購國際化標準的倉儲物業，平安不動產未來尚有多種物流物業開發模式。“比如根據國際標準或客戶需求建設倉儲設施，我們在成都、嘉興都在給優質客戶做定制倉儲；通過與全國范圍內擁有土地資源的企業合作，共建倉儲設施；幫助優質企業盤活存量資產，做售后返租等。只要地塊符合投資標準，達到公司風控要求，我們可以與不同的合作伙伴以不同的模式合作。”

　　在所有物流地產商都在進行規模化布局的市場競爭格局下，平安不動產的短期目標同樣是鋪開規模、形成網絡。

　　“我們將根據國家的整體物流規劃，分步驟在29個一級物流節點城市和69個二級物流節點城市進行布局。目前選址主要針對全國一、二線城市，集中在有強大消費能力的城市圈周圍，如京津冀經濟圈、滬蘇浙經濟圈、深廣經濟圈及較大的省會城市等。”陳沛彬表示。

　　“集團給我們制定的目標是在未來3~5年內完成這一布局。我個人是希望在5年內成為全國第三。位居前兩位的或許是普洛斯和嘉民，我們現在需要思考的是如何從它們的經驗教訓里探索出適合我們的發展模式，包括成本控制方法、內部風控、產品設計優化方案、對市場的判斷以及客戶開發過程中的相應服務等，爭取把它們的經驗變成我們的后發優勢，更快地迎頭趕上，”陳沛彬表示，“大一點的物流地產開發商，背后或多或少都有外資保險資金或者養老資金的影子，我們直接為平安的保險資金服務，也是很大的一個機會”。

　　對此，王震宇認為：“對于投資周期比較長、變現比較慢的持有型物業來說，國內民營機構投資的積極性不高。目前物流倉儲設施不夠用、物流成本比較高，特別是冷鏈物流。平安不動產如果可以把綜合金融、資金優勢融合到行業里面去，幫行業企業盤活存量資產，將符合業內輕資產化的發展趨勢，有利于行業發展。”

　　不過，他同時也提出，平安不動產與普洛斯等外資相比較，仍然需要加強物流產業操作的專業性。“普洛斯在全世界范圍內具備完整的服務體系，持有物流資產僅占20%。在目前國內融資體系下，平安不動產會相對受限，目前看來在世界范圍內做REITs或許是一個不錯的選擇。”王震宇表示。

        來源：互聯網

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