投融界訊最近出臺的一系列利好地產企業(yè)的政策，重新點燃了房地產融資的熱情。首先是地方相繼松綁限購，其次是央行放寬了首套房貸界定標準，還有就是銀行增加向房地產企業(yè)的信貸投放。“不過由于房地產市場風險猶存，銷售數(shù)據(jù)依然未見回暖，銀行不得不考慮信貸的風險，所以信貸投放依然謹慎。在這種情況下，地產企業(yè)資金還是較為緊張，對新的融資渠道還是具有探索的熱情”，投融界（www.trjcn.com）一位地產融資專員表示。

　　投融界是專業(yè)的投融資信息服務平臺，主要為項目和資金提供搓配服務，已經為企業(yè)成功融資超500億元，其中不乏地產項目。

　　對于地產企業(yè)融資新渠道，投融界曾發(fā)布過原創(chuàng)評論文章（詳見投融界：房地產融資 彩虹總在風雨后 http://news.trjcn.com/detail_118582.html），針對地產企業(yè)最近又創(chuàng)新出來的一些新融資渠道，投融界對這些地產企業(yè)的新融資渠道再一次進行簡單梳理。

　　地產企業(yè)融資新渠道梳理

　　眾籌模式：眾籌模式就是用眾籌進行地產開發(fā)以及銷售，通過在眾籌平臺上線地產項目，然后眾籌融資，拿地-開發(fā)-銷售，向投資人支付投資回報，可以是資金，也可以是商品房。

　　小股操盤：小股操盤模式是由萬科創(chuàng)造出來的，萬科有限出資，占小股比例，與其他地產企業(yè)合作，地產項目使用萬科的品牌以及管理。

　　合作模式：地產企業(yè)與基金、小貸公司或者其他金融機構，共同出資拿地，地產開發(fā)收益，歸合作方共同所有。

　　天使模式：地產企業(yè)通過投融界平臺，尋找天使投資人或者風險機構，共同出資拿地，收益按照出資比例或者商定比例劃分。

　　小股權模式：地產企業(yè)對一個開發(fā)項目出資20%-30%左右，剩下的資金由信托、票據(jù)、基金等出資，占比20-40%之間，加之地產開發(fā)過程中的供應鏈融資，例如預付款等等，可以實現(xiàn)銀行融資占比降低至40%以下，降低對銀行的依賴。

　　開辟地產新渠道融資的目的

　　在投融界看來，地產企業(yè)紛紛開辟融資新渠道，已經不是單純地尋找大量以及便宜資金，其更是地產企業(yè)轉型的預兆。

　　在投融界一位地產項目融資專員的眼里，地產企業(yè)新的融資渠道，大體上有兩個目的。

　　“其一是減弱地產企業(yè)發(fā)展對銀行的依賴，從我國房地產企業(yè)發(fā)展的歷史中，可以發(fā)現(xiàn)，銀行的信貸政策往往和行業(yè)發(fā)展存在著強相關性”，投融界該融資專員表示，“信貸收緊，房企難受，信貸放松，房企輕松，要轉變這一局面，房企需要降低從銀行獲得的融資比例”，該融資專員補充說。

　　“其二是實現(xiàn)房企從重資產、高周轉向大開發(fā)、輕資產的模式”，該融資繼續(xù)說道，“地產歷來是重資產行業(yè)，對資金需求量極大，包括拿地、建設、營銷，每一個環(huán)節(jié)都少不了資金，所以地產企業(yè)需要資金高速運轉，支持這一模式的續(xù)存，但是隨著地產銷售的緩慢增長乃至下降，或者停滯不前，這一高速運轉的模式難以為繼，地產企業(yè)都在想方設法從開發(fā)企業(yè)向資產運營企業(yè)轉變”。

　　不過，投融界該專員認為，無論是降低對銀行依賴，還是地產企業(yè)轉型，都非易事。

　　地產新融資渠道的阻礙

　　地產企業(yè)開辟新的融資渠道，降低對銀行的信貸的依賴，從單純的地產開發(fā)企業(yè)向地產金融企業(yè)轉變，這期間遇到的最大困難或許就是利益分配。

　　眾所周知，地產企業(yè)通過銀行融資屬于間接融資，銀行對地產利潤的索取以及對地產企業(yè)的影響力是有限的，但是新的融資渠道，大多都是直接融資，資金方可以直接影響企業(yè)決策以及索要投資收益，地產企業(yè)的利潤增長必然會受到限制。

　　“這也導致了地產企業(yè)對新融資渠道淺嘗輒止，可以試驗，但是是否以新融資渠道作為未來主要融資渠道，還有待考察”，投融界董事長陳宇飛表示。

　　另外，地產企業(yè)希望借助融資渠道的變化，從地產開發(fā)企業(yè)向地產金融企業(yè)轉變，這也考驗著地產企業(yè)的能力。

　　“短期來看，很多地產企業(yè)尚且不具備資產運營的能力，其核心能力還是拿地、開發(fā)、銷售”，陳宇飛補充說。

　　總體上，地產企業(yè)在新的融資渠道上，正在“試玩”，但是未必能夠“玩大”，一來房企自己不愿“玩大”，二來房企是否具備“玩大”的能力，也令人質疑。